當下，上海的房價體系前所未有的混亂：

新房全面暴漲，很多項目的價格可能要破發(fā)；

二手市場全面下跌，一部分已經超跌，但也有一部分房子可能還要補跌。

因此，當下這個時間段可以說是，上海購房者買房，最容易踩坑的周期。

很多看似“跌到底的”房子，表面是個大漏，實際上是個大坑。

這種混亂的市場行情下，到底怎么買房，才能盡可能避坑呢？

其實這種混亂的行情，至少有一個方向是明確的：

選擇那些真正跌出“極致性價比”的房子。

首先需要先明確：

極致的性價比，并不是單純指價格便宜。

房價跌本身是兩個層面：

一個是價值本身的下降，另一個是供需關系帶來的價格下降。

市場上很多房子雖然跌的很便宜了，但是可能還不是盡頭：

不是價值被低估了，而是真的被市場拋棄了。

如果你買的房子本身價值在持續(xù)下降，或者市場受眾在變少、且是長期萎縮的趨勢，這種房子跌的多便宜也不能碰。

我舉個比較直觀的例子：

內環(huán)內有非常多位于核心地段的老破大，單價甚至只有五萬一平，買一套150平以上的大三房只需要七八百萬——

但是這種房子也絕對是不值得買的。

老大樓這種產品是正在被上海樓市的購買力拋棄的產品，其本身產品正在被淘汰；

而從買家的角度來講，老大樓也逐漸偏離了中產們選房主流需求。

中產買房第一優(yōu)先級是均好性：

交通、配套、學校好，產品也要好、圈層也要好。

大部分老大樓基本只能滿足個地段好，學區(qū)好已經是非常稀有，但是產品圈層基本都比較一般。

因此，老大樓這種房子是注定被拋棄的，價格還要降，談不上性價比。

類似的還有市區(qū)大量同質化嚴重、但是產業(yè)薄弱、無學區(qū)、舊改無望的老破小區(qū)域。

這樣的房子幾乎沒什么特別的稀缺性，暴跌本身就是因為大環(huán)境下剛需購買力不夠，但是拋盤的一大把；

拋出的房子也幾乎都是類似的產品類似的戶型，同質化踩踏嚴重。

這種房子也壓根談不上性價比，只能說是便宜沒好貨。

此外很多房子便宜，原因就是因為那個房子有硬傷，本身價值就很低：

比如是腰線層、比如是兇宅，比如挨著大路或者航道噪音嚴重到睡不著覺，比如是特殊戶型……

這樣的房子，在之前樓市普漲的時代，房源情況分化的還不明顯的時代，可能還有一點機會以小博大。

但是到了今天這個市場高度分化、且全面進入買方市場的時代，這樣的房子基本就是無人接盤的狀態(tài)了。

總而言之，高性價比不是貪便宜，很多“筍盤”都是披著“性價比”外衣的垃圾。

因此，所謂的高性價比，要加兩個緊箍咒，第一個就是價值“底線”：

他自身得有一定的稀缺性，其價值符合主力購買人群的核心需求，未來長期有流通性。

這個底線不復雜不難理解：

婚姻到了最后，多巴胺不分泌了，看的是人品本身好不好。

房子跌到最后，附加值都不值錢了，比拼的其實也是他自身到底是不是個好房子。

而滿足了其本身是個好房子、有一定稀缺性這個先決條件，就決定了性價比的另外一層：

這房子在未來，房價有沒有爆發(fā)力。

今天跌的多，不代表未來漲的少，這才是“高性價比”的精髓所在。

而第二個頸箍咒，自然是供需關系的“緊箍咒”：

部分社區(qū)的暴跌，可能只是短期內由于新房供應、情緒拋盤帶來的供大于求。

我們應該買入的，一定得是中長期來看，供需關系回歸平穩(wěn)的房子。

那些長期供大于求的房子，代表購買力嚴重萎縮，本質上也和性價比沒有關系了。

房子不會賣，價格不好談

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那么，符合以上兩個限制條件，那些真正跌出極致性價比的區(qū)域有哪些呢？

