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大家好，我是地產(chǎn)高富帥。

去年開始，整體市場徹底變成了改善與豪宅為主導(dǎo)，就連官方都在強(qiáng)調(diào)市場已經(jīng)進(jìn)入改善時代，按照這種趨勢，未來新房市場均價低于兩萬是不是就沒法玩了。

這種大環(huán)境下，各大房企開啟了一二線豪宅戰(zhàn)略，不僅僅是傳統(tǒng)的頭部四大央企還是混改頭部精英們，對豪宅這一小眾項(xiàng)目直接來了一次全線押寶。

這幾年來，綠城中國，中海地產(chǎn)，招商蛇口，中國金茂等傳統(tǒng)巨頭，投資思路直接就把三四線城市完全切斷了，就算是綠城中國如今似乎都不再盲目進(jìn)駐低能級城市。

如今多數(shù)房企每年的拿地金額，80-90%已經(jīng)押寶一線與新一線的核心區(qū)位，這也讓很多中小城市的地產(chǎn)人陷入嚴(yán)重焦慮，三四線城市真的已經(jīng)死完了嗎？

三四線城市：機(jī)會型投資仍然具備

相對比如今各大房企重點(diǎn)深耕的十大核心城市，上百個三四線城市早已經(jīng)不是房企的合作戰(zhàn)略要地。

整體來看，三四線城市由于人口紅利與城鎮(zhèn)化已經(jīng)完成，產(chǎn)業(yè)升級稍顯落后，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展確實(shí)都陷入了瓶頸，房價跌入谷底，購買力無法與一二線城市抗衡。

但是，這僅僅是從綜合數(shù)據(jù)去衡量三四線城市綜合競爭力，但是如果從很多城市的整體GDP與人口總量，綜合經(jīng)濟(jì)活力來評估，很多中小城市仍然還是有機(jī)會型投資機(jī)會。

房地產(chǎn)的需求其實(shí)可以從兩個方面來歸納：第一肯定是人口，有人的地方就需要住房，因此只要是人口沒有完全負(fù)增長，年輕人比例仍然占據(jù)核心，其實(shí)就是一定機(jī)會。

其次，產(chǎn)業(yè)具備長期可塑性，一個城市的投研模型，仍然還是基于其產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)性，很多城市總量雖然不大，但是仍然具備一兩個可持續(xù)深耕產(chǎn)業(yè)，這也是一個重要投資機(jī)會。

現(xiàn)在中央和地方政府都在推動產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級、吸引企業(yè)入駐，搞特色產(chǎn)業(yè)。有些城里發(fā)力挺猛，比如承接外來產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、搞點(diǎn)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園、數(shù)字經(jīng)濟(jì)等，甚至搞產(chǎn)業(yè)鏈招商，也確實(shí)吸引回一部分在外漂泊的人。

整體來講，大范圍看三四線城市的房產(chǎn)不如一二線抗跌，這沒錯。可是就算在小城市，學(xué)校、政府、醫(yī)院附近的學(xué)區(qū)房、地段很好的市中心房產(chǎn)，從來都不怕沒人接盤。

因此還是可以理解為，三四線城市并沒有到嚴(yán)重被拋棄的地步，能否投資，也需要房企對于自身資源與供應(yīng)鏈的綜合考量。

三四線城市超級玩家：中海宏洋

這兩年時間，早期高周轉(zhuǎn)時代的房企急速出局，特別是深耕三四線城市發(fā)家的民營軍團(tuán)們，三高模式過后，三四線城市急速進(jìn)入衰敗期。

很多三四線城市，甚至出現(xiàn)了很多業(yè)主直接甩賣的局面，即使送別朋友，很多人都不想接盤，特別是二手房市場完全處于崩盤階段，房價平均跌幅高達(dá)30-50%。

就是這一批陷入大幅度下滑的三四線城市，居然被一家央企盯上了，這家就是中海發(fā)展旗下的上市房企中海宏洋。

中海發(fā)展，絕對的行業(yè)頂流，如今在四大一線城市已經(jīng)殺瘋了，特別是在上海，2024年更是以單城市業(yè)績笑傲整個地產(chǎn)江湖。

誰也沒想到，其兄弟公司中海宏洋仍然在三四線城市悄咪咪的瘋狂拿地，相對比中海發(fā)展的超級高調(diào)，中海宏洋簡直就是在悶聲發(fā)財(cái)，在三四線城市干的風(fēng)生水起。

