北京進深 徐迪 近日，鐵工投順義新盤青云國樾取得了建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

總建面11.59萬㎡，其中地上計容面積為8.24萬㎡，容積率2.0。

規(guī)劃14棟9-13F洋房和小高層，共778戶，戶均建面約105㎡。

項目設(shè)計方案于3月23日至3月31日進行網(wǎng)上公示，期間收到公眾反饋意見共涉及4個方面，其中最受關(guān)注的還是開敞陽臺、防火挑檐、設(shè)備平臺等規(guī)劃使用問題。

建設(shè)單位明確回復(fù)，項目開敞陽臺、設(shè)備平臺、防火挑檐均按規(guī)劃許可進行建設(shè)，不可封閉。

此前關(guān)于承諾不封陽臺的開發(fā)商也比比皆是，但是，青云國樾尤為鄭重。

白紙黑字的回復(fù)上，還加蓋了紅色的公章。

以往這類通告是很少披露原文件的。說明在對待公眾的意見上，中鐵工投是很真誠、很用心的。

雖說它是第一次殺入地產(chǎn)行業(yè)，卻為北京地產(chǎn)圈帶了一股新風(fēng)。

南北雙向贈送，順義還是太慷慨

贈送方面，延續(xù)了順義一貫的豪橫尺度。

南北通面寬的擴容，側(cè)邊居然還能做到等進深的送！

以120戶型為例：

1、南向主臥送開敞陽臺，進深1.8米，計一半建面；

2、客廳與次臥外接防火挑檐，進深1.5米，全贈送；

3、側(cè)邊飄窗，與戶型進深尺度相等，全贈送；

4、北向設(shè)備平臺+防火挑檐，進深1.25米，全贈送。

按照回復(fù)反饋意見時的說法是，以上空間全部不封閉。

交付驗收之后，封不封，就是產(chǎn)權(quán)人說了算的事。

四個主力戶型，79/92㎡三居，108/120㎡四居。

其中，79㎡小三居，主臥居然是套房。

這個面積段做三居兩衛(wèi)，還有獨立入戶玄關(guān)，也是刷新市場對這個面積段戶型的認知了。

功能上做到了“滿配”，但居住者也需要接受次臥空間相對緊湊的現(xiàn)實。

如果按照開發(fā)商陽臺“不封閉”的承諾執(zhí)行，這個戶型，就是個小兩居，北邊那個進深1米45的房間怎么住人？

108㎡的四居，也是同樣的問題。

三居、四居，都是把陽臺包進來之后才有的格局。

央企處女作，不玩套路

首次開發(fā)住宅項目，鐵工投拿出了一套非常務(wù)實的產(chǎn)品。

項目總建面11.59萬㎡，其中地上計容面積為8.24萬㎡，容積率2.0。

規(guī)劃14棟9-13F洋房和小高層，共778戶。

兩幅住宅地塊形狀都比較規(guī)則，正南正北朝向，東西面寬長，面寬資源很好。

在北京樓市瘋狂卷公區(qū)的當下，鐵工投項目并沒在這方面花大心思。

沒有風(fēng)雨連廊和架空層等常規(guī)配置，只在東區(qū)的東北角位置，規(guī)劃有一處下沉庭院可做會所。

與小區(qū)的整體面積相比，這處下沉庭院的規(guī)模也比較有限，還沒有旁邊一棟住宅樓的占地面積大。

從樓棟排布來看，小區(qū)沒有中央景觀的概念，但是樓間距非常大。

洋房為主的社區(qū)，最大樓間距超過60米；

斜角距離最近的也有13米之多，即使一層房源，采光也會相當不錯。

這種點狀布局，非常適合采用多核組團式的景觀策略，將原本單調(diào)的“大片空地”轉(zhuǎn)化為多個不同主題的功能性花園，呈現(xiàn)不同的場景體驗，增加居住的趣味性和歸屬感。

兩個地塊的大門都設(shè)在中間的花梨東巷上，錯位相對。

西區(qū)地庫出入口在北排兩棟樓之間，與消防出入口相鄰；

東區(qū)地庫出入口在東側(cè)的2#樓和5#樓之間，除了有消防出入口，還增設(shè)了一道次要人行出入口。

門庭占地開闊，預(yù)計有相當不錯的景觀設(shè)計；內(nèi)接鄰里共享空間，層高8.5米。

帶立體車庫的四代宅

小區(qū)沒有地面車行出入口，但卻有機動車停車位的標記。

一共68個，掩映在大型喬木之下。

項目總共設(shè)置有946個機動車停車位，地面的比例不大，后期大概率會“退車還綠”，保證小區(qū)地面人車分流。

值得一提的是，經(jīng)濟技術(shù)指標顯示，

在946個機動車位中，有336個為機械車位。

這里也看出該項目的停車位占地比較有限，需要通過機械設(shè)備（如升降橫移、垂直循環(huán)、平面移動等系統(tǒng)）實現(xiàn)多層或多列停車。

在回復(fù)公眾反饋意見時，開發(fā)商表示，本項目機動車停車位設(shè)置多種類型車位，滿足不同車型需求，局部設(shè)置機械車位，滿足國家及地方相關(guān)政策法規(guī)等要求。

拿地回溯

青云國樾所在順義新國展三期地塊成交于2月3日，中國鐵工投資建設(shè)集團有限公司（以下簡稱“鐵工投”）以28.1億元底價摘得。

土地面積總計5.97公頃，規(guī)劃建面約12.86萬㎡。

項目包含3幅子地塊，03、04地塊為住宅用地，建面合計約8.24萬㎡，容積率2.0，折合樓面價3萬元/㎡；

南側(cè)05地塊為商業(yè)用地，建筑規(guī)模約4.62萬㎡，容積率2.5，折合樓面價約0.73萬元/㎡。

整體建筑規(guī)模上，住宅占比64%，商業(yè)占比36%，相當考驗開發(fā)商的商業(yè)運營水平。

拿地當天，項目開發(fā)主體北京鐵工城市開發(fā)建設(shè)有限公司成立，注冊資本2000萬元，由鐵工投100%持股。

項目公司法人、董事、經(jīng)理由袁晨亮擔任。

鐵工投為中鐵股份（601390.SH）的全資子公司，其主業(yè)聚焦于基礎(chǔ)設(shè)施、市政工程、生態(tài)治理等領(lǐng)域。

此前極少參與北京商品住宅用地競拍，更多是以聯(lián)合體成員或政府類項目合作方身份參與城市更新、片區(qū)開發(fā)，如參與雄安新區(qū)、京津冀生態(tài)廊道項目。

住宅首秀，案名用上了“國”字，巧妙地與項目所在的順義新國展三期板塊形成了呼應(yīng)。

同時，建筑立面大量金屬色系，與綠地輝映，配色上有點接近新國展的“紫金絲帶”。

項目位于順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)內(nèi)，五環(huán)至六環(huán)之間。

東側(cè)04地塊距離地鐵15號線花梨坎站600米左右；地鐵沿線就是京密路，軌交、自駕出行都很方便。

北邊1公里處是中糧祥云小鎮(zhèn)，此外還有歐陸廣場購物中心，商業(yè)配套成熟度比較好，居住氛圍和城市界面也都不錯。

距離地塊最近的兩個新盤：華潤保利·和光瑞府，2021年9月底首開，共1376套，分兩期入市，目前均已售罄，成交均價5.7萬元/㎡；

保利建工·星宸和煦，去年7月開盤，僅270套房源，也已售罄，成交均價5.8萬元/㎡。

目前這兩個項目的二手房掛牌價也都在5.5萬左右。