Mall 觀察

觀察項(xiàng)目 | 長(zhǎng)沙萬(wàn)象城

作者 | 大江

在華中三大省會(huì)城市里，鄭州擁有二七萬(wàn)象城和鄭東萬(wàn)象城，武漢擁有武漢萬(wàn)象城以及武昌萬(wàn)象城；

只有同為華中省會(huì)城市之一的長(zhǎng)沙，萬(wàn)象城姍姍來(lái)遲，在去年底才開(kāi)出了首座萬(wàn)象城。

去年12月18日，湖南首座萬(wàn)象城長(zhǎng)沙萬(wàn)象城正式開(kāi)業(yè)。

項(xiàng)目以423家品牌、170+首店品牌，100+餐飲品牌以及50%的餐飲首店比例，直接挑戰(zhàn)長(zhǎng)沙IFS的湖南商業(yè)霸主地位。

長(zhǎng)沙萬(wàn)象城一經(jīng)開(kāi)業(yè)也取得了不錯(cuò)的效果，開(kāi)業(yè)首日實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額2300萬(wàn)元，客流量破25萬(wàn)人次。

盡管開(kāi)業(yè)火爆，也擋不住項(xiàng)目從一開(kāi)始的M1降級(jí)為M2帶來(lái)的巨大“落差”，特別是項(xiàng)目還與西安萬(wàn)象城同期開(kāi)業(yè)，兩座萬(wàn)象城也難免被大眾拿來(lái)比較比較；

有網(wǎng)友評(píng)價(jià)長(zhǎng)沙萬(wàn)象城，M1的硬件，M2的招商。

開(kāi)業(yè)近一年，長(zhǎng)沙萬(wàn)象城如何？能挑戰(zhàn)長(zhǎng)沙IFS的商業(yè)霸主地位嗎？

01

總投資100億

位于河西核心地段，雙地鐵加持

規(guī)劃與定位25（分）：22分

實(shí)際上，長(zhǎng)沙萬(wàn)象城并非華潤(rùn)在長(zhǎng)沙的首個(gè)商業(yè)項(xiàng)目。

早在2015年，華潤(rùn)就在星沙大道布局了其在長(zhǎng)沙的首個(gè)商業(yè)項(xiàng)目星沙萬(wàn)象匯，直到2021年2月華潤(rùn)在岳麓區(qū)以底價(jià)37.2億元競(jìng)得了桐梓坡商住用地，才正式官宣了長(zhǎng)沙首座萬(wàn)象城的落地。

同年3月1日項(xiàng)目正式動(dòng)工，并于去年12月正式開(kāi)業(yè)；長(zhǎng)沙萬(wàn)象城也是華潤(rùn)在全國(guó)布局的第40座萬(wàn)象城項(xiàng)目。

長(zhǎng)沙萬(wàn)象城綜合體總投資達(dá)到了100億，是集商業(yè)、住宅、公寓為一體的商業(yè)綜合體項(xiàng)目，其中商業(yè)部分長(zhǎng)沙萬(wàn)象城總建面達(dá)到了26.7萬(wàn)㎡。

從公開(kāi)信息來(lái)看，最開(kāi)始長(zhǎng)沙萬(wàn)象城、武漢萬(wàn)象城以及鄭州鄭東萬(wàn)象城都定位為M1，除了2022年最先開(kāi)業(yè)的武漢萬(wàn)象城，長(zhǎng)沙萬(wàn)象城和鄭東萬(wàn)象城成為奢侈品下行的“受害者”；

受市場(chǎng)環(huán)境影響，長(zhǎng)沙萬(wàn)象城也并未一味強(qiáng)求高奢，而是調(diào)整為次定位M2，以“城市品質(zhì)潮流風(fēng)向標(biāo)”為定位，從輕奢入局。

從結(jié)果來(lái)看，輕奢潮流的方向與目前河西的商業(yè)需求還是比較匹配的。

項(xiàng)目開(kāi)業(yè)首日實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額2300萬(wàn)元，客流量破25萬(wàn)人次。

據(jù)湘南湘江新區(qū)官微信息，截至今年2月25日，長(zhǎng)沙萬(wàn)象城每周平均客流量已達(dá)45萬(wàn)人次，累計(jì)銷(xiāo)售額高達(dá)5.2億元。

