你是否會(huì)在意一座樓房的「面子」？

在老齡化逐漸加劇的中國(guó)，比起人的老去，還有一件東西正在衰老，那就是建筑，尤其是與人們息息相關(guān)的住宅小區(qū)。特別是對(duì)外立面來(lái)說(shuō)，它老去的速度甚至要更快。一份由四川省建筑設(shè)計(jì)院牽頭進(jìn)行的科研調(diào)查也顯示，他們從2000年至今各地總計(jì)上千次外立面脫落事件里發(fā)現(xiàn)，外立面材料的平均脫落年份不超過(guò)建成后6年。其中，外保溫層的脫落最早，平均1.47年就會(huì)脫落，「明顯小于標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定年限」。

與此同時(shí)，外立面作為建筑的「臉面」，往往承載著人們看到建筑時(shí)的第一印象。它的破損與墜落，會(huì)直接威脅到人身財(cái)產(chǎn)安全，而就算沒(méi)有造成傷害，它也將在更深層面上，帶來(lái)小區(qū)「面子」和「品質(zhì)」的降級(jí)。最后，還會(huì)對(duì)小區(qū)的「住宅養(yǎng)老金」——公共維修基金造成巨大負(fù)擔(dān)。

人們與小區(qū)外立面之間發(fā)生的故事，濃縮了對(duì)更好的生活品質(zhì)的期待，也裹挾著現(xiàn)實(shí)里的無(wú)奈、拮據(jù)與紛爭(zhēng)。它是看似光鮮的小區(qū)的另一面，也是一場(chǎng)人們與生活博弈的縮影。

文｜易方興

楚明

圖｜（除特殊標(biāo)注外）受訪者供圖

五厘米

張雪很幸運(yùn)，因?yàn)樗x危險(xiǎn)還有5厘米。

今年4月的一天，在北京，讀研的張雪正要回家，在北京朝陽(yáng)大悅城附近的一個(gè)小區(qū)，走到家樓下的單元門斜坡處時(shí)，她無(wú)意中回頭，看了眼樓底下正在忙碌的搬家公司。就在這短暫的一瞬，一個(gè)墜落的物體砸在了她右前方的地面，發(fā)出了「砰」的一聲。

那是從小區(qū)外立面上脫落的、一塊拳頭大的水泥塊，墜落點(diǎn)距離她的腦袋不到5厘米。

作為一個(gè)在2005年到2008年陸續(xù)建成的小區(qū)，這個(gè)「05后」在老房子扎堆的北京其實(shí)不算老。但它的外立面明顯比樓齡要老得更快——在最近十幾年的時(shí)間里，從零星脫落，到現(xiàn)在已經(jīng)出現(xiàn)了成片的裸露和大面積的剝離。它的樓棟底部三分之一的部分是紅色，上面是灰色，貼滿了當(dāng)時(shí)在全國(guó)建筑外立面應(yīng)用上風(fēng)靡一時(shí)的瓷磚。張雪一家人是小區(qū)最早的一批業(yè)主，剛搬進(jìn)小區(qū)的時(shí)候她還在上小學(xué)。這些年，她眼看著小區(qū)墻面陸續(xù)剝落，「就像中年人掉頭發(fā)那樣」。她是個(gè)遇事比較看得開(kāi)的北京女孩，原本對(duì)此已經(jīng)習(xí)慣了，直到今年差點(diǎn)被砸死。

那天，她頗為后怕地回到家，跟母親說(shuō)了這件事。一向平和的母親發(fā)了非常大的火，憤怒地在電話里對(duì)物業(yè)說(shuō)：「我孩子差點(diǎn)就被砸死了！」

