壹

看慣了一眾豪宅頻繁登頂北京樓市銷冠，在10月6日~12日的銷售排行榜上，排在第一的，位于北京市大興區(qū)禧悅興城多少顯得有些“出跳”。

京樓銷售排行榜的數(shù)據(jù)顯示（《》），10月6日~12日，禧悅興城網(wǎng)簽199套，網(wǎng)簽金額5億元。無論是套數(shù)計，還是以網(wǎng)簽總金額計，禧悅興城都是這一周的“銷冠“，而且，2025年至今，北京樓市能一周網(wǎng)簽近200套的項目，幾乎不超過三個，這還算上了禧悅興城。

無論市場，抑或同業(yè)，對禧悅興城都很陌生，似乎是“天上掉下來個大項目”，突然就出現(xiàn)在市場上了。這種陌生感來自三個方面：

其一，沒聽說過拿地。禧悅興城是個大盤，體量不小，地塊面積也不小，但從來沒有在土地公開市場上聽說有這么大地塊出讓、成交。

其二，沒有預熱動作。與當下北京樓市慣常的打法不同，禧悅興城入市之前，沒有任何鋪墊、劇透，上來直接就賣，一賣就是網(wǎng)簽199套。

其三，直接就是現(xiàn)房。禧悅興城整個項目當下都已經(jīng)是現(xiàn)房，簽約客戶直接領鑰匙入住，無需等待，看房是什么樣，交房就是什么樣。

這一切，可以用網(wǎng)紅車評人陳震的一句話概括：這你受得了么？

市場覺得陌生，一點也沒錯。這種陌生感，也從一個側面說明了禧悅興城的來歷不太尋常。實際上，禧悅興城原來是保障房項目，最初用于定向安置，后來經(jīng)過批準，轉成商品房銷售。

既然是保障房，自然無需在公開土地市場上交易；既然最初用于定向安置，也就必須得是現(xiàn)房。既然是“經(jīng)批準轉為商品房”，那么，市場鋪墊預熱的動作必要性也不大。從這三個維度理解，禧悅興城的突然出現(xiàn)，也就順理成章。

說到底，這就不是一個純市場化的項目，運營手法自然也就不同于純市場化的項目。所以，也沒必要全部用市場化的邏輯去理解。非要生搬硬套，不免自尋煩惱。

如此特殊性的項目，不是普通開發(fā)商能干的。禧悅興城的開發(fā)商是首創(chuàng)。雖然最近若干年在市場上聲量不高，首創(chuàng)置業(yè)還從香港退市，但這并不影響首創(chuàng)是首都北京最重要國企之一的“身份“帶來能力——禧悅興城以近乎“突襲”的風格，拿下上周銷冠，就很能說明問題。

其實，首創(chuàng)在開發(fā)領域是換了個活法：不搞高杠桿、高周轉的開發(fā)了，轉而走資源型的城市開發(fā)、運營路線，禧悅興城就是個開始。

貳

禧悅興城在大興，更具體說，是在大興新城，五環(huán)沿線，六環(huán)以內(nèi)。向西有北京交通大動脈京開高速，區(qū)域內(nèi)還有地鐵19號線，除此之外，這個項目有一項比較獨特的交通支持條件，大興機場線。

這條線路在大興新城設有一站，就在禧悅興城旁，距離約200米，步行時間約5分鐘，搭乘機場線大概7分鐘就能一站達到三環(huán)草橋站，便捷換乘10/19號線。換句話說，雖然是在五環(huán)沿線，但實際上從小區(qū)出發(fā)，步行+地鐵約10幾分鐘就直接到三環(huán)，而后通達城區(qū)各地。

大興機場線的存在，讓禧悅興城成一塊北京三環(huán)沿線的“飛地”。更直白一點說，就是五環(huán)沿線的價格，對應約等于三環(huán)的城市功能、生活便利度。我們之所以這么直白地講這句話，是因為這實際上是禧悅興城“突然”拿下北京樓市上周銷冠最重要的底層邏輯之一。這也是一種非常“實在”、“真誠”的價值邏輯，這種價值體系，在當下市場其實非常稀缺。

同時，又因為之前提到的“特殊性”，使得禧悅興城的配套“有相當水平”。眾所周知，保障性住房都有很強的政策性，因此，一些市場手段和方式較難辦到的事情，保障性住房項目往往能夠通過政府協(xié)調(diào)占到先機。

就拿學校來說，任房子再貴、再高端，學校的學位政策、建設進度、開學日期，都是自成體系，都有很強的不確定性。但保障性住房不一樣，因為政府施政行為的某些目標，教育配套就可能現(xiàn)行落地，或者確定性極強。