此外，在M1硬件的加持下，其實(shí)也為長(zhǎng)沙萬(wàn)象城未來(lái)預(yù)留了調(diào)整升級(jí)的空間。

地段與交通25（分）：20分

長(zhǎng)沙萬(wàn)象城位于河西老城區(qū)核心地段桐梓坡地塊，東攬湘江，南向西湖、岳麓山，對(duì)望橘子洲頭，與河?xùn)|的五一商圈、芙蓉中路商圈隔江相望，與河西的市府片區(qū)、湖南金融中心、大科城遙相呼應(yīng)。

長(zhǎng)沙的超人氣博物館湖南省博物館也僅距離項(xiàng)目2站地鐵，從區(qū)位來(lái)看還是不錯(cuò)的。

與此同時(shí)，周邊的商業(yè)比較密集，但優(yōu)質(zhì)商業(yè)主要聚集在河?xùn)|的五一廣場(chǎng)等商圈，河西的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)較弱，距離項(xiàng)目較近的只有萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（長(zhǎng)沙開(kāi)福店）、河馬匯、長(zhǎng)沙保利時(shí)光匯、王府井Family PARK購(gòu)物中心（河西店）等商業(yè)項(xiàng)目，長(zhǎng)沙萬(wàn)象城的開(kāi)業(yè)也填補(bǔ)了河西優(yōu)質(zhì)商業(yè)的空白。

不過(guò)值得關(guān)注的是，從現(xiàn)場(chǎng)來(lái)看，項(xiàng)目周邊的建筑略顯陳舊，配套也并不完善，長(zhǎng)沙萬(wàn)象城佇立其中略顯突兀。

從交通來(lái)看，項(xiàng)目與地鐵4號(hào)線(xiàn)、6號(hào)線(xiàn)換乘站六溝垅站無(wú)縫接駁，經(jīng)湘雅路過(guò)江隧道、營(yíng)盤(pán)路隧道、銀盆嶺大橋貫通東西，地鐵出行還是比較便利的，現(xiàn)場(chǎng)也能看到不少年輕人進(jìn)出。

但是由于毗鄰隧道，周邊配套老舊，停車(chē)位較少，自駕出行并不太方便。

02

B1層年輕人較多

美妝高化長(zhǎng)廊逐步兌現(xiàn)

品牌與客流（30分）：27分

長(zhǎng)沙萬(wàn)象城的商業(yè)體量非常大，項(xiàng)目總建面達(dá)到了26.7萬(wàn)㎡，可租賃面積為9.9萬(wàn)㎡，樓層規(guī)劃為地下2層，地上8層。

項(xiàng)目規(guī)劃了國(guó)際時(shí)尚、潮流運(yùn)動(dòng)、社交餐飲、娛樂(lè)體驗(yàn)、精品超市等業(yè)態(tài)，根據(jù)一點(diǎn)萬(wàn)象信息，目前長(zhǎng)沙萬(wàn)象城商場(chǎng)營(yíng)業(yè)品牌共有約414個(gè)，主要集中在B1-L5層。

按樓層劃分來(lái)看的話(huà)，B2層5家；B1層51家：LG層59家；L1層46家；L2層56家；L3層63家；L4層56家；L5層57家；L6層7家；L7層1家。

具體來(lái)看，B2層作為導(dǎo)入地鐵的“過(guò)渡層”，整體面積較小，以寵物、零售為主，引入了元?dú)夂梦?、?xiě)字臺(tái)、新佳宜、寵胖胖、中國(guó)體育彩票、MEM巧克力專(zhuān)賣(mài)店、CARE CASE等品牌。

B1層由扶梯引入地鐵客流，整體品牌數(shù)量比較多，以零售和餐飲為主，引入了TOP TOY、調(diào)色師以及茶顏悅色、肉肉大米、墨茉點(diǎn)心局等網(wǎng)紅餐飲，OLE超市也在這一層。

這一層整體偏年輕化，年輕人來(lái)來(lái)往往，公共座椅也坐滿(mǎn)了人，正談?wù)u、喜茶等輕餐品牌也有不少年輕人；

室外地鐵廣場(chǎng)，打造成了寵物友好空間，設(shè)置有泊狗位、寵物共享推車(chē)等，筆者去的時(shí)候還看到有人在遛狗；從地鐵廣場(chǎng)還有可以直通項(xiàng)目“封面空間”里“MIXSTEP”的跨層扶梯。

