壹

看慣了一眾豪宅頻繁登頂北京樓市銷冠，在10月6日~12日的銷售排行榜上，排在第一的，位于北京市大興區(qū)禧悅興城多少顯得有些“出跳”。

京樓銷售排行榜的數(shù)據(jù)顯示（《》），10月6日~12日，禧悅興城網(wǎng)簽199套，網(wǎng)簽金額5億元。無論是套數(shù)計，還是以網(wǎng)簽總金額計，禧悅興城都是這一周的“銷冠“，而且，2025年至今，北京樓市能一周網(wǎng)簽近200套的項目，幾乎不超過三個，這還算上了禧悅興城。

無論市場，抑或同業(yè)，對禧悅興城都很陌生，似乎是“天上掉下來個大項目”，突然就出現(xiàn)在市場上了。這種陌生感來自三個方面：

其一，沒聽說過拿地。禧悅興城是個大盤，體量不小，地塊面積也不小，但從來沒有在土地公開市場上聽說有這么大地塊出讓、成交。

其二，沒有預熱動作。與當下北京樓市慣常的打法不同，禧悅興城入市之前，沒有任何鋪墊、劇透，上來直接就賣，一賣就是網(wǎng)簽199套。

其三，直接就是現(xiàn)房。禧悅興城整個項目當下都已經(jīng)是現(xiàn)房，簽約客戶直接領(lǐng)鑰匙入住，無需等待，看房是什么樣，交房就是什么樣。

這一切，可以用網(wǎng)紅車評人陳震的一句話概括：這你受得了么？

市場覺得陌生，一點也沒錯。這種陌生感，也從一個側(cè)面說明了禧悅興城的來歷不太尋常。實際上，禧悅興城原來是保障房項目，最初用于定向安置，后來經(jīng)過批準，轉(zhuǎn)成商品房銷售。

既然是保障房，自然無需在公開土地市場上交易；既然最初用于定向安置，也就必須得是現(xiàn)房。既然是“經(jīng)批準轉(zhuǎn)為商品房”，那么，市場鋪墊預熱的動作必要性也不大。從這三個維度理解，禧悅興城的突然出現(xiàn)，也就順理成章。

說到底，這就不是一個純市場化的項目，運營手法自然也就不同于純市場化的項目。所以，也沒必要全部用市場化的邏輯去理解。非要生搬硬套，不免自尋煩惱。

如此特殊性的項目，不是普通開發(fā)商能干的。禧悅興城的開發(fā)商是首創(chuàng)。雖然最近若干年在市場上聲量不高，首創(chuàng)置業(yè)還從香港退市，但這并不影響首創(chuàng)是首都北京最重要國企之一的“身份“帶來能力——禧悅興城以近乎“突襲”的風格，拿下上周銷冠，就很能說明問題。

其實，首創(chuàng)在開發(fā)領(lǐng)域是換了個活法：不搞高杠桿、高周轉(zhuǎn)的開發(fā)了，轉(zhuǎn)而走資源型的城市開發(fā)、運營路線，禧悅興城就是個開始。

貳

禧悅興城在大興，更具體說，是在大興新城，五環(huán)沿線，六環(huán)以內(nèi)。向西有北京交通大動脈京開高速，區(qū)域內(nèi)還有地鐵19號線，除此之外，這個項目有一項比較獨特的交通支持條件，大興機場線。

這條線路在大興新城設(shè)有一站，就在禧悅興城旁，距離約200米，步行時間約5分鐘，搭乘機場線大概7分鐘就能一站達到三環(huán)草橋站，便捷換乘10/19號線。換句話說，雖然是在五環(huán)沿線，但實際上從小區(qū)出發(fā)，步行+地鐵約10幾分鐘就直接到三環(huán)，而后通達城區(qū)各地。

大興機場線的存在，讓禧悅興城成一塊北京三環(huán)沿線的“飛地”。更直白一點說，就是五環(huán)沿線的價格，對應約等于三環(huán)的城市功能、生活便利度。我們之所以這么直白地講這句話，是因為這實際上是禧悅興城“突然”拿下北京樓市上周銷冠最重要的底層邏輯之一。這也是一種非?！皩嵲凇薄ⅰ罢嬲\”的價值邏輯，這種價值體系，在當下市場其實非常稀缺。

同時，又因為之前提到的“特殊性”，使得禧悅興城的配套“有相當水平”。眾所周知，保障性住房都有很強的政策性，因此，一些市場手段和方式較難辦到的事情，保障性住房項目往往能夠通過政府協(xié)調(diào)占到先機。

就拿學校來說，任房子再貴、再高端，學校的學位政策、建設(shè)進度、開學日期，都是自成體系，都有很強的不確定性。但保障性住房不一樣，因為政府施政行為的某些目標，教育配套就可能現(xiàn)行落地，或者確定性極強。