事實(shí)上，與外立面呈現(xiàn)出的觀感相反，這不是什么破敗小區(qū)。恰恰相反，無(wú)論是從區(qū)位、配套還是房?jī)r(jià)，它都稱得上是北京市朝陽(yáng)區(qū)「朝青板塊」中產(chǎn)家庭購(gòu)房的典型樣本。所謂朝青板塊，指的是朝陽(yáng)路和青年路一帶的小區(qū)，被稱為「北京CBD的后花園」。以張雪家為例，它毗鄰北京CBD，距離國(guó)貿(mào)商圈開(kāi)車僅12分鐘，小區(qū)500米外就是青年路地鐵站，和朝陽(yáng)大悅城。中產(chǎn)家庭要想在這里買個(gè)三居室上車，得準(zhǔn)備800萬(wàn)元左右的預(yù)算，當(dāng)年房?jī)r(jià)最高時(shí)，小區(qū)三居室一度逼近千萬(wàn)元。

而也正是在這樣一個(gè)每平方米均價(jià)近6萬(wàn)元的小區(qū)，多年以來(lái)，小區(qū)的業(yè)主們卻不得不小心，要提防從天而降的來(lái)自外立面的「襲擊」，還有的時(shí)候，車輛也被砸出坑來(lái)。一名業(yè)主很無(wú)奈：「在這啥都好，就是外立面太糟心了。」

張雪家小區(qū)的處境不是個(gè)例。比起房?jī)r(jià)，人們對(duì)于外立面的討論要少得多，但這個(gè)問(wèn)題，隨著樓房的不斷衰老，正在越來(lái)越成為具有普遍性的困擾。外立面的選擇常常與時(shí)代發(fā)展密切相關(guān)，那些樓齡三四十年甚至更久的老舊小區(qū)自不必說(shuō)，墻皮開(kāi)裂、鼓包、滲水、剝落是大概率事件，但有時(shí)候，不僅像這種樓齡不到20年的「中青年樓盤」會(huì)遭遇外立面困境，就連剛收房不到一兩年的新小區(qū)，外立面也會(huì)出現(xiàn)大面積剝落的情形。

在南京，周俊買房時(shí)特地選了一家老牌央企開(kāi)發(fā)商，「要是小的開(kāi)發(fā)商我們都不會(huì)考慮」。結(jié)果在交付后一年半的時(shí)間里，小區(qū)的外立面已經(jīng)剝落了3次。尤其是有一次，幾乎是幾層樓高的墻面，從半空中像香蕉皮一樣剝離開(kāi)，然后墜落在地面的綠化帶上。

后來(lái)他得知，這種外立面材料是「保溫裝飾一體板」。它算得上是一種中高檔的外立面材料，可以直接在工廠批量定制化生產(chǎn)，兼具保溫和裝飾功能。但本質(zhì)上，它也要依靠砂漿粘在墻上，如果施工時(shí)沒(méi)粘牢固，就有可能脫落。

后來(lái)經(jīng)過(guò)測(cè)算，那一次的剝落面積達(dá)到了約80平方米，相當(dāng)于一間小兩居那么大的面積砸到了地上。

「萬(wàn)幸沒(méi)有砸到人。」周俊說(shuō)。他買的小區(qū)位于雨花臺(tái)區(qū)軟件谷南園，屬于純改善型住宅項(xiàng)目，因此主力戶型集中在107-142平方米，主要是為了滿足在軟件谷周邊的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)人群的住房需求，這群人都有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力?！肝耶?dāng)時(shí)買的時(shí)候是2萬(wàn)8每平米，然后再加上了2500元每平方米的裝修金，在南京這個(gè)板塊，屬于品質(zhì)還可以的?！?/p>

那天，外立面剝落之后，物業(yè)圍起了警戒線。路過(guò)時(shí)，他還專門去看過(guò)，墜落下來(lái)的是許多塊灰色的板子，每一塊板子都有一張普通寫字桌那么大，「每塊目測(cè)有80厘米長(zhǎng)，60厘米寬」。而當(dāng)板子砸落在地后，碎成了許多塊，能看到里面黃色的保溫層。

當(dāng)經(jīng)歷了這種外立面掉落事件后，作為業(yè)主，周俊很失望，「其實(shí)剛?cè)胱〉牡谝挥∠筮€是不錯(cuò)，覺(jué)得也比較美觀，但后續(xù)對(duì)這種外立面脫落的事完全沒(méi)有預(yù)期?！?/p>

