十一假期這些天，超級網(wǎng)紅城市重慶徹徹底底熱鬧了一把！

千廝門大橋，上去就堵??；洪崖洞，進(jìn)去就下不來；解放碑步行街，到處人擠人；磁器口，到處是打卡小姐姐…

重慶不出意外地又在黃金周熱門旅游目的地榜單砍下TOP 5。

然而！旅游景區(qū)再熱鬧似乎也沒有重慶樓市熱鬧。

假期里，重慶推出支持了改善性住房消費(fèi)系列創(chuàng)新舉措，涵蓋房票安置、購房支持、住房供應(yīng)、促銷活動及存量用房盤活等多個方面。

其中，在推廣房票安置制度方面的舉措最為亮眼。

咱們這兒直接上重點(diǎn)——

首先，加大房票安置比例，穩(wěn)步推進(jìn)城中村和危舊房改造，鼓勵區(qū)縣在國有土地上房屋征收、城中村改造等項(xiàng)目中擴(kuò)大房票安置比例；

第二，鼓勵開發(fā)商加大使用房票購房的優(yōu)惠力度，用房票買房享受的折扣會更大；

第三，積極探索房票有限轉(zhuǎn)讓、差異化獎勵等，以及提供入學(xué)、裝修補(bǔ)助、家電補(bǔ)貼等優(yōu)惠政策。

你仔細(xì)看這三條措施，其實(shí)已經(jīng)形成了一個環(huán)環(huán)相扣的政策閉環(huán)，共同的目的其實(shí)只有一個：

最大限度地發(fā)揮房票政策的效力。

加大房票安置比例，相當(dāng)于是從源頭上創(chuàng)造并擴(kuò)大精準(zhǔn)需求。

穩(wěn)步推進(jìn)城中村和危舊房改造，并且給出了具體鼓勵措施，本質(zhì)上就是在告訴大家：

房票安置這個事兒要全面提速，且房票適用范圍從城區(qū)擴(kuò)大到了周邊區(qū)縣。

如果你熟悉重慶市的大致構(gòu)造，就會秒懂這個事兒到底有多猛。

鼓勵開發(fā)商加大使用房票購房的優(yōu)惠力度，等同于強(qiáng)化了圍繞房票而形成的補(bǔ)貼。

如此一來，便形成了一種價格激勵機(jī)制，這也是政策的關(guān)鍵一環(huán)。

你琢磨，如果房票只是等額換購，吸引力有限。

如果通過政策激勵甚至真金白銀，鼓勵開發(fā)商對持房票購房者給予比普通現(xiàn)金購房更大的折扣，對于重慶的房價基數(shù)而言，立馬就能顯現(xiàn)出差別——

譬如說，一套商品房市場價100萬，房票面值也是100萬，但持房票購買能額外5%的折扣，這就相當(dāng)于用100萬面額的房票買到了總價105萬的房子。

老百姓買到就賺到，開發(fā)商也相當(dāng)于花財(cái)政的錢請自己的客，一不小心雙向奔赴了。

站在政策端的角度來考慮，本質(zhì)上是讓來自上游的精準(zhǔn)滴灌更加量大管飽。

而積極探索房票有限轉(zhuǎn)讓、差異化獎勵及提供附加優(yōu)惠，本質(zhì)上是在增強(qiáng)房票的流動性和靈活性，說得再直白一點(diǎn)，就是增強(qiáng)房票的金融屬性。

現(xiàn)實(shí)生活中可能經(jīng)常遇到這樣的情況：

拆遷戶本人，已有住房或離開本地，不需要房子，他可以將房票變現(xiàn)或轉(zhuǎn)讓給本地親友購房。

這實(shí)際上解決的是一個“需求錯配”的問題：

畢竟不是所有拆遷戶都有即時購房意愿，轉(zhuǎn)讓機(jī)制讓這部分沉睡的需求能夠被激活，由市場上真正的購房者來接盤，從而確保了房票最終都能轉(zhuǎn)化為有效交易。

除此之外差異化獎勵和提供入學(xué)、裝修補(bǔ)助、家電補(bǔ)貼等優(yōu)惠政策，同樣體現(xiàn)了政策的精準(zhǔn)性，以及切切實(shí)實(shí)消除購房后顧之憂。

咱們有一說一，差異化獎勵本身確實(shí)有一股子促銷味兒，而“提供入學(xué)、裝修補(bǔ)助、家電補(bǔ)貼等優(yōu)惠政策”——

一方面解決了不少拆遷家庭最關(guān)心的子女教育問題，是巨大的吸引力；

另一方面也能直接降低置換的摩擦成本，減少居民“買房-裝修-入住”這一完整鏈條的總支出。

這個賬，真是徹底算到家了！

十一期間，重慶市出臺的這把新政堪稱地產(chǎn)界的一鍵三連！

擴(kuò)大購房需求，給市場提供了燃料；

圍繞房票精準(zhǔn)滴灌，添加了助燃劑；

眼瞅火燎得挺旺，上了把搞活操作并附贈一大把紅包。

從最直截了當(dāng)?shù)膶用婵?，這個精妙的設(shè)計(jì)，充分體現(xiàn)重慶市上上下下“千方百計(jì)防卡殼，一心一意謀去化”的思想感情。

