西南片區(qū)產(chǎn)業(yè)強(qiáng)，但是相對(duì)應(yīng)的缺點(diǎn)：

就是交通卻非常擁堵，上下班堵得懷疑人生。

但是這個(gè)困境，將隨著三大重點(diǎn)快速路項(xiàng)目的建設(shè)開通迎來大幅度改善。

尤其是漕寶路快速路，將會(huì)讓西南片區(qū)的一批板塊能級(jí)提升！

一個(gè)板塊到核心區(qū)的通勤時(shí)間長(zhǎng)短，一直是評(píng)價(jià)一個(gè)板塊價(jià)值的重要指標(biāo)。

從這個(gè)維度來講，西南片區(qū)很多板塊都只能說半個(gè)合格半個(gè)不及格：

地鐵通勤倒還好，開車實(shí)在是太堵了。

前一陣有個(gè)很好玩的新聞，就是西南片區(qū)的核心交通線路9號(hào)線甚至把幾節(jié)車廂的座椅都拆除了，就為了能多運(yùn)幾個(gè)人。

這個(gè)看起來好笑的新聞背后，其實(shí)也側(cè)面反映了西南片區(qū)的產(chǎn)業(yè)強(qiáng)大，打工人太多。

以漕河涇作為西南片區(qū)的產(chǎn)業(yè)中心，自身就帶來了大量的高收入打工人。

漕河涇上游是傳統(tǒng)商務(wù)中心徐家匯，下游就是閔行的科技綠洲、沿線直到七寶都分布了大量的企業(yè)，直接為周邊區(qū)域帶來了眾多的產(chǎn)業(yè)居民：

從漕河涇到古美、金虹橋、靜安新城、七寶、九亭、泗涇，都居住著大量的產(chǎn)業(yè)居民。

這種情況下，地鐵人擠人自然是必然情況——但是，開車才是真的痛苦。

如果在漕河涇下游的板塊生活，早上還是自駕上班，將會(huì)經(jīng)歷1公里堵車10分鐘的盛況。

西南片區(qū)不僅僅有大量的打工人通勤——

而實(shí)際上作為郊區(qū)到市區(qū)的過境地區(qū)，松江通過閔行到市區(qū)本就有大量的過站車輛。

這些過境車和打工人一起分享車道，滬松公路、漕寶路都是壓力山大，上班開車自然十分煎熬，從九亭泗涇開車到漕河涇動(dòng)輒要四五十分鐘。

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好在，隨著眾多交通升級(jí)項(xiàng)目的逐步建設(shè)落地，西南片區(qū)地面交通擁堵的情況將會(huì)得到大幅度的改觀。

首先漕寶快速路明年四季度開通，直接就讓西南片區(qū)的一批板塊到市中心的通勤時(shí)間大幅度縮短。

這相當(dāng)于在G50滬渝高速—延安高架和G60滬昆高速—滬閔高架之間加了一條進(jìn)城通道，大大舒緩了這兩條極度擁擠快速路的車行壓力。

漕寶快速路全長(zhǎng)7.2公里的漕寶路快速路采用“地道+高架”組合形式，主線雙向6車道，設(shè)計(jì)時(shí)速80公里。

全線自西向東串聯(lián)了嘉閔高架、S20外環(huán)公路和中環(huán)快速路，同時(shí)在中春路西、合川路東和蓮花路西共設(shè)置3對(duì)出入口匝道。

這對(duì)于周邊居民無(wú)疑是巨大的利好。

以前早晚高峰去市區(qū)，要么堵在漕寶路、要么繞大彎走延安高架或者滬閔高架。

等到漕寶路快速路通車后，在平峰時(shí)段，駕車從新快速路從嘉閔高架到中環(huán)，通行時(shí)間將從30分鐘左右縮短到10分鐘左右，大大縮短了通勤時(shí)間。

而從松江方向來閔行的過境車輛，在漕寶路快速路建成后，可以直接走快速路，這直接大大減輕了地面壓力；

漕寶快速路的七寶段都是地下隧道，這對(duì)沿線居民來說，出行環(huán)境會(huì)改善不少。

此外，整個(gè)大西南片區(qū)，還有兩大重磅快速路項(xiàng)目即將落地：

第一個(gè)就是外環(huán)西段交通功能提升，也就是外環(huán)西段的高架化。

主線將北起桃浦路、南至黎安路，全長(zhǎng)約15.3公里，采用城市快速路標(biāo)準(zhǔn)，新建雙向8車道高架，實(shí)現(xiàn)全線連續(xù)通行，提升過境交通效率。

此舉不僅是緩解了交通擁堵問題，而且直接讓一批外環(huán)旁板塊和市區(qū)的割裂感減弱。

之前外環(huán)西段大部分都是高速公路，直接造成的就是城市化的割裂。

外環(huán)邊上的地區(qū)要么不開發(fā)，要么開發(fā)的都是一些邊角料，城市的整體性比較弱。

隨著外環(huán)西端抬高工程的進(jìn)行，地面路網(wǎng)將打通，將會(huì)讓西南片區(qū)外環(huán)近郊的一批板塊，更好的和市區(qū)部分相容，提升板塊能級(jí)。