有段時(shí)間，他也成為小心翼翼在小區(qū)里走路的人之一。

樓盤的「臉面」

相比最直接的人身和財(cái)產(chǎn)危害，外立面的破損，對(duì)一個(gè)小區(qū)的影響也是潛移默化的。

「你家什么檔次，看外立面就知道了?！?/p>

這句話，常被許多房地產(chǎn)從業(yè)者掛在嘴邊，用來(lái)推銷樓盤。盡管它過(guò)于「以貌取樓」，但也一定程度上反映了，在樓盤的外立面中，的確存在著一條「鄙視鏈」：老破小、剛需、改善、豪宅所用的外立面是不同的。

張雪在小區(qū)里度過(guò)了她的青少年時(shí)期。張雪觀察過(guò)，自家小區(qū)外立面上的瓷磚，在掉落時(shí)會(huì)有一種連鎖反應(yīng)，尤其每當(dāng)北京刮大風(fēng)的天氣，「一兩塊磚掉下來(lái)之后，周圍一片就都開(kāi)始掉」。

隨著年齡長(zhǎng)大，對(duì)外立面的困擾，也讓她對(duì)比過(guò)隔壁的小區(qū)。兩個(gè)小區(qū)一南一北，只隔了一條馬路，「對(duì)面小區(qū)的樓齡和我們小區(qū)可能差不多，但外立面都是平整的石材，看上去挺高級(jí)，我發(fā)現(xiàn)他們就沒(méi)有我們這種外立面掉落的情況?！?/p>

「我當(dāng)時(shí)還問(wèn)我父母，為什么我們家不買隔壁的房子，我父母說(shuō)買不起?！箯堁┱f(shuō)。

以每平方米均價(jià)來(lái)說(shuō)，兩個(gè)小區(qū)相差了1萬(wàn)多元，也就是說(shuō)，同樣面積的房子，隔壁小區(qū)普遍要比她家貴20%左右——這實(shí)際上并不算特別大的差距。但近20年過(guò)去了，在業(yè)主的眼里，兩個(gè)小區(qū)的外立面的現(xiàn)狀遠(yuǎn)比房?jī)r(jià)差距要大得多，使得從顏值上看，隔壁更有「面子」。

造成這樣的區(qū)別，與外立面所采用的材質(zhì)有比較大的關(guān)系。

不同的外立面，有著不同的造價(jià)。《住宅與房地產(chǎn)》雜志曾對(duì)現(xiàn)在住宅外立面的常用材質(zhì)有過(guò)介紹，從價(jià)格上來(lái)區(qū)分，可以分為五檔，由低到高的分別是外墻涂料、面磚/瓷磚、石材、金屬鋁板和玻璃幕墻。便宜的外墻涂料，每平方米僅需30元，而貴的鋁板和玻璃，每平方米在千元往上。兩者的綜合成本差距能達(dá)到幾十倍。

以張雪家小區(qū)為例，它所使用的是瓷磚外立面，屬于中檔水平，外立面的品質(zhì)看上去要高于那些直接使用涂料的小區(qū)。但隔壁的小區(qū)，外立面用的是整面的干掛石材，這種外立面需要先在樓的外墻上搭建一個(gè)龍骨系統(tǒng)，再把大塊的石材外立面掛上去，造價(jià)要更高，也比瓷磚外立面更加耐用，更顯「檔次」。

如今，在小區(qū)外立面鄙視鏈中，居于頂端的要數(shù)「公建化外立面」，這是一種由「干掛鋁板+玻璃幕墻」組合而成的外立面，因?yàn)楦鶦BD寫字樓的公共建筑外立面所用材質(zhì)相同，因此簡(jiǎn)稱為公建化外立面，一般由高溢價(jià)的房屋使用。

但對(duì)于更廣大群體的收入來(lái)說(shuō)，在樓房「面子」這件事上，他們能選擇的其實(shí)極為有限，尤其是在一線城市。

蘇挺一家在北京已經(jīng)生活了近20年。作為一個(gè)新北京人，他在國(guó)企工作，在外人看來(lái)，他們兩口子工作體面且穩(wěn)定，經(jīng)過(guò)20年努力，再加上兩方老人的投入，在北四環(huán)的亞運(yùn)村附近攢出了一套房子的首付。房子80平方米左右，小三居，走幾百米就是惠新西街北口地鐵站，每平方米約6萬(wàn)元——這已經(jīng)是他們能努力夠到的結(jié)合了通勤距離、配套、學(xué)區(qū)、居住環(huán)境之后，性價(jià)比最高的房子。