禧悅興城是從保障房經(jīng)批準“轉(zhuǎn)”來的，就享受到了這種“前期優(yōu)勢”。教育上，北京小學大興分校東校區(qū)、北京匯文中心大興分校、大興區(qū)第十幼兒園都已經(jīng)落定。可以說，在中小學方面，禧悅興城在一定程度上的目標，是看向東西城這樣的核心區(qū)的。

在商業(yè)、生活配套方面，得益于北京市南城行動計劃、大興新城建設(shè)的深入，大悅春風里、薈聚、泰禾中央廣場、龍湖天街、凱德MALL等已經(jīng)成熟運營商業(yè)綜合體，可以提供很好的生活支持配套。

禧悅興城自身還有約6500平方米的商業(yè)配套，這一點不容忽視。這個問題要從兩個層面看待：第一，首創(chuàng)層面。首創(chuàng)是首都頭牌國企，資源整合和動員能力都很強。所以，在社區(qū)商業(yè)配套方面，會有很大的支持作用，商業(yè)招得進來，運營得下去，可以給居民生活提供服務，提升便利性。

第二，現(xiàn)房和大盤。社區(qū)規(guī)模和建設(shè)階段，決定了商業(yè)的市場性支撐因素。大項目、多居民，使得商業(yè)可以良性經(jīng)營下去，而不是像期房、小項目那樣需要“養(yǎng)”的過程。而配套商業(yè)的良性運行，正是會提高禧悅興城居民生活的便利性。

這又一次說明了禧悅興城價值體系中非常獨特的一部分：泛政策性紅利。這是很特殊的，但卻是實實在在的。單周銷冠的成績，說明購房者已經(jīng)讀懂并且認可了這種紅利。

叁

弱市之下，“學習和思考”之風在北京樓市盛行。每單一個銷冠項目或熱點項目出現(xiàn)，同業(yè)都不免要學習思考一番，尤其是產(chǎn)品、示范區(qū)。我們覺得，“路數(shù)”與大部分豪宅銷冠項目不同的禧悅興城，在當下更有思考的價值。

因為禧悅興城在某種程度上折射著北京樓市供應結(jié)構(gòu)中存在的潛在矛盾問題。

禧悅興城有五種戶型，一居65平方米，兩居89~90平方米，三居114平方米。目前成交中，一居大約兩成，兩居大約7成，占總成交量的90%。而且，有大約15%的客戶，同時購買比鄰的一居室和兩居室，也就是買兩套。

這個跡象非常非常值得關(guān)注。

北京長期限購，市場上行期，購房資格寶貴。因為絕大部分人實際只有一次購房機會，從功能使用角度，就傾向于一步到位。開發(fā)商順應這個需求，考慮到家庭結(jié)構(gòu)變化，撫養(yǎng)關(guān)系變化等因素，導致北京樓市供應結(jié)構(gòu)在很大程度上“三居化”，空間又不能過于逼仄，套型面積也就隨之“中大型化”。

北京房價單價高，套型面積“中大型化”后，總價自然水漲船高。由此，就形成了一個以總價相對高、套型以三居及以上為主的新房供應結(jié)構(gòu)。于是，在相當長一段時間里，無論是從價格因素考量，還是從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)考量，北京新房市場都變成了一個以改善型購買主導的市場。

這樣的供應結(jié)構(gòu)中，一居室供應很少，甚至兩居都不太多。但是，不應該忽視，剛需首置的需求并沒有消失，仍真實存在那里，他們需要的是中小套型，總價相對較低的產(chǎn)品。在這樣的供應結(jié)構(gòu)下，剛需首置的需求實際上在新房市場中常年以來沒有去處。

禧悅興城的供應結(jié)構(gòu)，恰恰“對”上了這種需求。同時，樓市政策優(yōu)化又是契機：五環(huán)以外購房不再限套數(shù)，使得買一套一居、一套兩居成為可選項。這種購買方式，一定程度上是家庭養(yǎng)老需求，既能與父母共居，又能保持合理的距離感。這些產(chǎn)品分布的因素，滿足的其實都是剛需。

常年限購之下形成的市場供應結(jié)構(gòu)中，少有這樣的產(chǎn)品，禧悅興城的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)打到了這個空檔上，一方面銷冠業(yè)績的成因得以解釋，另一方面，也從側(cè)面說明剛需首置的多年來積攢下的需求很大，需要滿足。北京市卡在這個時點上，批準禧悅興城轉(zhuǎn)成商品房，也恰恰從結(jié)果上“照顧”到了這部分需求，也是讓“人民”得了實惠。

這種供應結(jié)構(gòu)的問題，值得所有市場主體仔細考慮和研究。

禧悅興城的網(wǎng)簽價大約在29000元/平方米左右，這個價格意味著最低不到180萬，就可以完成“上車”，而且還配齊了通勤、教育、商業(yè)生活三大支持。從某種程度上說，這也是“人民城市為人民”思路的一種體現(xiàn)。

畢竟剛需首置也是人民的組成部分，這個供應結(jié)構(gòu)的問題，到了解決時候，也有了解決的契機。

我們相信，這個道理，首創(chuàng)懂得，監(jiān)管部門懂得，人民也懂得。

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