來源：新街派 生活報(bào)

電梯間廣告、飲料售賣機(jī)，小區(qū)公共收益誰管理，咋使用？17日，記者從省住建廳獲悉，為規(guī)范我省住宅小區(qū)利用業(yè)主共有部分獲取公共收益的歸集、使用和管理，維護(hù)和保障業(yè)主的合法權(quán)益，近日，我省發(fā)布關(guān)于規(guī)范住宅小區(qū)公共收益管理工作的通知，明確小區(qū)公共收益的管理和支出。本通知自印發(fā)之日起施行，有效期5年。

住宅小區(qū)公共收益有哪些？
包括八大類收入

按照通知的規(guī)定，公共收益是指利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主專有部分以外的共有部分（含共用部位和共用設(shè)施設(shè)備，以下簡稱業(yè)主共有部分）開展生產(chǎn)、經(jīng)營、租賃等活動(dòng)所產(chǎn)生的收入扣除法定稅收、能耗、人工等管理成本后獲得的收益。小區(qū)公共收益的來源一般包括八類內(nèi)容：

（一）利用業(yè)主共有道路或場地停放車輛所得的收益；（二）利用業(yè)主共有場地開展商業(yè)活動(dòng)及投放快遞柜、自動(dòng)售賣機(jī)、凈水機(jī)等設(shè)施所得的收益；（三）利用業(yè)主共有場地、燈箱、單元門、外墻、屋面、圍墻、道閘、電梯轎廂、單元門廳、走廊通道、電子屏等設(shè)置商業(yè)廣告所得的收益；（四）利用業(yè)主共有的會(huì)所、活動(dòng)室、物業(yè)服務(wù)用房、游泳池（館）、健身室（館）等公建配套用房或場地進(jìn)行租賃、經(jīng)營所得的收益；（五）對(duì)通信運(yùn)營商設(shè)立的通信基站等設(shè)備所收取的占地費(fèi)或場地費(fèi)；（六）相關(guān)單位支付的歸業(yè)主的違約金、賠償金、舊設(shè)備殘值等；（七）公共收益利息等其他收入；（八）其他依法屬于業(yè)主的收入。

而利用業(yè)主共有部分獲取的公共收益應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)的規(guī)定，不得擅自改變房屋及設(shè)施設(shè)備的用途，不得妨礙業(yè)主和使用人正常使用物業(yè)，不得影響物業(yè)使用安全。

公共收益誰管理？
前期街道辦代為管理
成立業(yè)主大會(huì)可自行管理

小區(qū)業(yè)主和物業(yè)經(jīng)常為公共收益的管理產(chǎn)生糾紛不斷。對(duì)此，通知進(jìn)行了明確規(guī)定，前期物業(yè)服務(wù)期間。物業(yè)服務(wù)人依照臨時(shí)管理規(guī)約、前期物業(yè)服務(wù)合同的約定代為管理公共收益的，應(yīng)當(dāng)接受業(yè)主和居（村）民委員會(huì)的監(jiān)督；未有約定的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)所在地居（村）民委員會(huì)代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)管理小區(qū)公共收益的，應(yīng)當(dāng)接受全體業(yè)主的監(jiān)督。

業(yè)主大會(huì)成立后。物業(yè)服務(wù)人依照管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)合同的約定代為管理公共收益的，應(yīng)當(dāng)接受業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)（物業(yè)管理委員會(huì)）的監(jiān)督；未有約定的，由業(yè)主委員會(huì)（物業(yè)管理委員會(huì)）自行管理公共收益的，應(yīng)當(dāng)接受所在地居（村）民委員會(huì)和全體業(yè)主的監(jiān)督。