在老家人看來(lái)，兩口子「有面子」。在首都上班，成了北京人，還有編制，尤其是還買了價(jià)值幾百萬(wàn)的房，成了親戚之間羨慕的對(duì)象。長(zhǎng)輩們普遍對(duì)「中產(chǎn)」這個(gè)詞沒(méi)概念，一般都夸他們「有出息」。而為了這個(gè)「面子」，每年過(guò)年回家，他們就連給小孩紅包時(shí)，也不得不每個(gè)多包一百塊錢。

但只有蘇挺自己知道這個(gè)「面子」下的真實(shí)生活。拿房子來(lái)說(shuō)，那是上世紀(jì)90年代初期建的房子，當(dāng)時(shí)的外立面大部分都是直接刷涂料。他們買下房子的時(shí)候，70年產(chǎn)權(quán)的房子已經(jīng)走過(guò)了一半的「房生」。墻皮鼓包、脫落、掉漆，這些對(duì)他來(lái)說(shuō)都是小事，最困擾他的其實(shí)是滲水。

「陽(yáng)臺(tái)外立面上有個(gè)一米多長(zhǎng)的裂縫，肉眼都能看見(jiàn)?！购迷诒本┮荒甏蟛糠謺r(shí)間都不下雨，這份居住的體面就還能維持，但一到七八月份雨季來(lái)臨，從陽(yáng)臺(tái)到臥室，伴隨著滲水帶來(lái)的乳膠漆的鼓泡變色，繼而整面墻都是黑色的霉菌。

「那段時(shí)間呼吸很不好，一家人都在咳嗽。上小學(xué)的兒子還被檢查出了支氣管炎。就算是買了專門除霉菌的噴霧也沒(méi)用，過(guò)段時(shí)間還會(huì)再生長(zhǎng)出來(lái)。」他專門找了一個(gè)雙休日去除霉菌，白色的手套直接被霉菌染成了黑色。

這一切的直接源頭都是破損的外立面?！肝抑滥切┛瓷先ジ碌男^(qū)，外立面更高級(jí)，也不會(huì)有我這樣的困擾，但我盡力了，也只能住在這里了，有時(shí)候，我會(huì)羨慕老家同學(xué)的生活，房?jī)r(jià)是我的十分之一，但居住體驗(yàn)是我的十倍。」

脫落的另一面

面對(duì)外立面的損壞和脫落，許多業(yè)主其實(shí)抱著一種無(wú)可奈何的心態(tài)。

哪怕對(duì)于剛交房一年半，就遭遇外立面連續(xù)大面積脫落的業(yè)主周俊來(lái)說(shuō)，他的失望和無(wú)奈的情緒，也明顯要多過(guò)憤怒?！傅谝淮蚊撀鋾r(shí)，我很意外，也很失望，但到了第二次脫落的時(shí)候，我好像就習(xí)慣了。」

他覺(jué)得買到外立面有問(wèn)題的房子，屬于一件「無(wú)可奈何」的事?！敢?yàn)楝F(xiàn)在很多人買的都是期房，我們也沒(méi)有辦法預(yù)估會(huì)不會(huì)出問(wèn)題，只能說(shuō)是看運(yùn)氣了。」

周俊這種「被動(dòng)接受」心態(tài)，代表了一部分業(yè)主的普遍情緒。某種程度上，一方面是因?yàn)橥饬⒚娴念I(lǐng)域，對(duì)于普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō)過(guò)于專業(yè)；另一方面，相比于肉眼可見(jiàn)的工程進(jìn)度，外立面的鋪設(shè)過(guò)程，業(yè)主們也很難開(kāi)展有效的監(jiān)督。與此同時(shí)，外立面的具體選材和方案，要更早于施工之前，這個(gè)環(huán)節(jié)也是業(yè)主們難以參與的。

