青龍片區(qū)急需引入更多優(yōu)質(zhì)中介參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，個(gè)別中介的素質(zhì)下限簡(jiǎn)直讓人震驚...（甚至連相熟的周邊中介也直吐槽...）

其實(shí)前幾周我就拿了小號(hào)發(fā)了小紅書，青龍片區(qū)業(yè)主出售掛牌避坑-中介篇。希望能提醒到一些區(qū)域的網(wǎng)友，能救一個(gè)算一個(gè)。

原來(lái)是沒(méi)準(zhǔn)備發(fā)這篇的，結(jié)果就在近日一位花城業(yè)主的親身遭遇，讓我覺得應(yīng)該在更大范圍地分享。某些中介逼讓降價(jià)出售的話術(shù)，實(shí)在太牛了。

9月，地鐵小鎮(zhèn)迎來(lái)了成交熱潮，光中南山錦花城一個(gè)小區(qū)就成交了10套，緊接著的國(guó)慶也去化兩套。這個(gè)成交大概是個(gè)什么水平呢。江核大概一個(gè)月賣了20套。中南一個(gè)小區(qū)抵了江核成交一半，甚至跟東部成交大戶仙林湖板塊的單盤相比，也不輸。

但這個(gè)月成交價(jià)格很分裂，博弈明顯。既有成交單價(jià)在1.62-1.66高品質(zhì)好樓層精裝房源，也有不少1.1-1.2二樓-3樓和頂樓的毛坯或者出租裝的超低價(jià)房源。

當(dāng)然你按照一般市場(chǎng)來(lái)說(shuō)頂?shù)赘脴菍蝇F(xiàn)在的市場(chǎng)一平差個(gè)2-3k也是常態(tài)，比如江核華潤(rùn)，88頂樓95.5萬(wàn)，常規(guī)樓層115-120萬(wàn)，基本差價(jià)在20萬(wàn)+，單價(jià)基本2-3k，這個(gè)是符合目前的市場(chǎng)情況的。

頂?shù)踪u的低一些按照市場(chǎng)慣例也可以理解，但喘著明白裝糊涂，拿2-3樓頂樓的價(jià)格，來(lái)忽悠好樓層的業(yè)主來(lái)賣，這就是職業(yè)素養(yǎng)問(wèn)題了。

這位花城112㎡四房戶型好樓層的業(yè)主表示，最近好幾個(gè)中介連續(xù)打電話核心就是希望其降價(jià)：最近賣了130w+的四房（3樓，1.2毛坯），你不降賣不掉，閉口不提2-3樓頂樓...

反正就是給業(yè)主造成價(jià)格很低，趕緊賣的預(yù)期，讓降價(jià)，好歹這位業(yè)主還挺細(xì)心，多方了解了更多的詳細(xì)信息。而且他也不是就很急的要賣，有合適的出價(jià)，對(duì)他的裝修看對(duì)眼的也可以，但瞎砍價(jià)，他實(shí)在沒(méi)興趣。

反正你說(shuō)跌，他看中的可置換板塊最近跌的更狠，考慮對(duì)價(jià)，他也不急。

事后了解清楚房源情況后，業(yè)主跟我聊到，說(shuō)2-3樓頂樓價(jià)格能跟我一樣么，中介說(shuō)多不了多少哎，而且他手上業(yè)主想看毛坯的，聽這位業(yè)主的意思，對(duì)方恨不得讓他20多萬(wàn)的裝修就白送吧，能最低就最低，好讓他成交，反正就是滿嘴沒(méi)一口真話。

我說(shuō)大概的思路是，頂?shù)讟莾r(jià)格低，好成交，先成幾個(gè)，然后拿著這個(gè)價(jià)格做基準(zhǔn)去忽悠不懂或者人在外地急著出的業(yè)主，再來(lái)松動(dòng)好樓層的價(jià)格，這算盤打的真是不錯(cuò)。

但好在，由于花城112四房戶型優(yōu)勢(shì)比較突出，為了幫他了解下情況我還特意搜了下貝殼，目前只還有兩套2樓的112房源，一套1.58一套大概掛著1.6+，這兩個(gè)業(yè)主估計(jì)是不打算太低的價(jià)格賣，要不按照之前中介幾天就成交速度，這兩套也被干沒(méi)了。然后再看，就是一套112萬(wàn)掛好樓層195萬(wàn)的精裝房源，這套業(yè)主剛好是我熟悉的網(wǎng)友，不考慮低賣，賣不掉就養(yǎng)老。然后就是剛剛提到的這位房源，大概一共也就這4套了。

這是青龍片區(qū)面積最小的四房戶型，由于偷面積多得房率高，套內(nèi)基本跟高層130平米差不多，加之現(xiàn)在房?jī)r(jià)跟3萬(wàn)時(shí)代相比，大戶型也多不了多少錢，所以四房?jī)尚l(wèi)的加上花城配比很少，在區(qū)域內(nèi)有一定的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

當(dāng)然四房還有較多120平米戶型，我也幫這位業(yè)主檢索了，排除低區(qū)，最低一套掛牌1.6萬(wàn)+毛坯，顯然之前花城120稍微急賣的已經(jīng)被中介消化的差不多了。而四房112的也是這個(gè)情況，多個(gè)中介讓降價(jià)，表示有客戶，但難題是小區(qū)這個(gè)戶型沒(méi)有考慮砸盤賣的業(yè)主了，或者至少當(dāng)下沒(méi)有...

