文｜鄧浩志

建筑新規(guī)：成都允許陽(yáng)臺(tái)占比 30%

我開(kāi)過(guò)一個(gè)玩笑：有沒(méi)有可能，一套房子打開(kāi)門(mén)，只有陽(yáng)臺(tái)？現(xiàn)在看來(lái)，這個(gè)玩笑一點(diǎn)都不好笑，甚至正在一步步逼近現(xiàn)實(shí)。根據(jù)最新公布的建筑規(guī)范，成都將允許住房陽(yáng)臺(tái)占比 30%。

由于陽(yáng)臺(tái)面積只算一半建筑面積，實(shí)際可使用面積的比例將遠(yuǎn)高于“套內(nèi)建面 30%”。換句話說(shuō)，未來(lái)成都會(huì)出現(xiàn)“近一半面積都是陽(yáng)臺(tái)”的住宅。我確信，這個(gè)“陽(yáng)臺(tái)”并非大家傳統(tǒng)理解中的陽(yáng)臺(tái)，而更多會(huì)以“陽(yáng)改房”的形式被包裝成室內(nèi)空間。

樓市低迷，又恰逢國(guó)家倡導(dǎo)“好房子”，為了順利賣(mài)地，各地紛紛通過(guò)擴(kuò)大陽(yáng)臺(tái)面積“默許”開(kāi)發(fā)商偷面積，以此刺激土地財(cái)政。結(jié)果，“偷面積”從暗箱操作變成明面標(biāo)配，甚至進(jìn)入白熱化競(jìng)爭(zhēng)：一個(gè)地塊若不允許“偷”面積，可能連問(wèn)津的房企都沒(méi)有。于是，城市之間掀起偷面積的“軍備競(jìng)賽”——你允許 10%，我放開(kāi) 15%，他直接給到 20%；如今陽(yáng)臺(tái)占比已到 30%，未來(lái)會(huì)不會(huì) 40%、50%？畢竟，只要套上“建設(shè)好房子需要更多多功能、半戶外空間”的說(shuō)辭，怎么都好使……

前段時(shí)間，某一線城市傳出“嚴(yán)禁偷面積”的消息，市場(chǎng)一度恐慌。然而連續(xù)幾塊地流拍后，政策又悄悄松動(dòng)，最終只把“偷花池”列為禁區(qū)。不少同行看后哭笑不得。如今，成都再次在陽(yáng)臺(tái)占比上“擴(kuò)軍”，其他城市若坐等買(mǎi)地資金全部被成都吸走，顯然不會(huì)甘心。接下來(lái)，會(huì)否再來(lái)一輪樓盤(pán)陽(yáng)臺(tái)面積的“大干快上”？我看這波無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)已勢(shì)不可擋……

重要消息：廣州自持房能賣(mài)了！

關(guān)注一則樓市“舊聞”。9 月底，廣州宣布了一系列政策：房企自持商品房可對(duì)外銷售、商辦可改建為保障性租賃住房、工業(yè)用地可先租后買(mǎi)等。此前我已聊過(guò)“商改住”，這次重點(diǎn)說(shuō)說(shuō)“自持商品房可售”。也就是當(dāng)年樓市火爆時(shí)，土地出讓競(jìng)價(jià)到頂后，轉(zhuǎn)入競(jìng)自持比例的地塊上建起來(lái)的、原本不可銷售的，自持的租賃住房物業(yè)。

政策意圖很明顯：幫開(kāi)發(fā)商渡難關(guān)。自持物業(yè)若能套現(xiàn)，房企可回籠更多的現(xiàn)金，對(duì)于償債、籌集施工款項(xiàng)等都很有幫助。不過(guò)受益面較窄，僅是持有此類自持物業(yè)的房企能享受，且廣州歷年“競(jìng)自持”的地塊總量并不大。

該政策不算“新”。毗鄰的佛山早在兩年前已允許房企出售自持物業(yè)，只是未公開(kāi)宣布而已；不少城市也有類似做法，廣州算是跟進(jìn)較晚。

政策落地后，市場(chǎng)可售房源將增加，新房庫(kù)存放大，本就承壓的新房市場(chǎng)壓力更甚。好在這類房源總量有限，總體影響尚可控。

樓市下行，通過(guò)取消限購(gòu)、限價(jià)等限制性措施刺激市場(chǎng)無(wú)可厚非。但修改已出讓地塊的合同條款，是否損害契約精神？是否對(duì)當(dāng)年未競(jìng)得地塊的企業(yè)造成不公？這些問(wèn)題值得深思，而且要從法制建設(shè)，商業(yè)契約精神傳承的角度進(jìn)行思考。