但對(duì)業(yè)內(nèi)人士而言，為了節(jié)省成本，一些開(kāi)發(fā)商會(huì)在外立面的設(shè)計(jì)方案上進(jìn)行「優(yōu)化」，早已不是什么行業(yè)秘密。

徐森是一家省級(jí)裝飾公司的工程師，主要負(fù)責(zé)工程造價(jià)相關(guān)，這些年她接觸了許多開(kāi)發(fā)商甲方，她的工作內(nèi)容之一，就是對(duì)工程項(xiàng)目的外立面選材和成本進(jìn)行優(yōu)化。

「說(shuō)白了，就是想辦法在外立面這件事上，既要替開(kāi)發(fā)商省錢，又要想辦法保證『面子』?！顾∠笊羁痰囊粋€(gè)中高檔樓盤，是在一個(gè)東部沿海城市，當(dāng)?shù)卣笞龉ɑ饬⒚妫虼送饬⒚娴囊笊?，要高于周邊平均水平?/p>

「這其實(shí)也看開(kāi)發(fā)商的良心和實(shí)力?！挂运齾⑴c的項(xiàng)目為例，當(dāng)時(shí)，第一版設(shè)計(jì)方案中，外立面的干掛石材選用的是30毫米厚的光面花崗巖，結(jié)果開(kāi)發(fā)商不滿意，覺(jué)得超出了成本，「最后我們就把30毫米厚的石材，換成了25毫米厚的，掛件系統(tǒng)也采用了更便宜的方案。最后每平方米便宜了100塊錢?！?/p>

「石板厚度多5毫米或者少5毫米，從外觀上，業(yè)主根本看不出差別，但在使用上，30毫米厚的外立面石材，無(wú)論在抗彎性、抗風(fēng)壓能力，以及結(jié)構(gòu)的穩(wěn)固性上，都比20毫米的好，也更安全，壽命也更長(zhǎng)?！剐焐f(shuō)。

而除了干掛石材之外，在第一版設(shè)計(jì)里，本來(lái)還得大量用鋁板來(lái)裝飾外立面的線條，這樣顯得上檔次?！附Y(jié)果為了節(jié)省成本，最后也給砍了，所有的金屬裝飾部分，全部換成顏色跟金屬相似的涂料?！?/p>

門窗方案上也大砍一刀?！肝覀?cè)谠O(shè)計(jì)中，會(huì)劃定業(yè)主敏感區(qū)域和非敏感區(qū)域，比如單元入口這種，屬于敏感區(qū)域，這部分砍不得，但在業(yè)主不怎么去的地方，就可以優(yōu)化，比如公共樓梯間的門窗。」最后，原本設(shè)計(jì)里，這些區(qū)域是用斷橋隔熱鋁，最后換成了塑鋼材料，玻璃本來(lái)是用的中空的LOW-E玻璃，最后都換成單片玻璃。

就這樣四處省錢下來(lái)，方案最后通過(guò)了，甲方的評(píng)價(jià)是「優(yōu)化效果良好，有效節(jié)約了選材成本」?！高@種改動(dòng)，屬于用降低一部分品質(zhì)換來(lái)的，不過(guò)現(xiàn)在行業(yè)不景氣，開(kāi)發(fā)商也要結(jié)合拿地價(jià)格等實(shí)際情況，什么都用最好的材料也不現(xiàn)實(shí)?！剐焐f(shuō)。

對(duì)于一個(gè)小區(qū)來(lái)說(shuō)，除了在設(shè)計(jì)時(shí)所采用的方案會(huì)影響到外立面壽命外，不同種類的外立面材料，掉落規(guī)律其實(shí)也有跡可循。

一份由四川省建筑設(shè)計(jì)院牽頭進(jìn)行的科研調(diào)查也顯示，他們從2000年至今，統(tǒng)計(jì)了各地總計(jì)上千次外立面脫落事件，發(fā)現(xiàn)外立面材料的平均脫落年份均不超過(guò)建成后6年。其中，外保溫層的脫落最早，平均1.47年就會(huì)脫落，「明顯小于標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定年限」。