回到上面，當(dāng)年花城一房難求，基本好樓層甚至都要找關(guān)系才能賣到，部分外地投資客也就買到2-3樓，其他好樓層基本當(dāng)時(shí)都給關(guān)系戶定了。當(dāng)然現(xiàn)在很多好樓層的人家多數(shù)也自住進(jìn)去了，沒(méi)人賣。

而小區(qū)79和97，其實(shí)經(jīng)過(guò)9-10月中介這波瘋狂去化，就還剩4套急售（3套79，1套97），1套79頂樓毛坯 1套79鳳凰層毛坯，1套79混裝，加上97還有一套還可以的樓層毛坯。

其余排除低區(qū)的所有房源都在1.6+掛著，而且很可能短期也沒(méi)更多房源了，當(dāng)然不排除繼續(xù)制造骨折價(jià)，讓某些業(yè)主焦慮。

但是我其實(shí)觀察了下。近期小鎮(zhèn)下跌幅度，其實(shí)并不算太多，甚至遠(yuǎn)低于前期跌的較少的比如百家湖江核等盤，當(dāng)然如果純投資客去杠桿，該賣你還得賣，如果是考慮置換換房額。你可以考慮對(duì)價(jià)關(guān)系，盡量讓你自己換的劃算。

按照南京的情況，以后次級(jí)板塊基本都是1.x的價(jià)格，剝離金融屬性，全面地緣客群支撐。除了頭部那種四代宅，或者高端板塊，其實(shí)各次級(jí)板塊價(jià)格差在拉近，你根本沒(méi)必要焦慮。

以前一套房南京300萬(wàn)門檻，現(xiàn)在150萬(wàn)，以前20-30年一套，現(xiàn)在小白領(lǐng)10年一套，這還慌啥呢，而且就算隨著價(jià)格下跌，租售比現(xiàn)在越來(lái)越合理了。你還有必要那么急么？換個(gè)思路？這又不是大幾百萬(wàn)噸位的一跌就沒(méi)了200-300萬(wàn)。本來(lái)也就100-200萬(wàn)的。

近期我特意研究下了青龍片區(qū)的成交情況，發(fā)現(xiàn)了一個(gè)事實(shí)。相對(duì)來(lái)說(shuō)，域外中介帶客成交的單價(jià)，顯著高于青龍片區(qū)內(nèi)門店價(jià)格，青龍片區(qū)內(nèi)門店基本屢屢都在最低價(jià)成交。

仙林中心門店成交：最近相對(duì)較高價(jià)賣掉的花城業(yè)主本來(lái)就是做地產(chǎn)的懂行情，很難被忽悠到。人家也成功找到了對(duì)自己家裝修風(fēng)格滿意的業(yè)主，很迅速的達(dá)成了成交。

寶華門店成交：一套房源精裝房源79 130萬(wàn)幾天內(nèi)成交。

比如現(xiàn)在，尤其仙林湖板塊更加成熟，中介門店數(shù)量也非常多，優(yōu)質(zhì)中介也很多，基本想靠忽悠在仙林湖做長(zhǎng)久生意很難?，F(xiàn)在基本有些門店都在拍視頻，走長(zhǎng)期路線，服務(wù)好買賣雙方。

而青龍片區(qū)，相對(duì)主要就那2-3家。尤其是在恒大這條邊的幾家，由于中南成交占比高，地理優(yōu)勢(shì)明顯。但顯然，青龍片區(qū)的中介競(jìng)爭(zhēng)度還不夠，期待越來(lái)越多優(yōu)質(zhì)中介卷進(jìn)來(lái)，卷房源端，卷客戶端，卷服務(wù)。

其實(shí)貝殼中，麒麟科創(chuàng)園的中介口碑就挺不錯(cuò)的，曾經(jīng)接觸了好幾家長(zhǎng)期深耕科創(chuàng)園的中介，店?yáng)|自己就是周邊業(yè)主，也不會(huì)刻意去打壓制造焦慮逼著砸盤。

其實(shí)真的有的青龍片區(qū)業(yè)主也別太焦慮，按照客觀情況， 現(xiàn)在青龍片區(qū)的房源跟仙林湖差個(gè)3-3.5k是比較客觀的差價(jià)。

首先棲霞區(qū)一定會(huì)搞青龍片區(qū)，這個(gè)毋庸置疑，巡視的文章里面已經(jīng)提到圍繞龍頭項(xiàng)目調(diào)規(guī)劃，南大，省人醫(yī)這個(gè)基本都要有，否則后續(xù)周邊地如何出讓？另外南大如果選址橫跨江寧棲霞，對(duì)于江寧這部分開發(fā)帶動(dòng)也會(huì)明顯提速。從棲霞修改的那幾塊控規(guī)來(lái)看，很顯然感覺不夠大。長(zhǎng)期是南大和園南面包括山體圈走，符合規(guī)劃思路。

近期來(lái)看，陽(yáng)光城，高科業(yè)主價(jià)格守得穩(wěn)。雖然沒(méi)成交，但從掛牌價(jià)來(lái)看，幾乎沒(méi)有業(yè)主愿意低價(jià)砸著賣。

建議，能刷到這篇的業(yè)主，在考慮售賣前綜合了解行情，按照你自己的情況，確定你的心理預(yù)期價(jià)格，尤其是選擇一個(gè)靠譜的中介作為你的房源維護(hù)人，這相當(dāng)關(guān)鍵。

最重要的就是，客觀認(rèn)清市場(chǎng)行情?，F(xiàn)在的價(jià)格，再跌估計(jì)也沒(méi)多少了。 再跌，租售比已經(jīng)合理了。你放心融信世紀(jì)東方的租金不會(huì)是你同面積的兩倍。你非要融信的二分之一價(jià)格賣么？

請(qǐng)各位業(yè)主睜大眼睛，甄選優(yōu)質(zhì)中介。希望考慮出售的業(yè)主，能賣到你自己的心理預(yù)期，而不是被忽悠讓你一低再低。