當(dāng)下，上海的房?jī)r(jià)體系前所未有的混亂：

新房全面暴漲，很多項(xiàng)目的價(jià)格可能要破發(fā)；

二手市場(chǎng)全面下跌，一部分已經(jīng)超跌，但也有一部分房子可能還要補(bǔ)跌。

因此，當(dāng)下這個(gè)時(shí)間段可以說(shuō)是，上海購(gòu)房者買(mǎi)房，最容易踩坑的周期。

很多看似“跌到底的”房子，表面是個(gè)大漏，實(shí)際上是個(gè)大坑。

這種混亂的市場(chǎng)行情下，到底怎么買(mǎi)房，才能盡可能避坑呢？

其實(shí)這種混亂的行情，至少有一個(gè)方向是明確的：

選擇那些真正跌出“極致性?xún)r(jià)比”的房子。

首先需要先明確：

極致的性?xún)r(jià)比，并不是單純指價(jià)格便宜。

房?jī)r(jià)跌本身是兩個(gè)層面：

一個(gè)是價(jià)值本身的下降，另一個(gè)是供需關(guān)系帶來(lái)的價(jià)格下降。

市場(chǎng)上很多房子雖然跌的很便宜了，但是可能還不是盡頭：

不是價(jià)值被低估了，而是真的被市場(chǎng)拋棄了。

如果你買(mǎi)的房子本身價(jià)值在持續(xù)下降，或者市場(chǎng)受眾在變少、且是長(zhǎng)期萎縮的趨勢(shì)，這種房子跌的多便宜也不能碰。

我舉個(gè)比較直觀的例子：

內(nèi)環(huán)內(nèi)有非常多位于核心地段的老破大，單價(jià)甚至只有五萬(wàn)一平，買(mǎi)一套150平以上的大三房只需要七八百萬(wàn)——

但是這種房子也絕對(duì)是不值得買(mǎi)的。

老大樓這種產(chǎn)品是正在被上海樓市的購(gòu)買(mǎi)力拋棄的產(chǎn)品，其本身產(chǎn)品正在被淘汰；

而從買(mǎi)家的角度來(lái)講，老大樓也逐漸偏離了中產(chǎn)們選房主流需求。

中產(chǎn)買(mǎi)房第一優(yōu)先級(jí)是均好性：

交通、配套、學(xué)校好，產(chǎn)品也要好、圈層也要好。

大部分老大樓基本只能滿(mǎn)足個(gè)地段好，學(xué)區(qū)好已經(jīng)是非常稀有，但是產(chǎn)品圈層基本都比較一般。

因此，老大樓這種房子是注定被拋棄的，價(jià)格還要降，談不上性?xún)r(jià)比。

類(lèi)似的還有市區(qū)大量同質(zhì)化嚴(yán)重、但是產(chǎn)業(yè)薄弱、無(wú)學(xué)區(qū)、舊改無(wú)望的老破小區(qū)域。

這樣的房子幾乎沒(méi)什么特別的稀缺性，暴跌本身就是因?yàn)榇蟓h(huán)境下剛需購(gòu)買(mǎi)力不夠，但是拋盤(pán)的一大把；

拋出的房子也幾乎都是類(lèi)似的產(chǎn)品類(lèi)似的戶(hù)型，同質(zhì)化踩踏嚴(yán)重。

這種房子也壓根談不上性?xún)r(jià)比，只能說(shuō)是便宜沒(méi)好貨。

此外很多房子便宜，原因就是因?yàn)槟莻€(gè)房子有硬傷，本身價(jià)值就很低：

比如是腰線層、比如是兇宅，比如挨著大路或者航道噪音嚴(yán)重到睡不著覺(jué)，比如是特殊戶(hù)型……

這樣的房子，在之前樓市普漲的時(shí)代，房源情況分化的還不明顯的時(shí)代，可能還有一點(diǎn)機(jī)會(huì)以小博大。

但是到了今天這個(gè)市場(chǎng)高度分化、且全面進(jìn)入買(mǎi)方市場(chǎng)的時(shí)代，這樣的房子基本就是無(wú)人接盤(pán)的狀態(tài)了。

