最近，北京樓市上演了很魔幻的一幕。

一位業(yè)主2017年以800萬(wàn)購(gòu)入的65㎡老破小，如今掛出600萬(wàn)仍無(wú)人問(wèn)津。

而一街之隔的新建“四代宅”項(xiàng)目，均價(jià)已突破12萬(wàn)/㎡。

這種冰火兩重天的景象，正是全國(guó)二手房市場(chǎng)的縮影。

2006年出臺(tái)的“70/90政策”，要求新建商品房中90㎡以下戶(hù)型占比不低于70%。

這項(xiàng)旨在保障剛需的政策，在執(zhí)行近20年后卻埋下隱患——

全國(guó)范圍內(nèi)90㎡以下房源存量超過(guò)4億套，占比高達(dá)65%。

如今這些房源正面臨“雙向絞殺”：

價(jià)格層面，保障房以成本價(jià)直接沖擊市場(chǎng)。

杭州2025年推出的配售型保障房均價(jià)僅為同地段商品房的60%-70%，且優(yōu)先配售給無(wú)房家庭。

安徽舒城更是直接收購(gòu)萬(wàn)達(dá)公寓項(xiàng)目，將685套存量房改造為保障房，以低于市場(chǎng)價(jià)30%的價(jià)格出售。

這種“政府定價(jià)”模式，可以說(shuō)，讓二手房業(yè)主的心理防線徹底崩塌。

品質(zhì)層面，新房市場(chǎng)的“好房子”標(biāo)準(zhǔn)已全面升級(jí)。

重慶試點(diǎn)的“四代宅”通過(guò)立體綠化實(shí)現(xiàn)“零公攤”，廣州招商林嶼境項(xiàng)目宣稱(chēng)使用率達(dá)140%，而傳統(tǒng)二手房普遍存在層高不足2.8米、得房率低于80%的硬傷。

2025年住建部新規(guī)要求新房層高標(biāo)準(zhǔn)不低于3米，并強(qiáng)制安裝全屋智能系統(tǒng)，進(jìn)一步拉大代際差距。

在這場(chǎng)沒(méi)有硝煙的戰(zhàn)爭(zhēng)中，二手房業(yè)主陷入了典型的囚徒困境。

北京清河橡樹(shù)灣小區(qū)曾試圖組建“護(hù)盤(pán)聯(lián)盟”，約定掛牌價(jià)不低于8萬(wàn)/㎡，但不到一個(gè)月便因個(gè)別業(yè)主偷偷降價(jià)拋售而瓦解。

更殘酷的是，保障房的“封閉管理”政策切斷了存量房的流通渠道。

杭州規(guī)定保障房不得轉(zhuǎn)為商品房上市，回購(gòu)價(jià)格僅按原購(gòu)價(jià)折舊計(jì)算；玉林市要求配售型保障房自購(gòu)買(mǎi)之日起10年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。

這種政策設(shè)計(jì)，讓二手房市場(chǎng)成為“堰塞湖”——

截至2025年8月，全國(guó)二手房掛牌量突破753萬(wàn)套，創(chuàng)歷史新高，而實(shí)際成交量同比下降40%。

當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)從增量轉(zhuǎn)向存量，必然逼迫房企轉(zhuǎn)型。

可以預(yù)料，頭部房企加速向“城市運(yùn)營(yíng)商”轉(zhuǎn)型。

比如保利物業(yè)通過(guò)“星云企服”平臺(tái)整合商業(yè)、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)服務(wù)，2024年商辦服務(wù)收入同比增長(zhǎng)16.8%，在管面積達(dá)7.6億㎡。

與之形成鮮明對(duì)比的是中小房企的困境：2024年房企破產(chǎn)數(shù)量同比增加30%，行業(yè)集中度CR10提升至45%。

那些無(wú)法突破裝配式建筑、全屋智能等技術(shù)壁壘的企業(yè)，正被市場(chǎng)無(wú)情淘汰。

那么，在當(dāng)下的市場(chǎng)背景下，購(gòu)房者該怎么辦？

言叔的建議是：

存量房持有者應(yīng)盡快優(yōu)化資產(chǎn)配置。

對(duì)于房齡超過(guò)20年、無(wú)優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的90㎡以下房源，建議果斷拋售。

北京一位業(yè)主在人言房產(chǎn)后臺(tái)留言：

通過(guò)“以舊換新”政策，將回龍觀的老兩居置換為順義的四代宅，雖然總價(jià)增加200萬(wàn)，但資產(chǎn)流動(dòng)性和居住品質(zhì)顯著提升。

新房購(gòu)買(mǎi)者要警惕“偽高端”項(xiàng)目。

部分開(kāi)發(fā)商為迎合政策，通過(guò)“偷面積”（如將陽(yáng)臺(tái)改為封閉空間）制造高得房率假象，但實(shí)際居住體驗(yàn)并未改善。

住建部已明確，2025年起將對(duì)房屋使用面積進(jìn)行實(shí)測(cè)實(shí)量，違規(guī)項(xiàng)目將面臨行政處罰。

此外，從大的宏觀背景看，隨著城鎮(zhèn)化率突破65%，中國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入存量更新時(shí)代。

在這場(chǎng)變革中，二手房市場(chǎng)將加速分化：

核心地段的改善型房源（如次新房、優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房）仍具保值性，而外圍老破小將逐漸淪為“不動(dòng)產(chǎn)垃圾”。

對(duì)于普通家庭而言，房產(chǎn)的金融屬性正在弱化，居住屬性成為核心價(jià)值——

選擇質(zhì)量可靠、服務(wù)完善的“好房子”，或許是對(duì)抗市場(chǎng)波動(dòng)的最佳策略。

當(dāng)房子從“金融品”變回“消費(fèi)品”，這場(chǎng)持續(xù)二十年的樓市狂歡終于落幕。

在新的市場(chǎng)規(guī)則下，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商、投資者還是普通購(gòu)房者，都需要重新學(xué)習(xí)如何在“大逃殺”中生存。

而政策制定者的終極挑戰(zhàn)，是如何在保障民生與激發(fā)市場(chǎng)活力之間找到平衡點(diǎn)——

這或許才是“房住不炒”的真正內(nèi)涵。

作者：言叔，資深財(cái)經(jīng)評(píng)論員，堅(jiān)信 “認(rèn)知才是最大的不動(dòng)產(chǎn)”。關(guān)注我，用不一樣的視角看世界。