禧悅興城是從保障房經(jīng)批準“轉”來的，就享受到了這種“前期優(yōu)勢”。教育上，北京小學大興分校東校區(qū)、北京匯文中心大興分校、大興區(qū)第十幼兒園都已經(jīng)落定。可以說，在中小學方面，禧悅興城在一定程度上的目標，是看向東西城這樣的核心區(qū)的。

在商業(yè)、生活配套方面，得益于北京市南城行動計劃、大興新城建設的深入，大悅春風里、薈聚、泰禾中央廣場、龍湖天街、凱德MALL等已經(jīng)成熟運營商業(yè)綜合體，可以提供很好的生活支持配套。

禧悅興城自身還有約6500平方米的商業(yè)配套，這一點不容忽視。這個問題要從兩個層面看待：第一，首創(chuàng)層面。首創(chuàng)是首都頭牌國企，資源整合和動員能力都很強。所以，在社區(qū)商業(yè)配套方面，會有很大的支持作用，商業(yè)招得進來，運營得下去，可以給居民生活提供服務，提升便利性。

第二，現(xiàn)房和大盤。社區(qū)規(guī)模和建設階段，決定了商業(yè)的市場性支撐因素。大項目、多居民，使得商業(yè)可以良性經(jīng)營下去，而不是像期房、小項目那樣需要“養(yǎng)”的過程。而配套商業(yè)的良性運行，正是會提高禧悅興城居民生活的便利性。

這又一次說明了禧悅興城價值體系中非常獨特的一部分：泛政策性紅利。這是很特殊的，但卻是實實在在的。單周銷冠的成績，說明購房者已經(jīng)讀懂并且認可了這種紅利。

叁

弱市之下，“學習和思考”之風在北京樓市盛行。每單一個銷冠項目或熱點項目出現(xiàn)，同業(yè)都不免要學習思考一番，尤其是產(chǎn)品、示范區(qū)。我們覺得，“路數(shù)”與大部分豪宅銷冠項目不同的禧悅興城，在當下更有思考的價值。

因為禧悅興城在某種程度上折射著北京樓市供應結構中存在的潛在矛盾問題。

禧悅興城有五種戶型，一居65平方米，兩居89~90平方米，三居114平方米。目前成交中，一居大約兩成，兩居大約7成，占總成交量的90%。而且，有大約15%的客戶，同時購買比鄰的一居室和兩居室，也就是買兩套。

這個跡象非常非常值得關注。

北京長期限購，市場上行期，購房資格寶貴。因為絕大部分人實際只有一次購房機會，從功能使用角度，就傾向于一步到位。開發(fā)商順應這個需求，考慮到家庭結構變化，撫養(yǎng)關系變化等因素，導致北京樓市供應結構在很大程度上“三居化”，空間又不能過于逼仄，套型面積也就隨之“中大型化”。

北京房價單價高，套型面積“中大型化”后，總價自然水漲船高。由此，就形成了一個以總價相對高、套型以三居及以上為主的新房供應結構。于是，在相當長一段時間里，無論是從價格因素考量，還是從產(chǎn)品結構考量，北京新房市場都變成了一個以改善型購買主導的市場。

這樣的供應結構中，一居室供應很少，甚至兩居都不太多。但是，不應該忽視，剛需首置的需求并沒有消失，仍真實存在那里，他們需要的是中小套型，總價相對較低的產(chǎn)品。在這樣的供應結構下，剛需首置的需求實際上在新房市場中常年以來沒有去處。

禧悅興城的供應結構，恰恰“對”上了這種需求。同時，樓市政策優(yōu)化又是契機：五環(huán)以外購房不再限套數(shù)，使得買一套一居、一套兩居成為可選項。這種購買方式，一定程度上是家庭養(yǎng)老需求，既能與父母共居，又能保持合理的距離感。這些產(chǎn)品分布的因素，滿足的其實都是剛需。

常年限購之下形成的市場供應結構中，少有這樣的產(chǎn)品，禧悅興城的產(chǎn)品結構打到了這個空檔上，一方面銷冠業(yè)績的成因得以解釋，另一方面，也從側面說明剛需首置的多年來積攢下的需求很大，需要滿足。北京市卡在這個時點上，批準禧悅興城轉成商品房，也恰恰從結果上“照顧”到了這部分需求，也是讓“人民”得了實惠。

這種供應結構的問題，值得所有市場主體仔細考慮和研究。

禧悅興城的網(wǎng)簽價大約在29000元/平方米左右，這個價格意味著最低不到180萬，就可以完成“上車”，而且還配齊了通勤、教育、商業(yè)生活三大支持。從某種程度上說，這也是“人民城市為人民”思路的一種體現(xiàn)。

畢竟剛需首置也是人民的組成部分，這個供應結構的問題，到了解決時候，也有了解決的契機。

我們相信，這個道理，首創(chuàng)懂得，監(jiān)管部門懂得，人民也懂得。

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