總而言之，高性?xún)r(jià)比不是貪便宜，很多“筍盤(pán)”都是披著“性?xún)r(jià)比”外衣的垃圾。

因此，所謂的高性?xún)r(jià)比，要加兩個(gè)緊箍咒，第一個(gè)就是價(jià)值“底線”：

他自身得有一定的稀缺性，其價(jià)值符合主力購(gòu)買(mǎi)人群的核心需求，未來(lái)長(zhǎng)期有流通性。

這個(gè)底線不復(fù)雜不難理解：

婚姻到了最后，多巴胺不分泌了，看的是人品本身好不好。

房子跌到最后，附加值都不值錢(qián)了，比拼的其實(shí)也是他自身到底是不是個(gè)好房子。

而滿(mǎn)足了其本身是個(gè)好房子、有一定稀缺性這個(gè)先決條件，就決定了性?xún)r(jià)比的另外一層：

這房子在未來(lái)，房?jī)r(jià)有沒(méi)有爆發(fā)力。

今天跌的多，不代表未來(lái)漲的少，這才是“高性?xún)r(jià)比”的精髓所在。

而第二個(gè)頸箍咒，自然是供需關(guān)系的“緊箍咒”：

部分社區(qū)的暴跌，可能只是短期內(nèi)由于新房供應(yīng)、情緒拋盤(pán)帶來(lái)的供大于求。

我們應(yīng)該買(mǎi)入的，一定得是中長(zhǎng)期來(lái)看，供需關(guān)系回歸平穩(wěn)的房子。

那些長(zhǎng)期供大于求的房子，代表購(gòu)買(mǎi)力嚴(yán)重萎縮，本質(zhì)上也和性?xún)r(jià)比沒(méi)有關(guān)系了。

房子不會(huì)賣(mài)，價(jià)格不好談

賣(mài)房策略輕度咨詢(xún)

那么，符合以上兩個(gè)限制條件，那些真正跌出極致性?xún)r(jià)比的區(qū)域有哪些呢？

第一大類(lèi)，就是市中心那些已經(jīng)跌到中產(chǎn)社區(qū)單價(jià)、甚至跌到地價(jià)以下的豪宅社區(qū)，就屬于跌出了極致性?xún)r(jià)比的房子。

之前我就寫(xiě)了一篇文章825新政后，為什么上海這種房子爆火？將講這個(gè)現(xiàn)象。

比如最近成交很火的濱江壹號(hào)院二期，2012-2013年的房齡，社區(qū)環(huán)境保養(yǎng)的很好，單價(jià)僅有12萬(wàn)。

要知道，當(dāng)下這個(gè)行情，如果黃浦濱江拍塊地，地價(jià)恐怕就有12萬(wàn)了。

如果是看新房，當(dāng)下這批暴漲后的新房，內(nèi)中環(huán)都要13w+了，非豪宅區(qū)地段單價(jià)高于14萬(wàn)的新房也是一大堆。

這種情況下，12萬(wàn)入住真正的豪宅地段、豪宅定位、豪宅品質(zhì)的社區(qū)，就非常香。

而市場(chǎng)進(jìn)入上漲周期，豪宅的漲幅是秒殺中產(chǎn)社區(qū)的，爆發(fā)力極強(qiáng)。

這就符合跌出了極致性?xún)r(jià)比的定義。

除了黃浦的一些小區(qū)，類(lèi)似的還有徐匯濱江、陸家嘴的一些房源，情況也是類(lèi)似的，屬于價(jià)格基本到底、但是保值性、爆發(fā)力都很強(qiáng)的選擇。

第二大類(lèi)，是上海內(nèi)環(huán)的一些已經(jīng)跌到底價(jià)、但是均好性很強(qiáng)的老牌商品房板塊。

雖然之前我們說(shuō)過(guò)，買(mǎi)房的價(jià)值不能絕對(duì)看環(huán)線，但是內(nèi)環(huán)線的優(yōu)勢(shì)在于：

拖住了一個(gè)板塊的下限，他如果板塊、產(chǎn)品沒(méi)有巨大硬傷，價(jià)格也很難跌穿。

除非是老大樓那種被拋棄的產(chǎn)品，只要是個(gè)正經(jīng)的商品房社區(qū)、板式樓，基本跌到一定價(jià)格就有外圍的購(gòu)買(mǎi)力來(lái)接盤(pán)。