之所以搞這么大陣仗，環(huán)環(huán)相扣地去干這個事兒，跟重慶樓市當(dāng)前的去化形勢大有關(guān)系——

今年上半年，重慶市中心城區(qū)的新房供量只有130萬㎡，成交規(guī)模卻干到245萬㎡，單從賬面上看，供需倒掛四舍五入能有近一倍。

過去三年累計(jì)減少庫存規(guī)模約600萬㎡，去化周期壓縮至僅有7個月，放在全國都算庫存周期緊張的。

那有老鐵說了：新房賣得這么好，還急個錘子？

你別急，目前重慶新房真正賣得巴適的，主力是中心城區(qū)的改善盤和四代宅——

位于渝北區(qū)的璞印金開，今年3月份首開，去化率90%； 位于渝北區(qū)的龍湖御湖境，今年5月份首開，去化率90%、6月份加推，去化率88%； 位于江北區(qū)的華潤嘉宸，5月份首開，去化率84%； 位于江北區(qū)的聯(lián)發(fā)觀音橋，6月份首開四代宅，去化率75%…

目前，整個重慶在售的較高品質(zhì)住宅項(xiàng)目大約100-110個，如果不出意外的話，“縮量提質(zhì)”+“供應(yīng)好房子”的力度后面會有增無減。

這可不是咱們瞎忽悠，你從重慶2025年土拍供應(yīng)就能看出來——

觀音橋、冉家壩、金開大道這種核心地段的土地供應(yīng)相當(dāng)有存在感，成交樓面價價過萬的地塊比比皆是…你還別嫌樓面價過萬少，重慶房價才多少錢？

可是二手房市場，卻基本上是另外一幅景象——

中指研究院（CIH）數(shù)據(jù)顯示：截至2025年6月末，重慶二手房掛牌量突破了34萬套，再度創(chuàng)下歷史新高。

主城九區(qū)在今年3、4、5月份分別干到12941套、13069套和10509套的成交記錄之后，便轉(zhuǎn)而掉頭向下。

從結(jié)構(gòu)上看，三房、四房戶型占比在60%以上，是絕對的市場主力，兩房及以下戶型占比約30%，去化流速也相對較慢；

5-15年房齡的二手房占比超過70%，其中6-10年房齡的次新房因配套成熟、品質(zhì)相對較好，成為市場主流；

20年以上房齡的老破小占比約10%，雖然占比不高，但真正想要賣出并不容易…

從新房去化的視角來看，咱都不用說目前市場上那些炙手可熱的新房、四代宅跟老破小的代差有多大，就是跟二手房市場上最受歡迎的6-10年房齡的次新房相比，那都24K純降維打擊！

在這種情況下，你要將存量房市場的老鐵轉(zhuǎn)化成為新房市場的增量購買力，最簡單直接、藥到病除的方法就是加大城市更新+房票安置力度。

這不巧了嘛？最近這兩年，重慶正在進(jìn)行大規(guī)模的城市更新：

尤其是城中村和舊城區(qū)改造進(jìn)行得轟轟烈烈，根據(jù)規(guī)劃，重慶2025年要實(shí)施150個城中村改造項(xiàng)目，涉及1.57萬戶居民。

目前城中村和舊城改造仍在起步階段，接下來幾年里大概率不僅會持續(xù)，而且力度還會更大。

而這些老鄉(xiāng)里，并不會如想象一股腦扎緊當(dāng)前的新房市場，一是因?yàn)槊娣e端和價差明顯、二是地緣客戶存在感相當(dāng)高。

手握房票的老鐵里相當(dāng)一部分會轉(zhuǎn)化成為二手房市場的購買力，尤其是次新房賽道。

而這很可能形成兩個衍生現(xiàn)象：

將次新房房東趕到新房市場去，順便一把改善次新房存量市場預(yù)期。

所謂兵馬未動，糧草先行，在城中村和舊城改造的過程中將頗有誠意且形成閉環(huán)的房票安置政策前置——

不僅是為后續(xù)的購買力轉(zhuǎn)化掃清障礙，更有利于穩(wěn)固當(dāng)前新房市場的基本形勢。

重慶當(dāng)前的房票安置政策——

本質(zhì)上是未來幾年城市更新工作的配套措施，更是一場關(guān)于城市未來與居民生活品質(zhì)的供給側(cè)改革。

站在更高的維度來看，還是在積極精準(zhǔn)響應(yīng)高層對于建設(shè)“好房子”的指示。

最樸實(shí)的理解就是：加大房票安置在好房子落地的過程中，扮演了積極的推進(jìn)作用，大大縮短了“好房子”走進(jìn)千家萬戶的流程。

10月11日國新辦舉行新聞發(fā)布會，住建部有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)一針見血地指出：