這份科研調(diào)查為《建筑外立面脫落關(guān)鍵因素相關(guān)性分析》，由教授級(jí)高級(jí)工程師趙仕興為第一作者。他們把外立面脫落類型分為外保溫層脫落、墻面粉刷材料脫落、墻面粘貼材料脫落、墻面釘掛材料脫落等幾個(gè)種類。

結(jié)果發(fā)現(xiàn)，像瓷磚這種墻面粘貼材料是脫落數(shù)量最多的，在所有外立面脫落事件中，占比超過(guò)了一半以上。這種材料的脆弱之處在于，它怕降雨和潮濕——墻面材料吸收大量水分，導(dǎo)致粘貼材料的膨脹、軟化甚至霉變，以降雨多和濕度大的廣東、浙江兩省脫落最多。而在北京這樣的地方，外立面則容易在春季遭到凍融破壞。

而像瓷磚和面磚，這種墻面粘貼材料的脫落，也是造成人員傷亡和財(cái)產(chǎn)損失數(shù)量最多的。作者總結(jié)說(shuō)，「粘貼類材料脫落數(shù)量多，造成的危害性極大?！惯@也是為什么在2000年之后，瓷磚類外立面逐漸被高層建筑禁止使用的原因。

而除了粘貼材料外，墻面粉刷材料、外保溫層的脫落數(shù)量則排在二、三名。根據(jù)《外墻外保溫工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》（JGJ 144-2019）的要求，在正常使用和正常維護(hù)條件下，外墻外保溫工程的使用年限不應(yīng)少于 25 年。

但實(shí)際上，在這些外立面脫落的小區(qū)，其使用年限都遠(yuǎn)小于25年。影響它們的，還有一個(gè)重要原因，就是施工工藝和工程管理。

同樣的外立面材料，嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)施工，和施工人員偷工減料，最后帶來(lái)的使用壽命天差地別。一名曾在一線城市參與建設(shè)過(guò)不少樓盤項(xiàng)目的施工人員說(shuō)，他見(jiàn)過(guò)最夸張的，是有人直接把建筑垃圾堆在外立面的夾層里?！竿饬⒚媸莻€(gè)精細(xì)活兒，它分為很多層，而且對(duì)樓面的平整度有非常嚴(yán)格的要求，有時(shí)候?yàn)榱粟s工期，可能砂漿的量都涂得不夠，也涂不均勻，這時(shí)間一長(zhǎng)，想不掉都不可能?！?/p>

拯救「面子」

外立面帶來(lái)的居住困境，最終還是得由業(yè)主們來(lái)面對(duì)。

在南京的周俊所在的小區(qū)里，也有非常憤怒的業(yè)主，這些業(yè)主通常是維權(quán)的主力。他們維權(quán)起來(lái)相對(duì)有底氣，因?yàn)楦鶕?jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》，外立面工程的保修期通常為2至5年，而他們小區(qū)交房才一年多，樓房還在保修期之內(nèi)。

后來(lái)，南京市雨花臺(tái)區(qū)住房和建設(shè)局介入，官方給出的原因是「施工方面存在問(wèn)題，一體板的粘結(jié)砂漿面積未滿足現(xiàn)有規(guī)范要求」。

最后，也是經(jīng)過(guò)了好幾輪談判，因?yàn)闃I(yè)主們無(wú)法接受「掉哪兒就修哪兒」的方案。比如，有棟樓的外立面雖然沒(méi)掉，但明顯已經(jīng)出現(xiàn)了松動(dòng)。最后開(kāi)發(fā)商承諾，「對(duì)小區(qū)全部8棟樓的原有外墻一體板都進(jìn)行拆除，并按照更高標(biāo)準(zhǔn)重做，預(yù)計(jì)總工期為180天」。

「所以，現(xiàn)在是正在全部返工的階段，這件事也算是有了一個(gè)結(jié)果?！怪芸≌f(shuō)。

不是所有小區(qū)的外立面，都能「幸運(yùn)地」在保修期內(nèi)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。更普遍的情況是，往往住了有一些年頭之后，外立面才開(kāi)始陸續(xù)剝落。