開設(shè)公共收益專項(xiàng)銀行賬戶
單獨(dú)列賬、定期公布

針對(duì)公共收益的賬目管理，通知規(guī)定，公共收益應(yīng)當(dāng)專戶管理、單獨(dú)列賬、獨(dú)立核算、定期公布，不得以任何個(gè)人名義進(jìn)行存儲(chǔ)和管理，不得偽造、隱匿、故意銷毀公共收益相關(guān)會(huì)計(jì)資料。公共收益由物業(yè)服務(wù)人代管的。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)將公共收益以住宅小區(qū)（物業(yè)管理區(qū)域）為單位，開設(shè)銀行賬戶，專戶管理，單獨(dú)列賬。

公共收益由業(yè)主委員會(huì)（物業(yè)管理委員會(huì)）管理的。業(yè)主委員會(huì)（物業(yè)管理委員會(huì)）應(yīng)當(dāng)在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會(huì)的指導(dǎo)下，建立公共收益管理制度，開設(shè)公共收益專項(xiàng)銀行賬戶，單獨(dú)列賬。

未實(shí)行業(yè)主自行管理又未委托物業(yè)服務(wù)人代管的住宅小區(qū)，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)住宅小區(qū)所在地居（村）民委員會(huì)為該住宅小區(qū)申請補(bǔ)建公共收益專項(xiàng)銀行賬戶。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能設(shè)立一個(gè)公共收益專項(xiàng)銀行賬戶。

公共收益咋使用？
主要用于補(bǔ)充房屋專項(xiàng)維修資金

公共收益到該用在哪兒？此次我省的規(guī)定中，明確了公共收益的使用范圍。公共收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充房屋專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用，主要用于下列支出：共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的更新、改造、維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用和房屋及共用設(shè)施設(shè)備的保險(xiǎn)、體檢費(fèi)用；業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)（物業(yè)管理委員會(huì)）工作經(jīng)費(fèi)、工作補(bǔ)貼及聘用專職人員薪酬等費(fèi)用；委托第三方開展評(píng)估鑒定、財(cái)務(wù)審計(jì)、招標(biāo)代理等費(fèi)用；抵扣業(yè)主的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、水電公攤費(fèi)用等合法支出；業(yè)主共同決定的其他費(fèi)用。

（前期）物業(yè)服務(wù)合同中約定的，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)人承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，不得在公共收益中列支；已納入專項(xiàng)維修資金使用范圍的費(fèi)用不得在公共收益中重復(fù)列支。

規(guī)范公共收益的使用程序

前期物業(yè)服務(wù)期間，公共收益應(yīng)根據(jù)前期物業(yè)服務(wù)合同或臨時(shí)管理規(guī)約的約定使用。未約定的，由物業(yè)服務(wù)人制定公共收益使用方案，公共收益使用方案應(yīng)當(dāng)包括業(yè)主公共收益資金用途、預(yù)算、項(xiàng)目實(shí)施時(shí)間安排、監(jiān)督方式以及是否需要審計(jì)審價(jià)等內(nèi)容。公共收益使用方案報(bào)告居（村）民委員會(huì)后，提交業(yè)主進(jìn)行表決，表決通過后組織實(shí)施。

業(yè)主大會(huì)成立后，公共收益應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同、管理規(guī)約的約定使用。未約定的，由公共收益管理人制定公共收益使用方案，提交業(yè)主進(jìn)行表決，表決通過后組織實(shí)施。業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)（物業(yè)管理委員會(huì)）在一定范圍內(nèi)使用公共收益事項(xiàng)的，應(yīng)當(dāng)明確授權(quán)使用的情形、條件、額度和程序。業(yè)主委員會(huì)（物業(yè)管理委員會(huì)）根據(jù)授權(quán)決定公共收益支出的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向小區(qū)所在地居（村）民委員會(huì)報(bào)告。

公共收益的使用表決。公共收益的使用應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

公共收益納入審計(jì)
審計(jì)費(fèi)用從公共收益中列支

按照通知規(guī)定， 前期物業(yè)服務(wù)期間，對(duì)公共收益收入累計(jì)金額在10萬元（含）及以上的小區(qū)，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)將公共收益的收支情況納入年度財(cái)務(wù)審計(jì)。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會(huì)要加強(qiáng)監(jiān)督審核，審計(jì)費(fèi)用從公共收益中列支。

