上一回分享TX淮海的調(diào)整動(dòng)態(tài)是今年5月，當(dāng)時(shí)以樓層為劃分逐一進(jìn)行了品牌招商動(dòng)態(tài)及落位的分享。

TX淮海調(diào)整探班報(bào)告（20250516）

本文接著聊，伴隨近期不大百貨商店、宋洋美術(shù)館、muva.等多個(gè)重要點(diǎn)位以及大面積店鋪的煥新，更為細(xì)致地解析一下項(xiàng)目L2的此輪調(diào)整有什么看點(diǎn)。

5月推文中，不大百貨商店已在原Unreleased位置圍擋籌備（后者移位至項(xiàng)目L4）。品牌于今年8月正式亮相，在1000平米的空間內(nèi)引入了Le Specs、roaringwild a arch、MIDUPDATE、SEEDCLUB、33oz Vintage Shop等多個(gè)品牌，并在中部公共區(qū)域通過(guò)市集、主題活動(dòng)、社群活動(dòng)等形式，打造更為豐富的品牌陣容和產(chǎn)品內(nèi)容，讓“百貨”一詞夠言之有物。

對(duì)我個(gè)人而言，這則調(diào)整的看點(diǎn)不止于商場(chǎng)引入了來(lái)自成都的青年文化平臺(tái)在上海開(kāi)出目前的唯一店鋪，更在于該選址首次以多品牌店中店的形式呈現(xiàn)，并更具開(kāi)放性地展示在了客人面前。

如下圖所示，商場(chǎng)將整塊區(qū)域交付給品牌進(jìn)行規(guī)劃的例子并不少見(jiàn)，品牌則能結(jié)合自身涵蓋的業(yè)態(tài)和品類構(gòu)成對(duì)空間進(jìn)行合理配比，甚至有些不規(guī)整的區(qū)域直接用來(lái)作為倉(cāng)庫(kù)也未嘗不可，這是不少商業(yè)項(xiàng)目中常見(jiàn)的所謂“后區(qū)”處理方式。

自TX淮海開(kāi)業(yè)5年多來(lái)，該位置不論是KNOWIN還是之后的Unreleased，均是品牌集合店形式，從外部看依舊是單一整體。從下圖能感受到，獨(dú)立門店屬性更強(qiáng)，對(duì)客流引導(dǎo)更具目的性。

而不大百貨商店的規(guī)劃則如其名，更像是回歸到百貨的布局——內(nèi)部設(shè)有動(dòng)線、進(jìn)行鋪位切分、配以統(tǒng)一框架設(shè)計(jì)，并給到各品牌一定的店裝形象展示自由度。

如此一來(lái)，客人走進(jìn)不大百貨公司的大區(qū)域只是第一步，進(jìn)到不同的店鋪中，才會(huì)觸及到商品。因此，我們也有機(jī)會(huì)看到這個(gè)位于商場(chǎng)西側(cè)，從開(kāi)業(yè)以來(lái)并未過(guò)多展示出的空間全貌。

從平面圖能感受到TX淮海呈平行四邊形結(jié)構(gòu)的樓層空間對(duì)布局并不友好，難度體現(xiàn)在——貫穿全樓的手扶梯位于樓層西側(cè)，東半部分擁有相對(duì)更為充裕的商業(yè)面積供給，西半部分此前則以大主力店形式進(jìn)行規(guī)劃，因此鋪位線幾乎緊挨手扶梯，這樣一來(lái)消費(fèi)者的行徑路線會(huì)變成：去目的地店鋪，就上手扶梯后右轉(zhuǎn)直達(dá)；反之左轉(zhuǎn)，會(huì)遇見(jiàn)更多商業(yè)內(nèi)容，更有逛感（下手扶梯反之亦然）。

L3、L4相應(yīng)區(qū)域分別規(guī)劃了夜店、餐飲業(yè)態(tài)，都具有類似的邏輯。

如果西半部分要以多品牌店鋪形式進(jìn)行重新規(guī)劃，則需要騰出一定的動(dòng)線區(qū)域作為常規(guī)客流引導(dǎo)空間，如今不大百貨公司幾乎就是這么做的，如下圖所示，動(dòng)線更為寬敞。

另一方面，該位置的尖角區(qū)域本又是較難處理的點(diǎn)位，是項(xiàng)目從開(kāi)業(yè)以來(lái)就以單一集合店形式進(jìn)行規(guī)劃的原因之一。如果看平面圖，會(huì)發(fā)現(xiàn)這個(gè)結(jié)構(gòu)僅L2獨(dú)有，L3該區(qū)域是戶外平臺(tái)，商場(chǎng)打造了AIRPARK屋頂公園。

不大百貨商店則沒(méi)有在該區(qū)域規(guī)劃常規(guī)鋪位，而是延伸了內(nèi)部動(dòng)線，結(jié)合玻璃幕墻的自然采光，留白打造為一個(gè)可以做活動(dòng)、更具社群感的社交空間，倒是與品牌理念不謀而合，也是現(xiàn)代商業(yè)常見(jiàn)的運(yùn)維手法——制造圈層更有助于反哺業(yè)績(jī)。

①

②

試想若該區(qū)域完全由商場(chǎng)進(jìn)行重新規(guī)劃招商，可能會(huì)比較頭疼。主要在于甲方單方面的鋪位切割可能未必能夠滿足品牌訴求，而單一品牌訴求得到滿足的情況下又會(huì)連帶影響到其他各鋪位的切分規(guī)劃從而變成拉鋸戰(zhàn)，如今交付給平臺(tái)化品牌進(jìn)行打造復(fù)合空間不失為有效策略之一。

其實(shí)類似的痛點(diǎn)在L2的東南側(cè)一樣存在，項(xiàng)目引入宋洋美術(shù)館作為展覽空間，通過(guò)獨(dú)立且強(qiáng)目的性業(yè)態(tài)來(lái)解決平面布局上的“后區(qū)”問(wèn)題。

①

②

③

L4的對(duì)應(yīng)區(qū)域，此前是neXtlab空間的一部分（主題空間手法），如今則是移位的Unreleased以及從L2遷移至L4的會(huì)員站。

①

②

③

④

唯獨(dú)L3達(dá)成了相對(duì)完整的常規(guī)招商規(guī)劃狀態(tài)，但由于各樓層的招商要求和品牌訴求有所不同，不代表L2樓層更低就更容易招商。因此總體而言各有內(nèi)在邏輯依據(jù)。

此外，L2中島原LUNEURS位置已經(jīng)替換為了零售業(yè)態(tài)，引入了手袋品牌muva.，是我探班時(shí)整個(gè)商場(chǎng)內(nèi)人氣最高的店鋪之一。

這里作為L(zhǎng)2最高價(jià)值點(diǎn)位之一，此前的餐飲業(yè)態(tài)營(yíng)造了宜人的休閑社交氛圍，如今則能產(chǎn)出更高商業(yè)收益，兩者較難兼顧，展現(xiàn)出項(xiàng)目處于不同時(shí)期的側(cè)重。

這點(diǎn)，與淮海中路沿街從開(kāi)業(yè)到如今的調(diào)整轉(zhuǎn)型異曲同工。

本文作為一個(gè)分析類的小品文，通過(guò)L2的調(diào)整，簡(jiǎn)單聊了一下TX淮海的局部動(dòng)態(tài)、展示出的策略，以及這個(gè)不規(guī)整商業(yè)空間的規(guī)劃方式和背后邏輯。

它比常規(guī)市調(diào)日記中寫“引入了xx品牌”更為細(xì)致一些，希望能對(duì)大家更好地了解該項(xiàng)目有所幫助。