對(duì)于大部分老舊小區(qū)來(lái)說(shuō)，沒(méi)有業(yè)委會(huì)，也沒(méi)有公共維修基金，也不可能讓小區(qū)業(yè)主們每個(gè)人出幾萬(wàn)元來(lái)眾籌翻新小區(qū)。對(duì)于這些小區(qū)來(lái)說(shuō)，它們的樓房已經(jīng)衰老，要想翻新外立面，則要寄希望于每座城市的老舊小區(qū)改造計(jì)劃。

但像張雪所在的小區(qū)，處于半新不老的狀態(tài)，算不上老舊小區(qū)，就只能靠業(yè)主自己想辦法。當(dāng)小區(qū)業(yè)主發(fā)現(xiàn)外立面出現(xiàn)問(wèn)題，通常會(huì)第一時(shí)間向物業(yè)提意見(jiàn)。但對(duì)小區(qū)來(lái)說(shuō)，外立面出事之后的維修，跟水管壞了之類的事情有本質(zhì)區(qū)別——因?yàn)橥饬⒚娴木S修太貴了。

修個(gè)水管、換個(gè)鎖，可能找個(gè)師傅花幾百塊錢就搞定了，但外立面的維護(hù)和更新，動(dòng)輒花費(fèi)成千上萬(wàn)，如果整體更新，甚至需要上千萬(wàn)。張雪家小區(qū)的業(yè)主也多次找過(guò)物業(yè)，要求整體修繕小區(qū)的外立面，但物業(yè)的回答簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是一條：沒(méi)錢了，修不起。

一般說(shuō)來(lái)，小區(qū)外立面的維修分兩種，一種是請(qǐng)專業(yè)人士，對(duì)具體的破損處進(jìn)行修補(bǔ)。另一種，就是對(duì)小區(qū)的外立面進(jìn)行整體維修和更換。

以重慶為例，重慶高層住宅數(shù)量極為龐大，這座城市因其密集的「高樓森林」而備受關(guān)注。特別是超高層住宅，其數(shù)量在全國(guó)范圍內(nèi)位居首位。因此，重慶也有數(shù)量眾多的「蜘蛛人」。劉民已經(jīng)在這一行干了五年，他說(shuō)，自己接的大部分活兒都跟高層住宅的「外立面排險(xiǎn)」相關(guān)。

「我一般從頂樓用安全繩吊下去，然后在半空中把瓷磚敲掉。有的墻面翹了一個(gè)角，拿手一掰，基本上整片都會(huì)掉下去，非常危險(xiǎn)。」而小區(qū)也往往是出了事才會(huì)請(qǐng)他，一天收費(fèi)要接近1000塊錢。有一次，一個(gè)小區(qū)一次性有10輛車被砸，還有一次，他還經(jīng)歷過(guò)自己正在排險(xiǎn)的時(shí)候，被上面的外立面砸到頭的事，「好在當(dāng)時(shí)戴了頭盔，下來(lái)后整個(gè)人都是暈的」。

他也會(huì)接一些修補(bǔ)外立面的活兒。這基本上就是墻面漏水，或是保溫層出現(xiàn)了破損的時(shí)候。他會(huì)掛一桶水泥吊下去，然后把坑洞的地方填上、抹平，不過(guò)他自己也承認(rèn)，「這樣只能是治標(biāo)不治本，而且也不美觀，從下面看上去，墻上都是一塊一塊的補(bǔ)丁。」

真正要解決外立面的問(wèn)題，通常要?jiǎng)佑眯^(qū)的公共維修基金。

作為小區(qū)樓房的「養(yǎng)老錢」，公共維修基金經(jīng)常承擔(dān)著維修和更換電梯、修外立面等大額支出。但比如張雪家小區(qū)，按照物業(yè)的說(shuō)法，小區(qū)的公共維修基金曾經(jīng)因?yàn)楦鼡Q電梯和維修屋頂已經(jīng)用掉了大部分，現(xiàn)在剩余的部分已經(jīng)不足以支持大量維修外立面了。