第一大類，就是市中心那些已經跌到中產社區(qū)單價、甚至跌到地價以下的豪宅社區(qū)，就屬于跌出了極致性價比的房子。

之前我就寫了一篇文章825新政后，為什么上海這種房子爆火？將講這個現(xiàn)象。

比如最近成交很火的濱江壹號院二期，2012-2013年的房齡，社區(qū)環(huán)境保養(yǎng)的很好，單價僅有12萬。

要知道，當下這個行情，如果黃浦濱江拍塊地，地價恐怕就有12萬了。

如果是看新房，當下這批暴漲后的新房，內中環(huán)都要13w+了，非豪宅區(qū)地段單價高于14萬的新房也是一大堆。

這種情況下，12萬入住真正的豪宅地段、豪宅定位、豪宅品質的社區(qū)，就非常香。

而市場進入上漲周期，豪宅的漲幅是秒殺中產社區(qū)的，爆發(fā)力極強。

這就符合跌出了極致性價比的定義。

除了黃浦的一些小區(qū)，類似的還有徐匯濱江、陸家嘴的一些房源，情況也是類似的，屬于價格基本到底、但是保值性、爆發(fā)力都很強的選擇。

第二大類，是上海內環(huán)的一些已經跌到底價、但是均好性很強的老牌商品房板塊。

雖然之前我們說過，買房的價值不能絕對看環(huán)線，但是內環(huán)線的優(yōu)勢在于：

拖住了一個板塊的下限，他如果板塊、產品沒有巨大硬傷，價格也很難跌穿。

除非是老大樓那種被拋棄的產品，只要是個正經的商品房社區(qū)、板式樓，基本跌到一定價格就有外圍的購買力來接盤。

何況部分板塊本就有不小的優(yōu)勢。

我之前上海市中心的“垃圾”資產，正在瘋狂收割郊區(qū)富人一文就寫過，類似于長壽路、武寧路這些區(qū)域，就屬于這樣的區(qū)域：

首先滿足了中產的主流需求，核心區(qū)內環(huán)內+健全的配套，房齡雖然老但是戶型、品質不算差，關鍵是還有不錯的學區(qū)。

對于賣掉手頭房子置換的1000萬左右預算的中產來說，改善面積去買那些100平小三房不夠用，讀好學校很多片區(qū)也沒有，房子很難選。

這種情況下，像長壽、武寧、甚至中遠兩灣城這種區(qū)域，就屬于一個合適的選擇：

自住各方面資源都很齊全，如果以后市場回暖，作為內環(huán)漲幅肯定不差的。

如果不考慮學區(qū)，那么長寧也有不少商品房社區(qū)，價格已經非常劃算。

類似的還有浦東的內環(huán)各大片區(qū)的商品房，品質不錯、有學校、但是在新房沖擊之下已經普遍超跌，也有不少合適的選擇。

篇幅有限，后面關于浦東內環(huán)會推出專題分析。

第三大類，是那些帶學區(qū)、可以自住的老破小兩房。

當下，上海市區(qū)很多帶二梯隊以上雙學區(qū)、可以自住的兩房戶型的老破小，基本已經沒有什么溢價了（和周邊無學區(qū)老破小差距基本消失）。

比如徐匯求知小學+田林三中/中國中學的組合，比如普陀的新普陀小區(qū)+梅隴中學的組合，比如大寧國際+風華初的組合之下，都有一些很實惠的兩房，既保障了自住需求，也滿足了讀書好學校的需求。

雖然很多人基于出生率等數(shù)據唱衰學區(qū)，但是大家一定要意識到：

可預見的之后十年，上海的讀書需求沒有萎縮到崩盤；

好的雙學區(qū)組合（市重率高的）可還是僅有那幾個。

如果市場好轉，這樣的房子也是爆發(fā)力很強的。

篇幅有限，具體的社區(qū)、房源選擇，大家可以聯(lián)系我們聊聊。

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結語

其實當下市場，很適合一部分需要“優(yōu)化”資產的朋友置換。

一方面，市場上多出來很多“跌出極致性價比”的房子值得買入；

另一方面，當下置換也是很有性價比的。

核心地段的房子跌價，本身對于置換家庭就是利好：

如果是上行市場，核心區(qū)漲的更猛，根本買不起。

而從差房子換成好房子，可能也是很有性價比的選擇：

當下未必會增加多少置換成本。

我們一個粉絲，把普陀的商品房賣掉，加了三百萬預算置換到了中山公園。

中山公園的房子比原來能多租一萬多塊錢，基本就是抵消了增加的貸款利息——但是手上的資產變成了更有爆發(fā)力的產品。

篇幅有限，具體如何置換，歡迎聯(lián)系我們聊聊具體方案。