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迎接2026年的驚濤駭浪

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最近接到太多咨詢,擔(dān)心2026年房?jī)r(jià)進(jìn)一步崩盤。

其中有個(gè)主要因素就是二手房集中解禁。

可能是2025年快結(jié)束了吧,越臨近越焦慮。

這里統(tǒng)一回應(yīng)一下:二手房集中解禁并不會(huì)明顯打壓上海整體房?jī)r(jià)。



2021年開(kāi)始,認(rèn)購(gòu)人數(shù)達(dá)到房源數(shù)的130%,買入五年內(nèi)不得交易。

大量好房子都達(dá)到了130%,沒(méi)有進(jìn)入二手房市場(chǎng)。

能交易的,都是沒(méi)人買的垃圾項(xiàng)目。

未來(lái)四年,上海將會(huì)解禁約12.5萬(wàn)套次新房:

2026年:約33,016套

2027年:約47,691套

2028年:約32,672套

2029年:約11,702套

這些都是各個(gè)區(qū)域最優(yōu)秀的一批樓盤,將直接重塑房?jī)r(jià)體系。

網(wǎng)上有人說(shuō)影響不大,二手房能交易了房東也不一定賣,很多小區(qū)掛牌房源只有總體的2%。

這明顯是對(duì)行業(yè)不了解,大部分小區(qū)都是剛交付時(shí)集中掛牌。

尤其是這批房子,前五年不讓賣,不意味著前五年沒(méi)有賣房需求。

積壓了幾年集中釋放,掛牌量肯定高。

甚至比正常小區(qū)還要高,因?yàn)檫@批是倒掛時(shí)代的新房。

一二手倒掛、積分制,嚴(yán)重扭曲了買房選擇。

在倒掛、積分制出來(lái)之前,大家買房都是區(qū)域分層。

浦東的買浦東、寶山的買寶山、閔行的買閔行。

2020年二手房大漲,新房沒(méi)怎么漲,新房開(kāi)始比二手房便宜的多。

2021年開(kāi)始,買房就不看區(qū)域了,只看倒掛。

哪里倒掛多就去買哪里。

很多媒體推波助瀾,天天發(fā)布倒掛排行榜,大家一窩蜂的扎進(jìn)倒掛多的新房。

自住合適不合適不重要了,不合適的過(guò)幾年再賣掉,先把倒掛的錢賺到手。

那個(gè)年代,大虹橋、唐鎮(zhèn)恨不得收割了全市600-800萬(wàn)的客戶。

買一套賺300萬(wàn),誰(shuí)不心動(dòng)。

別說(shuō)上海了,環(huán)二有朋友因?yàn)榈箳?,扭曲了城市選擇。

本來(lái)2019年要在上海買房的,發(fā)現(xiàn)南京有倒掛,買一套賺200多萬(wàn)。

果斷放棄上海,去南京打新。

但歸根到底這些人都是剛需,需要自住的。

2026年限售解除了,還是要賣掉房子,買回自己生活、工作的區(qū)域。

環(huán)二那個(gè)朋友老早就準(zhǔn)備賣掉南京房子了,畢竟上班在上海,老婆孩子都在上海。

倒掛越多的地方、越能收割全市的地方,解禁后賣房的人就越多,風(fēng)險(xiǎn)就越高。



為什么環(huán)二又說(shuō)對(duì)上海房?jī)r(jià)影響不大?

即使是在倒掛時(shí)代,純投資的客戶也不多,大部分人確實(shí)有自住需求。

尤其是當(dāng)時(shí)上海限購(gòu),外地投資客買不了。

是有找人代持的,幾個(gè)豪宅明顯一些,剛需盤并不多。

你一個(gè)外地人,對(duì)上海完全不了解,誰(shuí)敢輕易在上海找個(gè)阿姨代持買新房?

