朋友早上中午晚上好，今天我們來聊聊美國(guó)房市和反思。

在10月初，特朗普在自家的truth media上要求房地美和房利美利用貸款逼迫全美大型建筑商多建新房。

他在推文上說，聯(lián)邦控制的兩房給了全美前十大建筑商一共319億美金的援助式貸款。但是建筑商為了最大化利潤(rùn)，即使控制了200萬塊地皮，為了維持高房?jī)r(jià)故意不建新房。

熟悉美國(guó)政治的朋友知道，特朗普在十月初有不少事要操心，比如政府停擺，那他為什么現(xiàn)在突然要管住房的事情？

我認(rèn)為這是特朗普的閑棋，一旦做成了就是特朗普在26年中期選舉的勝負(fù)手。

住房是美國(guó)社會(huì)的核心議題之一，核心到24年大選中所有參選人無論保守還是進(jìn)步都提到了這一話題。

包括工薪階層買不起房，年輕人租不起房。

現(xiàn)階段美國(guó)住房市場(chǎng)和股市一樣處在高位且在繼續(xù)上漲，這點(diǎn)和其他世界主要經(jīng)濟(jì)體都不一樣。

這里的詭異之處在于美國(guó)經(jīng)濟(jì)和世界主要經(jīng)濟(jì)體一樣增速放緩，那么按照經(jīng)濟(jì)學(xué)理論房?jī)r(jià)應(yīng)該同樣放緩，甚至出現(xiàn)下跌，就比如我國(guó)。

美國(guó)社會(huì)對(duì)于房?jī)r(jià)的反經(jīng)濟(jì)學(xué)上漲有兩種解釋：

一種是特朗普說的故意囤積居奇。

另一種認(rèn)為現(xiàn)在的房?jī)r(jià)上漲是股市繁榮帶來的全社會(huì)投機(jī)現(xiàn)象，股市繁榮帶來的熱錢為了躲避風(fēng)險(xiǎn)選擇不動(dòng)產(chǎn)作為避險(xiǎn)手段。

現(xiàn)階段美國(guó)社會(huì)輿論更傾向于前者，因?yàn)槊绹?guó)各大建筑商手中確實(shí)持有海量的閑置地皮。

熟讀歷史的朋友知道，土地私有化在自由市場(chǎng)交易下必然導(dǎo)向土地兼并，而美國(guó)的土地市場(chǎng)各種意義上符合這條規(guī)律。

美國(guó)人也意識(shí)到了這點(diǎn)，特別是自稱代表窮苦大眾的民主黨，所以美國(guó)有地產(chǎn)稅和遺產(chǎn)稅阻止大地主的出現(xiàn)。

在去工業(yè)化浪潮下，現(xiàn)階段地產(chǎn)稅成了美國(guó)地方政府的核心收入來源，這是標(biāo)準(zhǔn)的土地經(jīng)濟(jì)。

地產(chǎn)是理論上最穩(wěn)妥的投資方式，也是最穩(wěn)妥的保護(hù)財(cái)產(chǎn)的方式。經(jīng)濟(jì)繁榮必然帶來地產(chǎn)繁榮，區(qū)別是誰是因誰是果。

所以別噴。

在地產(chǎn)稅這個(gè)大前提下，建筑商囤積居奇是為了維持高房?jī)r(jià)是一種陰謀論，因?yàn)榈禺a(chǎn)稅是建筑商躲不掉的持有成本，那么在地產(chǎn)稅的壓力下，建筑商的最佳選擇應(yīng)該是盡快建房賣掉出手。

但是建筑商手中又確實(shí)持有海量空地皮。

所以，美國(guó)房?jī)r(jià)的核心矛盾不在于持有本身，而在于有什么東西阻止了建筑商盡快建房出售實(shí)現(xiàn)資金循環(huán)。

這個(gè)東西叫區(qū)劃法（Zoning Law），是美國(guó)從聯(lián)邦層面到州層面到地方一級(jí)的區(qū)域規(guī)劃。

當(dāng)然，全世界主流經(jīng)濟(jì)體都有區(qū)域規(guī)劃，區(qū)別是美國(guó)的區(qū)域規(guī)劃是以法案形式落地（議會(huì)投票），換句話說現(xiàn)在執(zhí)行的區(qū)域法反映的是立法時(shí)各大勢(shì)力的共同利益。

