上一回分享TX淮海的調整動態(tài)是今年5月，當時以樓層為劃分逐一進行了品牌招商動態(tài)及落位的分享。

TX淮海調整探班報告（20250516）

本文接著聊，伴隨近期不大百貨商店、宋洋美術館、muva.等多個重要點位以及大面積店鋪的煥新，更為細致地解析一下項目L2的此輪調整有什么看點。

5月推文中，不大百貨商店已在原Unreleased位置圍擋籌備（后者移位至項目L4）。品牌于今年8月正式亮相，在1000平米的空間內引入了Le Specs、roaringwild a arch、MIDUPDATE、SEEDCLUB、33oz Vintage Shop等多個品牌，并在中部公共區(qū)域通過市集、主題活動、社群活動等形式，打造更為豐富的品牌陣容和產品內容，讓“百貨”一詞夠言之有物。

對我個人而言，這則調整的看點不止于商場引入了來自成都的青年文化平臺在上海開出目前的唯一店鋪，更在于該選址首次以多品牌店中店的形式呈現，并更具開放性地展示在了客人面前。

如下圖所示，商場將整塊區(qū)域交付給品牌進行規(guī)劃的例子并不少見，品牌則能結合自身涵蓋的業(yè)態(tài)和品類構成對空間進行合理配比，甚至有些不規(guī)整的區(qū)域直接用來作為倉庫也未嘗不可，這是不少商業(yè)項目中常見的所謂“后區(qū)”處理方式。

自TX淮海開業(yè)5年多來，該位置不論是KNOWIN還是之后的Unreleased，均是品牌集合店形式，從外部看依舊是單一整體。從下圖能感受到，獨立門店屬性更強，對客流引導更具目的性。

而不大百貨商店的規(guī)劃則如其名，更像是回歸到百貨的布局——內部設有動線、進行鋪位切分、配以統(tǒng)一框架設計，并給到各品牌一定的店裝形象展示自由度。

如此一來，客人走進不大百貨公司的大區(qū)域只是第一步，進到不同的店鋪中，才會觸及到商品。因此，我們也有機會看到這個位于商場西側，從開業(yè)以來并未過多展示出的空間全貌。

從平面圖能感受到TX淮海呈平行四邊形結構的樓層空間對布局并不友好，難度體現在——貫穿全樓的手扶梯位于樓層西側，東半部分擁有相對更為充裕的商業(yè)面積供給，西半部分此前則以大主力店形式進行規(guī)劃，因此鋪位線幾乎緊挨手扶梯，這樣一來消費者的行徑路線會變成：去目的地店鋪，就上手扶梯后右轉直達；反之左轉，會遇見更多商業(yè)內容，更有逛感（下手扶梯反之亦然）。

L3、L4相應區(qū)域分別規(guī)劃了夜店、餐飲業(yè)態(tài)，都具有類似的邏輯。

如果西半部分要以多品牌店鋪形式進行重新規(guī)劃，則需要騰出一定的動線區(qū)域作為常規(guī)客流引導空間，如今不大百貨公司幾乎就是這么做的，如下圖所示，動線更為寬敞。

另一方面，該位置的尖角區(qū)域本又是較難處理的點位，是項目從開業(yè)以來就以單一集合店形式進行規(guī)劃的原因之一。如果看平面圖，會發(fā)現這個結構僅L2獨有，L3該區(qū)域是戶外平臺，商場打造了AIRPARK屋頂公園。

不大百貨商店則沒有在該區(qū)域規(guī)劃常規(guī)鋪位，而是延伸了內部動線，結合玻璃幕墻的自然采光，留白打造為一個可以做活動、更具社群感的社交空間，倒是與品牌理念不謀而合，也是現代商業(yè)常見的運維手法——制造圈層更有助于反哺業(yè)績。

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試想若該區(qū)域完全由商場進行重新規(guī)劃招商，可能會比較頭疼。主要在于甲方單方面的鋪位切割可能未必能夠滿足品牌訴求，而單一品牌訴求得到滿足的情況下又會連帶影響到其他各鋪位的切分規(guī)劃從而變成拉鋸戰(zhàn)，如今交付給平臺化品牌進行打造復合空間不失為有效策略之一。

其實類似的痛點在L2的東南側一樣存在，項目引入宋洋美術館作為展覽空間，通過獨立且強目的性業(yè)態(tài)來解決平面布局上的“后區(qū)”問題。

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L4的對應區(qū)域，此前是neXtlab空間的一部分（主題空間手法），如今則是移位的Unreleased以及從L2遷移至L4的會員站。

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唯獨L3達成了相對完整的常規(guī)招商規(guī)劃狀態(tài)，但由于各樓層的招商要求和品牌訴求有所不同，不代表L2樓層更低就更容易招商。因此總體而言各有內在邏輯依據。

此外，L2中島原LUNEURS位置已經替換為了零售業(yè)態(tài)，引入了手袋品牌muva.，是我探班時整個商場內人氣最高的店鋪之一。

這里作為L2最高價值點位之一，此前的餐飲業(yè)態(tài)營造了宜人的休閑社交氛圍，如今則能產出更高商業(yè)收益，兩者較難兼顧，展現出項目處于不同時期的側重。

這點，與淮海中路沿街從開業(yè)到如今的調整轉型異曲同工。

本文作為一個分析類的小品文，通過L2的調整，簡單聊了一下TX淮海的局部動態(tài)、展示出的策略，以及這個不規(guī)整商業(yè)空間的規(guī)劃方式和背后邏輯。

它比常規(guī)市調日記中寫“引入了xx品牌”更為細致一些，希望能對大家更好地了解該項目有所幫助。