2026年限售解除了,大家賣掉房子還要買的。

他的資金在樓市抽離,會(huì)繼續(xù)投入樓市。

對(duì)于上海樓市整體而言,抽離的資金量不會(huì)太大,不會(huì)產(chǎn)生系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。

房住不炒不是白喊的。

對(duì)于每個(gè)區(qū)域而言,就是另外一個(gè)故事了。

很多區(qū)域面臨著資金抽離,又有一些區(qū)域面臨資金注入。

改變的是上海樓市的區(qū)域格局。

樓市就是一個(gè)蓄水池,資金就是水,區(qū)域樓市資金抽走水位肯定下降。

在樓市本身看,就是供應(yīng)量劇增。

其實(shí)這些年樓市垮掉,很大程度就是供應(yīng)量太大。

房地產(chǎn)本身沒(méi)什么問(wèn)題,需求量大多蓋新房,需求量小就少蓋點(diǎn)。

供需平衡,市場(chǎng)怎么會(huì)有問(wèn)題?

只是有人希望不斷的賣新房,需求萎縮了,供應(yīng)量沒(méi)有同等程度下降。

2021年以來(lái)恒大、碧桂園紛紛暴雷,這些房企之前重倉(cāng)小城市甚至縣城。

業(yè)內(nèi)戲稱縣城三分之一歸恒大、三分之一歸碧桂園。

他們暴雷后縣城就沒(méi)什么新房了,其他開(kāi)發(fā)商也不敢去縣城拿地,縣城直接斷供了。

您猜怎么著?很多縣城房?jī)r(jià)竟然企穩(wěn)了。

沒(méi)有新房在樓市抽走資金,現(xiàn)有的二手房不會(huì)暴跌。

憑什么暴跌啊,縣城體制內(nèi)、婆羅門又不是沒(méi)購(gòu)買力,他們集中住在幾個(gè)小區(qū),很容易撐起房?jī)r(jià)。

之前有新房他們就集中搬離現(xiàn)在的小區(qū),那肯定暴跌 。

現(xiàn)在他們不搬走了,房?jī)r(jià)就穩(wěn)下來(lái)了。

上海跟縣城有點(diǎn)不一樣,上海的有錢人分散居住,不會(huì)集中住幾個(gè)小區(qū)。

對(duì)于某些區(qū)域市場(chǎng),就有些縣城的特點(diǎn),尤其是區(qū)域二手房市場(chǎng)。





新房有開(kāi)發(fā)商操盤,可以收割全市客戶。

閔行有個(gè)新房古美閱華,定房客戶中閔行最多,第二名竟然是浦東。

普陀長(zhǎng)征之前有個(gè)熱盤越秀蘇河和樾府,當(dāng)時(shí)有些客戶沒(méi)買到,竟然跟著開(kāi)發(fā)商去買了楊浦的新房。

這種跨區(qū)賣房,二手房里也有,比如高光時(shí)刻的大寧,本地客戶只有一半。

2020年-2021年,學(xué)區(qū)房高峰到來(lái),要學(xué)區(qū)、居住品質(zhì)結(jié)合,北上海只有大寧、新江灣。

再加上北境之王的慣性,中產(chǎn)客戶的信息收集能力,大寧一直熱度不斷。

其他普通區(qū)域就沒(méi)這個(gè)優(yōu)勢(shì)了,二手房買家大概率來(lái)自區(qū)域內(nèi)部。

靠區(qū)域內(nèi)居民接盤,就具備了縣城房產(chǎn)的特點(diǎn)——極易被供應(yīng)量沖垮。

一個(gè)標(biāo)桿樓盤出來(lái),直接洗空當(dāng)?shù)馗呤杖刖用瘛?/p>

一個(gè)標(biāo)桿樓盤出來(lái),直接改變當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)梯隊(duì)。