就今年上半年的投資數(shù)據(jù)來看，很多房企幾乎看都不會看的城市，已經(jīng)全部被中海宏洋鎖定：蘭州，唐山 泰州，呼和浩特，惠州，贛州等等。

根據(jù)中海宏洋今年上半年發(fā)布的數(shù)據(jù)，市場占有率在19座城市中排名前三，有8座城市排名第一。

銷售額也在多個城市名列前茅，例如在蘭州，中海宏洋銷售額在當(dāng)?shù)嘏琶孜?；在贛州、銀川、呼和浩特、泰州及唐山等城市也位列銷售金額排行榜的前列。

2025年上半年，中海宏洋通過公開市場招標(biāo)拍掛競得了11個項(xiàng)目，新增總樓面面積約為132.83萬平方米，較上年同期大增438%。

新增總權(quán)益地價約為人民幣61.87億元，較上年同期增長亦達(dá)到了347%。新增貨值達(dá)166億，其中合肥貨值增加了77億，占比達(dá)到了46%。

可以看到，中海宏洋深耕的很多城市，都是屬于機(jī)會型投資城市，但是從人口與產(chǎn)業(yè)綜合表現(xiàn)來看，仍然就有周期性潛力。

另外，這些城市如今競爭對手幾乎沒有，中海拿地成本與建造成本的優(yōu)勢就逐步凸顯，加上中海一貫的主流產(chǎn)品操盤思路，賺一波周期快錢就是其發(fā)力核心。

就在剛剛8月與九月，中海宏洋再次在廣東惠州與河北唐山拿地，權(quán)益金額超過15億，在如今一二線城市動輒幾十上百億土地金額，中海宏洋低調(diào)的甚至無人問津。

有人肯定會問，這三四線城市房價這么低，還能有利潤嗎？

我們看看中海宏洋的半年報(bào)， 收入145.43億元 ， 同比下滑33.4% ， 主要因前期銷售下行導(dǎo)致結(jié)算資源減少。

毛利率9.3% ， 雖低于2023年水平 （ 11.2% ） ，但較2024年（8.4%）有所回升，主因2022年后低成本土地項(xiàng)目逐步入賬。

這對于一家完全深耕三四線城市的房企來說，還是有一定競爭力，相對比于很多長期高大上做一線豪宅的國企持續(xù)虧損，仍然可圈可點(diǎn)。

中海宏洋之所以還是能夠持續(xù)在三四線城市布局，其最大的競爭力仍然還是其強(qiáng)大的央企背景資源，很多高管確實(shí)在政府關(guān)系這一塊起到了絕對的影響力。

能夠低價拿到這些城市核心市區(qū)的高價值土地，推出市場具備高性價比的優(yōu)秀產(chǎn)品組合，其利潤仍然還是可觀的。

但是這一波客戶肯定不可能跟一二線一樣，人口紅利大，具備超強(qiáng)的吸附力，三四線城市的如今的操盤原則就是，等風(fēng)來，干一票就休息，再等風(fēng)來，再干一票。

要說如今整個行業(yè)最會玩三四線城市的，絕對是中海宏洋，其特點(diǎn)是結(jié)合了央企自身優(yōu)勢與對城市市場的深度研判。

因此，上百個三四線城市市場，并不能一刀切去評判，還是那句話，不能看別人怎么干，首先得看自己合適干什么。

一二線城市如今一個豪宅動輒貨值很多高達(dá)百億，三四線城市很有可能一個項(xiàng)目也就幾個億，平均房價不會超過1.5萬，但是通過合理操盤，其利潤并沒有差距很大。

因此，三四線城市賺得是精細(xì)活，打小算盤，通過合理控制管理成本與人工成本，實(shí)現(xiàn)小利潤產(chǎn)出，雖然不見得會吃得很飽，但是最起碼不會挨餓。

不管市場多么殘酷，未來的地產(chǎn)行業(yè)，將是專業(yè)化、細(xì)分化和模式化的競爭，再無普適的“成功學(xué)”。

今天就聊到這里，對今天分享的內(nèi)容，大家可以留言討論。

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地產(chǎn)一品堂，80后 工科理工男 深漂19年 19年獵頭從業(yè)經(jīng)歷，16年以上地產(chǎn)行業(yè)沉淀，關(guān)注地產(chǎn)戰(zhàn)略布局，產(chǎn)品運(yùn)營，持續(xù)研究健康管理，個人微信：luyipin000；各位朋友可以加我隨時交流探討 共同進(jìn)步；近期新增地產(chǎn)一品堂官方微信群，大家也可以加入，與更多的地產(chǎn)人+再創(chuàng)業(yè)者交流溝通，共同進(jìn)步，還可以討論資產(chǎn)配置與大健康管理。

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