就算公共維修基金夠用，要想用來(lái)維修外立面，也并非一件容易的事。以北京東城區(qū)南二環(huán)外的一個(gè)小區(qū)為例，它建于2005年，也是因?yàn)橥鈮Υ纱u脫落問(wèn)題，導(dǎo)致小區(qū)觀感和安全受到影響，它也是北京首例業(yè)主自發(fā)使用維修基金修繕外立面的小區(qū)。

小區(qū)的業(yè)主劉成這些年一直關(guān)注外立面的進(jìn)展。劉成說(shuō)，為了維修外立面，小區(qū)專門成立了業(yè)委會(huì)，然后再申請(qǐng)動(dòng)用公共維修基金進(jìn)行整體的外墻修繕，一共涉及10棟樓，整個(gè)合同的項(xiàng)目造價(jià)高達(dá)1316萬(wàn)元?！笧榱送苿?dòng)這個(gè)事情，我們已經(jīng)為此反復(fù)拉扯了四年?！?/p>

這個(gè)過(guò)程，每到關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，劉成說(shuō)，業(yè)委會(huì)都會(huì)把文件在小區(qū)內(nèi)進(jìn)行公示，包括就連最初的改造方案，用哪種藍(lán)色的涂料，都會(huì)有一個(gè)樣板區(qū)域，讓業(yè)主投票選擇，「這事也導(dǎo)致我們業(yè)主參與度越來(lái)越高」。

期間，經(jīng)歷了多次的全小區(qū)投票、投訴、申請(qǐng)施工許可證、資金劃轉(zhuǎn)等一些曲折過(guò)程，終于在2024年4月等到了施工方進(jìn)場(chǎng)，結(jié)果，沒(méi)幾個(gè)月之后，項(xiàng)目突然停工，原因是工程方稱，實(shí)際施工面積遠(yuǎn)超預(yù)算，有的樓棟實(shí)際施工面積甚至比初始測(cè)算多了一倍。施工方要求再追加200萬(wàn)元左右的預(yù)算。

如今，事件的最新進(jìn)展，是業(yè)委會(huì)重新開(kāi)始動(dòng)員，在對(duì)新的施工面積進(jìn)行測(cè)算后，重新投票，征集需要追加的預(yù)算部分。劉成說(shuō)，在這個(gè)過(guò)程中，也出現(xiàn)了業(yè)主之間的巨大分歧，有的贊同出錢，有的則反對(duì)出錢，「真的太難了」。

劉成家小區(qū)面臨的困局，也是許多外立面出現(xiàn)問(wèn)題的小區(qū)的共同縮影。

但在一眾小區(qū)中，也有例外。

在杭州，業(yè)主開(kāi)始「眾籌升級(jí)外立面」了。杭州申花板塊有個(gè)小區(qū)，原本用的是真石漆的外立面，但因?yàn)楦舯谛^(qū)在「面子」上有差距——后者用的是三面鋁板材質(zhì)，二者在房?jī)r(jià)上每平方米已經(jīng)有了5000元左右的差距。這個(gè)「真石漆」小區(qū)想改頭換面，在去年5月就成功籌集到了1833萬(wàn)元的資金，要將外立面升級(jí)為「四面金屬一體板」，以提升小區(qū)的品質(zhì)和升值潛力。而這個(gè)計(jì)劃，目前已經(jīng)通過(guò)小區(qū)業(yè)主大會(huì)投票，同意人數(shù)高達(dá)93.56%。

為了小區(qū)的這次「升級(jí)」，每一戶都支付了數(shù)萬(wàn)元不等的分?jǐn)偨痤~。

不過(guò)比起杭州發(fā)生的這些新銳的外立面眾籌更新事件，更多的如今居住在老小區(qū)的人們，想要護(hù)房子的「面子」，還是要復(fù)雜和緩慢得多。

最近，劉成小區(qū)的混亂狀態(tài)看似有了轉(zhuǎn)機(jī)——經(jīng)過(guò)投票，有3棟樓的業(yè)主接受交錢復(fù)工，還有一棟樓的業(yè)主不接受交錢，但也要求復(fù)工。

即使困難再多，于情于理，房子的「面子」還是要有的。

（文中受訪者均為化名）