在其他國(guó)家這個(gè)當(dāng)年到現(xiàn)在的距離可能是幾年，而在美國(guó)是幾十年，就比如現(xiàn)在的紐約依舊遵循1930年的區(qū)劃法。

區(qū)劃法興起于小羅斯福時(shí)代，被小羅斯福視作是新政的核心，但是也是為了推行新政的一種妥協(xié)。

所以，區(qū)劃法本身成了當(dāng)年得勢(shì)的白人政客和商人保護(hù)自己所謂高貴生活方式和質(zhì)量的工具。

因?yàn)閰^(qū)劃法本身也保護(hù)了少數(shù)群體的利益，所以在美國(guó)60年代如火如荼的民權(quán)運(yùn)動(dòng)中茍活了下來。

區(qū)劃法的核心邏輯是通過容積率來限制一個(gè)地區(qū)的地產(chǎn)發(fā)展。因?yàn)橛腥莘e率限制，一個(gè)地區(qū)內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)太多高樓，也不會(huì)因?yàn)橐惶幮路砍霈F(xiàn)太多新住戶。

這也是為什么紐約總有那么多筷子一樣細(xì)長(zhǎng)的高樓。

現(xiàn)在問題來了，美國(guó)的人口是在不斷增加的，但是區(qū)劃法規(guī)定的容積率是不能改的。

美國(guó)政府給出的解決方法是通過審批可以建打破容積率規(guī)定的廉租房，換取建筑商可以在建廉租房時(shí)順帶建其他不輕微打破容積率限制的商品住房。

美國(guó)社會(huì)喜歡獨(dú)立別墅，認(rèn)為這是美式生活的典范。

但是，建筑商不這么認(rèn)為，公寓式住宅才能最大化建筑商的利潤(rùn)。

而在公寓式住宅中，大平層式的豪華公寓利潤(rùn)更大。

所以，建筑商會(huì)頂著地稅成本壓力空持地皮不建房，因?yàn)槊绹?guó)廉租房審批流程漫長(zhǎng)，只有審批后建筑商才能建廉租房搭配的公寓來賺大錢。

換句話說，特朗普這次的對(duì)手不是民主黨，也不是貪心的建筑商和資本，而是區(qū)劃法。

美國(guó)社會(huì)無論是進(jìn)步還是保守還是中間都對(duì)區(qū)劃法頗有微詞，這是特朗普最大的勝算。

而特朗普只要打破區(qū)劃法限制，或者直接從聯(lián)邦層面和州層面放松審批放松建筑監(jiān)管，那他就有大概率可以解決困擾美國(guó)社會(huì)已久的房?jī)r(jià)問題。

注意，這里的房?jī)r(jià)是說普通人可以買得起房，而不是帶來美國(guó)房市的崩潰，在全世界所有經(jīng)濟(jì)體中，房市崩潰都意味著經(jīng)濟(jì)崩潰（互為因果）。

假設(shè)特朗普真的做成了，各種意義上他是最接近做成這件事的美國(guó)總統(tǒng)，再加上治安，特朗普中期選舉就穩(wěn)了。

和看誰不爽就抓誰搞好的治安，特朗普拉低的房?jī)r(jià)在未來必然帶來大問題，比如海量質(zhì)量堪憂的住宅樓。

諷刺的是，偷工減料是現(xiàn)在去工業(yè)化和反移民的美國(guó)唯一在短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)居者有其屋的方法。

這里，我也只能祝美國(guó)人好運(yùn)了。

正如我前文所說，這個(gè)十月特朗普有不少事要操心，里面的每件事都比房?jī)r(jià)要來的重要。

在聯(lián)邦政府停擺的前提下，特朗普現(xiàn)在什么都做不了，所以特朗普叫囂的新貿(mào)易戰(zhàn)在他說完就沒下文了。

這次停擺是民主黨和特朗普自24年大選后的首次全面交鋒，也是美國(guó)保守派和進(jìn)步派的全面交鋒。

現(xiàn)在擺在特朗普面前的問題是，他是想做中間派的總統(tǒng)？還是只想做保守派的總統(tǒng)？

這個(gè)問題的答案決定了這次停擺對(duì)決的結(jié)果，也決定了美國(guó)的未來。

但是無論結(jié)果如何，萬變不離其宗。

地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)互為基石，住房和社會(huì)互為基石。

而你無論什么時(shí)候都不應(yīng)該把你手中多數(shù)資產(chǎn)投入到一個(gè)東西中。

我言盡于此，我們下篇見，再會(huì)。