業(yè)主大會(huì)成立后，對(duì)公共收益收入累計(jì)金額在10萬元（含）及以上的小區(qū)，業(yè)主委員會(huì)（物業(yè)管理委員會(huì)）應(yīng)當(dāng)將公共收益的收支情況、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)（物業(yè)管理委員會(huì)）工作經(jīng)費(fèi)、工作補(bǔ)貼及聘用專職人員的薪酬等費(fèi)用納入年度財(cái)務(wù)審計(jì)。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會(huì)要加強(qiáng)監(jiān)督審核，審計(jì)費(fèi)用從公共收益中列支。

無物業(yè)服務(wù)人或者業(yè)主委員會(huì)（物業(yè)管理委員會(huì)）的，對(duì)公共收益收入累計(jì)金額在10萬元（含）及以上的小區(qū)，居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將公共收益的收支情況納入年度財(cái)務(wù)審計(jì)。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）要加強(qiáng)監(jiān)督審核，審計(jì)費(fèi)用從公共收益中列支。

公共收益合同、收支等均要公示

按照通知，小區(qū)公共收益要公示，其中，協(xié)議公示。物業(yè)服務(wù)人或者業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)（物業(yè)管理委員會(huì)）簽訂公共收益經(jīng)營管理合同或者協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)在簽訂之日起7日內(nèi)，在住宅小區(qū)主要出入口、房屋單元門廳、公共活動(dòng)場所等顯著位置公示，及時(shí)更新相關(guān)信息，并可以通過電子信息方式告知全體業(yè)主。

收支公示。物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會(huì)（物業(yè)管理委員會(huì)）應(yīng)當(dāng)在每半年第一個(gè)月的月底前，將上半年公共收益收支情況在住宅小區(qū)顯著位置公示，及時(shí)更新相關(guān)信息，并可以通過電子信息方式告知全體業(yè)主。

審計(jì)公示。物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會(huì)（物業(yè)管理委員會(huì)）或者居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在住宅小區(qū)顯著位置公示公共收益審計(jì)報(bào)告，及時(shí)更新相關(guān)信息，并可以通過電子信息方式告知全體業(yè)主。

異議調(diào)處。業(yè)主有異議的，物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會(huì)（物業(yè)管理委員會(huì)）應(yīng)當(dāng)自受理異議申請之日起5日內(nèi)接受業(yè)主查詢。業(yè)主對(duì)查詢內(nèi)容仍有異議的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會(huì)應(yīng)及時(shí)協(xié)調(diào)處理。

公共收益實(shí)施監(jiān)管

通知中明確了公共收益的監(jiān)管，各地物業(yè)行政主管部門要加大對(duì)公共收益監(jiān)管力度，對(duì)物業(yè)服務(wù)人不按規(guī)定管理、使用、公示、移交住宅小區(qū)公共收益的，責(zé)令限期改正，拒不改正的依照法律法規(guī)規(guī)定予以處置，并納入企業(yè)信用檔案。涉嫌經(jīng)濟(jì)犯罪的，移交公安部門處理。

街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）加強(qiáng)對(duì)轄區(qū)內(nèi)公共收益的指導(dǎo)和監(jiān)管工作，定期開展檢查，督導(dǎo)物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會(huì)（物業(yè)管理委員會(huì)）、居（村）民委員會(huì)規(guī)范公共收益的管理行為；對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)予以糾正，拒不改正的，問題線索、相關(guān)證據(jù)及時(shí)移交至所在地縣級(jí)物業(yè)行政主管部門，由物業(yè)行政主管部門依照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定予以處理。同時(shí)，依托黨建引領(lǐng)基層治理、網(wǎng)格化管理、信訪等渠道，及時(shí)化解小區(qū)公共收益日常管理問題；針對(duì)難點(diǎn)問題，牽頭組織相關(guān)部門召開聯(lián)席會(huì)議研究化解。