LG層是商場(chǎng)的地面層，戶(hù)外廣場(chǎng)設(shè)置了寵物空間“爪爪樂(lè)園”和騎行區(qū)域。

商場(chǎng)布局美妝、服飾、餐飲等業(yè)態(tài)，引入了ITIB、FPA、BONELESS、OLD ORDER、本來(lái)等服飾品牌，以及Peets咖啡、窗苔等不少首店餐飲品牌。

從現(xiàn)場(chǎng)來(lái)看，長(zhǎng)沙萬(wàn)象城的美妝長(zhǎng)廊已逐漸成形，目前有MAC、PRADA BEAUTY、HR、NARS、YSLBEAUTY、LANCOME、LA MER、CLARINS、ESTEE LAUDER等品牌打上了圍擋，至少還有6個(gè)空鋪的高化品牌有待確定。

L1層以國(guó)際潮流、腕表、新能源汽車(chē)等為主，引入了lululemon長(zhǎng)沙二店、SMFK長(zhǎng)沙首店、13DE MARZO長(zhǎng)沙首店、ANN ANDELMAN華中首店、GROTTO湖南首店等國(guó)際潮流品牌；

戶(hù)外品牌也比較多，包括KAILAS、Salomon、The North Face、UNDER ARMOUR OUTDOOR、FJALLRAVEN北極狐等品牌；

L2-L3層以服飾為主；L4層以?xún)和瘶I(yè)態(tài)為主；L5-L7層以餐飲、娛樂(lè)為主。

整體來(lái)看，長(zhǎng)沙萬(wàn)象城的特點(diǎn)還是比較鮮明的。

1、輕奢、潮流屬性突出；

長(zhǎng)沙萬(wàn)象城東座的“封面空間”，采用大面積的透明玻璃幕墻，旁邊還有從地鐵廣場(chǎng)跨越5層的飛天梯，整體比較有設(shè)計(jì)感。

項(xiàng)目在L3、L4層的封面空間推出的獨(dú)立空間廠牌「MIXSTEP」還是比較有特點(diǎn)的，引入了予喜藝術(shù)商店、等于幾（撿瓷）市集、JAYAL、HAPPYZERO、山輿等品牌，不過(guò)筆者去的時(shí)候感覺(jué)這片區(qū)域的人并不算多；

長(zhǎng)沙萬(wàn)象城同樣也是寵物友好商場(chǎng)和騎行友好商場(chǎng)，很符合當(dāng)下年輕人的喜好。

并且隨著高化美妝長(zhǎng)廊逐漸亮相，項(xiàng)目的輕奢屬性也會(huì)進(jìn)一步提升。

2、“首店經(jīng)濟(jì)”強(qiáng)勢(shì)；

一方面，憑借大體量?jī)?yōu)勢(shì)，長(zhǎng)沙萬(wàn)象城突出一個(gè)“大而全”，既有國(guó)際時(shí)尚、潮流運(yùn)動(dòng)，也有快時(shí)尚、親子服飾等，主打全客層消費(fèi)。

另一方面，項(xiàng)目也極其強(qiáng)調(diào)“首店經(jīng)濟(jì)”的引流作用，利用華潤(rùn)商業(yè)的品牌優(yōu)勢(shì)，引入了大量首店品牌。

在去年開(kāi)業(yè)之際，長(zhǎng)沙萬(wàn)象城就以超170家首店品牌煥新了河西商業(yè)；

今年這些首店品牌也在陸續(xù)亮相，比如UPPERVOID湖南首店、FJALLRAVEN北極狐湖南首店、GROTTO湖南首店、白嵐湖南首店、KODAK長(zhǎng)沙首店、CARE CASE長(zhǎng)沙首店、CLARKS湖南首家形象店、三麗鷗全國(guó)首家形象店等零售品牌；

以及粵春熙華中首店，肉肉大米、胡恰、怡滿(mǎn)分、Blueglass、麥記牛奶公司、樹(shù)夏、馥爾瑪、Oeat、野果、NEED、三出山、白玉串城、高越越、漢舍·川菜館、CRAZYONES、南棠館、Peets咖啡、趁熱集合、Joel&O、the RollING、窗苔等湖南首店餐飲品牌。