而另外一個(gè)重大的快速路規(guī)劃，自然就是滬松公路的快速化——滬松公路同樣是一條常年擁擠的路。

項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃共分未三段推進(jìn)。

其中北段起于嘉閔立交，終至九誼路，長(zhǎng)度約2.62千米；

中段起于九誼路，終至榮樂路，長(zhǎng)度約15.23千米；

南段起于榮樂路，終至S32，長(zhǎng)度約4.37千米。

北段預(yù)計(jì)2029年完工，將直接大大縮短松江近郊地區(qū)開車進(jìn)城的通勤時(shí)間，對(duì)于沿線板塊，無(wú)疑是巨大的利好。

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三大交通規(guī)劃落地后，哪些板塊的能級(jí)將會(huì)大幅度提升呢？

首先，能級(jí)提升最多、吃到利好最多的無(wú)疑是九亭和七寶。

整個(gè)西南片區(qū)最堵的就是中環(huán)外的部分，地面通勤漕寶路堵車、上高架要繞很遠(yuǎn)，從九亭開到中環(huán)可能就要四十分鐘。

像九亭到徐匯濱江（我們公司的位置）開車大概15公里左右，但是要開車一個(gè)半小時(shí)——

實(shí)際開的時(shí)候可能還不止，一個(gè)紅綠燈要等很久。

漕寶快速路明年就開通，這就是實(shí)實(shí)在在的利好：

對(duì)于九亭七寶的居民來說，等到漕寶路快速化之后，直接就能縮短至少二十分鐘的通勤時(shí)間。

開篇我就講過，到核心板塊的通勤距離，直接決定了一些板塊在樓市里的地位。

之前，在西南片區(qū)的樓市鄙視鏈里，七寶和九亭由于離核心區(qū)較遠(yuǎn)，地位處于鄙視鏈末端。

如今通勤時(shí)間縮短，這兩個(gè)板塊的能級(jí)直接抬高了一檔，能夠虹吸更多的上游購(gòu)買力，對(duì)于板塊的止跌回穩(wěn)無(wú)疑是巨大利好。

七寶綜合實(shí)力很強(qiáng)，這種區(qū)域只要市場(chǎng)回暖很快就能起來。

重點(diǎn)說一下九亭——其實(shí)九亭有點(diǎn)被低估了。

北九亭的城市界面很好，房子品質(zhì)也不差，到市中心的距離也還挺近——只是之前交通通勤時(shí)間太遠(yuǎn)。

即便是九亭的學(xué)區(qū)沒有七寶那么顯眼，九亭中學(xué)也是一個(gè)穩(wěn)穩(wěn)站在松江區(qū)二梯隊(duì)的學(xué)校。

如果未來地鐵口商業(yè)地塊建成，可以說北九亭板塊也是一個(gè)比較成熟的小中產(chǎn)社區(qū)。

等到快速路開通過九亭的進(jìn)城時(shí)間縮短，相當(dāng)于直接補(bǔ)齊了九亭的短板，未來自然會(huì)再上一個(gè)臺(tái)階。

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此外，受到利好比較明顯的板塊其實(shí)是大虹橋。

外環(huán)西段抬高，直接就加大了大虹橋區(qū)域和市區(qū)的融合度（一點(diǎn)點(diǎn)）；

而漕寶快速路的開通，直接也讓大虹橋居民到徐匯方向的通勤更加方便，相當(dāng)于給了大虹橋居民一條新的進(jìn)城通道。

之前從虹橋商務(wù)區(qū)到漕河涇，要么是滬渝高速轉(zhuǎn)延安高架上中環(huán)，要么是天山西路地面上中環(huán)、要么是北翟路轉(zhuǎn)去上中環(huán)——

三條路一條比一條堵車。

等到漕寶快速路開通之后，大虹橋眾多板塊可以通過嘉閔高架轉(zhuǎn)漕寶快速路，大大縮短了通勤時(shí)間。

這個(gè)也相當(dāng)于給了大虹橋補(bǔ)充了一部分可能來自徐匯方向的購(gòu)買力，對(duì)于區(qū)域房?jī)r(jià)的底色是有巨大幫助的。

反過來，這條路的開通也讓漕河涇、甚至是徐匯濱江到虹橋樞紐的交通時(shí)間大幅度縮短，對(duì)于區(qū)域的商務(wù)能級(jí)也是重大利好。

此外，滬松公路的快速化，也會(huì)讓松江的一眾板塊到市區(qū)的通勤時(shí)間大幅度縮短——

不過這個(gè)規(guī)劃的落地時(shí)間周期就比較久了，畢竟2029年只有滬松快速路北段通車，短期帶來的利好有限。

當(dāng)然，高架的開通有人歡喜有人憂。

比如古美的部分小區(qū)就因?yàn)楦呒艿慕ㄔO(shè)變成了噪音房，可能會(huì)對(duì)社區(qū)的宜居性產(chǎn)生一點(diǎn)點(diǎn)影響。

當(dāng)然，交通的升級(jí)只是城市發(fā)展建設(shè)的一部分。

一個(gè)區(qū)域整體的能級(jí)提升還是要看后續(xù)的產(chǎn)業(yè)落地、重大項(xiàng)目落地情況。

后續(xù)我們也會(huì)針對(duì)這些區(qū)域做出新一輪板塊分析，感興趣的朋友可以保持關(guān)注。