大力推動“好房子”建設(shè)。一套好房子，直接關(guān)系千家萬戶的幸福感、獲得感和安全感?！昂梅孔印苯ㄔO(shè)也是城市更新進(jìn)入新階段的核心引擎。

倪部長在詳細(xì)介紹推動“好房子”建設(shè)的5項(xiàng)重點(diǎn)工作時提到：要在好的標(biāo)準(zhǔn)、好的設(shè)計(jì)、好的建材、好的建造、好的運(yùn)維下功夫。

簡單理解就是，“好房子”建設(shè)將是貫穿未來多年的政策，而且要求愈發(fā)明確，是對全國范圍內(nèi)的總體要求。

理解了這個事兒之后，返過頭在再看重慶剛剛推出的這套“環(huán)環(huán)相扣”的房票玩法——

看似是為本地樓市量身定制，但更為精妙之處在于，提供了一個超越區(qū)域性、具備全國性參考價值的政策工具包和系統(tǒng)性思維范本。

對于同樣面臨庫存壓力、亟需推進(jìn)城市更新和“好房子”建設(shè)的城市而言，重慶經(jīng)驗(yàn)至少可以總結(jié)出以下三點(diǎn)關(guān)鍵啟示：

其一，政策發(fā)力必須形成邏輯閉環(huán)。

這些年來，很多城市也用過房票，但效果有目共睹，關(guān)鍵差距就在于政策的完整性。

重慶方案的邏輯，通過擴(kuò)大房票安置、開發(fā)商額外折扣以及允許轉(zhuǎn)讓、附加獎勵，形成了“源頭發(fā)力→中間激勵→末端搞活”的完整鏈條。

沒有源頭發(fā)力，是無米之炊！

沒有中間激勵，會動力不足！

沒有轉(zhuǎn)化交易搞活，需求便會僵化！

重慶經(jīng)驗(yàn)似乎也在提醒其它城市反思：單一的政策猛藥是否依然奏效？

未來是不是更需要這種組合拳式、能自我循環(huán)式的精密政策設(shè)計(jì)？

其二，去庫存與城市升級，必須齊頭并進(jìn)、高度協(xié)同。

根據(jù)過往經(jīng)驗(yàn)，去庫存是短期且周期性任務(wù)，而城市更新是項(xiàng)長期工程，各玩各的似乎才是常態(tài)。

但重慶的實(shí)踐是啥？

以城市更新創(chuàng)造精準(zhǔn)需求，再將此需求通過市場機(jī)制，譬如給房票加碼流通導(dǎo)向促進(jìn)庫存去化，也就是二級市場的新房和三級市場的次新房，最終推動整個城市的住房品質(zhì)升級。

用一套機(jī)制同時解決“需求哪里來？”、“錢花哪里去”以及“人往哪里去？”三個核心問題。

說得更直白點(diǎn)，短期目標(biāo)和長期目標(biāo)相互打配合，避免各玩各的。

這與高層強(qiáng)調(diào)的建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動機(jī)制高度一致。

發(fā)展到今天這個階段，房地產(chǎn)市場能否平穩(wěn)健康發(fā)展，根本上就取決于“人、房、地、錢”四類要素資源的配置效果。

其三，要全面激活市場，關(guān)鍵在于“賦能”而非“包辦”。

個人認(rèn)為，這是重慶本輪新政最值得稱道的一點(diǎn)。

它沒有大包大攬，而是巧妙賦能給全鏈條上的每一名參與者——

通過有限轉(zhuǎn)讓和差異化獎勵，賦予其金融屬性和靈活性，讓它從一張購房憑證變成了可以流通的資產(chǎn)權(quán)益，這是給房票賦能。

通過鼓勵開發(fā)商其提供額外折扣，促成財(cái)政讓發(fā)力、房企讓利共同做大蛋糕，激活了供給端的積極性，這是給開發(fā)商賦能。

拆遷戶可以選擇自己住，也可以選擇轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)，既可以買新房，也可以買二手房…這種選擇權(quán)極大地提高了政策的接受度和轉(zhuǎn)化效率，這是給購房者賦能。

當(dāng)前，我們正站在“十四五”收官與“十五五”開局的關(guān)鍵時刻。

接下來，住建部將指導(dǎo)各地將以編制和實(shí)施住房發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃為抓手，根據(jù)人口變化確定住房需求，科學(xué)安排土地供應(yīng)、引導(dǎo)配置金融資源。

在“十五五”期間，“以人定房、以房定地、以房定錢”的思路，將在推進(jìn)房地產(chǎn)市場供需平衡、結(jié)構(gòu)合理的過程中扮演關(guān)鍵角色。