即使是大寧,也頂不住這個(gè)壓力。

中建玖上瑯宸出來(lái),金茂府就不是標(biāo)桿了,有可能成為二梯隊(duì)小區(qū)。

原來(lái)的二梯隊(duì)靜安府、寶華現(xiàn)代城等等,可能就成了三梯隊(duì)。

這個(gè)梯隊(duì)的下滑,是區(qū)域房?jī)r(jià)暴跌的主要原因——房子沒(méi)變,客群下沉了。

2026年限售二手房集中入市,他們都是標(biāo)桿,將重塑很多地方的房?jī)r(jià)體系。



都在說(shuō)大虹橋暴跌,其實(shí)有些小區(qū)很堅(jiān)挺,比如虹廬灣成交價(jià)還有8萬(wàn)。

那套房子送了一個(gè)30萬(wàn)的車位,即使去掉車位也不便宜。

為什么虹廬灣堅(jiān)挺?

因?yàn)?00萬(wàn)左右確實(shí)沒(méi)房子買,只能買這。

長(zhǎng)寧房齡新一些,還是要1000萬(wàn)。

2024年大虹橋新房基本斷供,幾個(gè)項(xiàng)目多少有些問(wèn)題。

次新小三房基本都調(diào)整到了600多萬(wàn),周邊的九亭、江橋、南翔也就五六百萬(wàn)。

800萬(wàn)預(yù)算出現(xiàn)空白,必須拔一兩個(gè)項(xiàng)目出來(lái),特別是需要學(xué)區(qū)的,更加剛性。

西虹橋這里還沒(méi)學(xué)區(qū),虹廬灣華師大附屬明年就建成了,而且閔行地位高點(diǎn),個(gè)別需求就去那釋放了。

現(xiàn)在西虹橋也規(guī)劃了優(yōu)質(zhì)學(xué)校,學(xué)校落地了、次新房集中入市了,需求就不一定釋放到虹廬灣。

是騾子是馬,還得再遛遛。

大虹橋的房?jī)r(jià)重塑是全面的,次新房都會(huì)受到影響,比如滬青平公路這邊的幾個(gè),掛牌價(jià)還要5.5萬(wàn)。



隔壁的南山雨果房齡老一點(diǎn),其實(shí)品質(zhì)也不錯(cuò),單價(jià)只有3萬(wàn)多了。



能有這么大差距,是2020年后的次新房太少,中建都算標(biāo)桿了。

后面真正的標(biāo)桿紛紛入市,中建淪為二線小區(qū),跟南山雨果差距就沒(méi)那么大了。

這跟二手車一樣,準(zhǔn)新車貴一些,其他普通二手車差距就小的多。

建議這批房東,能跑路就趕緊跑。





明年近郊市場(chǎng),廝殺太激烈了。

去年取消了70/90,今年又說(shuō)取消戶型限制,新房突然都是130平大戶型。

很多單價(jià)6、7、8萬(wàn)的地方,總價(jià)直接干到了1000萬(wàn)。

6、7萬(wàn)的地段,總價(jià)都能到1000萬(wàn),上海1000萬(wàn)的房子直接超供。

哪來(lái)那么多人有1000萬(wàn)預(yù)算。

明年市區(qū)小三房集中解禁,總價(jià)也就1000萬(wàn)出頭,誰(shuí)去買6、7萬(wàn)的郊區(qū)?



2026年,上海樓市面臨三重力量拉扯。

第一,標(biāo)桿二手小區(qū)的集中入市。

第二,近郊戶型變大總價(jià)提高,跟市區(qū)白刃戰(zhàn)。

第三,市區(qū)新房繼續(xù)增加供應(yīng)。

2026年,市場(chǎng)太復(fù)雜了。

其實(shí)本來(lái)市場(chǎng)很簡(jiǎn)單,突然來(lái)個(gè)倒掛扭曲了市場(chǎng)、突然來(lái)個(gè)戶型限制扭曲了市場(chǎng)。

扭曲的肯定會(huì)再扭回來(lái)。

真是徒增波動(dòng)。

言不盡意,很多影響因素沒(méi)辦法全部展開(kāi),歡迎大家添加微信詳細(xì)交流。

不管你是買房還是賣房,都需要一次全面梳理。



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