何況部分板塊本就有不小的優(yōu)勢(shì)。

我之前上海市中心的“垃圾”資產(chǎn)，正在瘋狂收割郊區(qū)富人一文就寫(xiě)過(guò)，類(lèi)似于長(zhǎng)壽路、武寧路這些區(qū)域，就屬于這樣的區(qū)域：

首先滿(mǎn)足了中產(chǎn)的主流需求，核心區(qū)內(nèi)環(huán)內(nèi)+健全的配套，房齡雖然老但是戶(hù)型、品質(zhì)不算差，關(guān)鍵是還有不錯(cuò)的學(xué)區(qū)。

對(duì)于賣(mài)掉手頭房子置換的1000萬(wàn)左右預(yù)算的中產(chǎn)來(lái)說(shuō)，改善面積去買(mǎi)那些100平小三房不夠用，讀好學(xué)校很多片區(qū)也沒(méi)有，房子很難選。

這種情況下，像長(zhǎng)壽、武寧、甚至中遠(yuǎn)兩灣城這種區(qū)域，就屬于一個(gè)合適的選擇：

自住各方面資源都很齊全，如果以后市場(chǎng)回暖，作為內(nèi)環(huán)漲幅肯定不差的。

如果不考慮學(xué)區(qū)，那么長(zhǎng)寧也有不少商品房社區(qū)，價(jià)格已經(jīng)非常劃算。

類(lèi)似的還有浦東的內(nèi)環(huán)各大片區(qū)的商品房，品質(zhì)不錯(cuò)、有學(xué)校、但是在新房沖擊之下已經(jīng)普遍超跌，也有不少合適的選擇。

篇幅有限，后面關(guān)于浦東內(nèi)環(huán)會(huì)推出專(zhuān)題分析。

第三大類(lèi)，是那些帶學(xué)區(qū)、可以自住的老破小兩房。

當(dāng)下，上海市區(qū)很多帶二梯隊(duì)以上雙學(xué)區(qū)、可以自住的兩房戶(hù)型的老破小，基本已經(jīng)沒(méi)有什么溢價(jià)了（和周邊無(wú)學(xué)區(qū)老破小差距基本消失）。

比如徐匯求知小學(xué)+田林三中/中國(guó)中學(xué)的組合，比如普陀的新普陀小區(qū)+梅隴中學(xué)的組合，比如大寧國(guó)際+風(fēng)華初的組合之下，都有一些很實(shí)惠的兩房，既保障了自住需求，也滿(mǎn)足了讀書(shū)好學(xué)校的需求。

雖然很多人基于出生率等數(shù)據(jù)唱衰學(xué)區(qū)，但是大家一定要意識(shí)到：

可預(yù)見(jiàn)的之后十年，上海的讀書(shū)需求沒(méi)有萎縮到崩盤(pán)；

好的雙學(xué)區(qū)組合（市重率高的）可還是僅有那幾個(gè)。

如果市場(chǎng)好轉(zhuǎn)，這樣的房子也是爆發(fā)力很強(qiáng)的。

篇幅有限，具體的社區(qū)、房源選擇，大家可以聯(lián)系我們聊聊。

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結(jié)語(yǔ)

其實(shí)當(dāng)下市場(chǎng)，很適合一部分需要“優(yōu)化”資產(chǎn)的朋友置換。

一方面，市場(chǎng)上多出來(lái)很多“跌出極致性?xún)r(jià)比”的房子值得買(mǎi)入；

另一方面，當(dāng)下置換也是很有性?xún)r(jià)比的。

核心地段的房子跌價(jià)，本身對(duì)于置換家庭就是利好：

如果是上行市場(chǎng)，核心區(qū)漲的更猛，根本買(mǎi)不起。

而從差房子換成好房子，可能也是很有性?xún)r(jià)比的選擇：

當(dāng)下未必會(huì)增加多少置換成本。

我們一個(gè)粉絲，把普陀的商品房賣(mài)掉，加了三百萬(wàn)預(yù)算置換到了中山公園。

中山公園的房子比原來(lái)能多租一萬(wàn)多塊錢(qián)，基本就是抵消了增加的貸款利息——但是手上的資產(chǎn)變成了更有爆發(fā)力的產(chǎn)品。

篇幅有限，具體如何置換，歡迎聯(lián)系我們聊聊具體方案。