從現(xiàn)場(chǎng)來(lái)看，還有貢伙火湖南首店、黔寨寨湖南首店、fake me湖南首店、蕉內(nèi)湖南首店、嘉士利湖南首店、新一銅鑼燒湖南首店等品牌還在圍擋中。

3、餐飲比例不低，基本保持每層都有餐飲品牌。

除了L7層，其他樓層每層都有餐飲品牌，全場(chǎng)餐飲品牌近百家，餐飲首店也很多。

此外，餐飲業(yè)態(tài)也比較豐富，涵蓋西餐、日料、韓料、川菜、湘菜、江浙菜、新疆菜、泰國(guó)菜等菜系，也有奶茶咖啡、小吃快餐、面包甜品等，可選擇性很多。

03

挖掘明星經(jīng)濟(jì)、寵物經(jīng)濟(jì)、運(yùn)動(dòng)經(jīng)濟(jì)

“8字形”動(dòng)線(xiàn)，細(xì)節(jié)可圈可點(diǎn)

運(yùn)營(yíng)與細(xì)節(jié)（20分）：16分

自開(kāi)業(yè)以來(lái)，依托長(zhǎng)沙的娛樂(lè)文化氛圍和媒體資源密切等優(yōu)勢(shì)，長(zhǎng)沙萬(wàn)象城的“明星經(jīng)濟(jì)”比較突出。

一方面邀請(qǐng)了董思成、費(fèi)翔、于適、王寶強(qiáng)、李昀銳、馬麗、劉詩(shī)詩(shī)、德安吉洛·拉塞爾、齊思鈞、敖子逸等演藝界、體育界公眾人物空降項(xiàng)目，另一方面也舉辦了王心凌、蔡徐坤、易烊千璽等粉絲應(yīng)援活動(dòng)。

而“明星經(jīng)濟(jì)”也為項(xiàng)目商戶(hù)帶來(lái)了不小的營(yíng)業(yè)額提升，此前長(zhǎng)沙萬(wàn)象城某餐飲商戶(hù)接受采訪(fǎng)時(shí)曾表示，“相比日常營(yíng)業(yè)日，有明星活動(dòng)的當(dāng)天我們店的營(yíng)業(yè)額要提高近40%。”

除了明星經(jīng)濟(jì)、粉絲經(jīng)濟(jì)，長(zhǎng)沙萬(wàn)象城同樣瞄準(zhǔn)寵物經(jīng)濟(jì)、戶(hù)外運(yùn)動(dòng)、美食經(jīng)濟(jì)等，舉辦了寵物派對(duì)、寵物瑜伽、HOCH漢堡節(jié)、萬(wàn)象開(kāi)跑、騎行主題環(huán)保沙龍等活動(dòng)。

從細(xì)節(jié)來(lái)看，長(zhǎng)沙萬(wàn)象城也有不少可圈可點(diǎn)的地方。

東座外立面的“封面空間”很有特色，西座中庭的“蘑菇云”設(shè)計(jì)也很有看點(diǎn)。

室內(nèi)整體動(dòng)線(xiàn)比較舒適，圍繞中間的主中庭和東座、西座的兩個(gè)次中庭，形成“8字形”動(dòng)線(xiàn)，視野也沒(méi)什么遮擋的地方；不過(guò)因?yàn)轶w量較大，全程逛下來(lái)還是會(huì)感覺(jué)有些吃力。

扶梯很多，銜接也很好，不需要走很多彎路才能上下行；公共區(qū)休息座椅也比較多。

在女衛(wèi)生間設(shè)置了lady care服務(wù)；為母嬰提供嬰兒推車(chē)、嬰兒毛毯、防走失手環(huán)等服務(wù)；為寵物提供的共享推車(chē)也提前鋪好了隔尿墊；

作為騎行友好商場(chǎng)，設(shè)置了停車(chē)驛站、騎行規(guī)則、友好店鋪，方便停車(chē)、保養(yǎng)維護(hù)、飲水補(bǔ)給等，還是比較貼心的。

不過(guò)筆者去到項(xiàng)目的時(shí)候，看到商場(chǎng)有兩處玻璃碎掉圍起來(lái)了，高樓層天花板有處脫色了，感覺(jué)室內(nèi)香薰過(guò)濃。

04

去年長(zhǎng)沙人均GDP緊隨武漢

未來(lái)項(xiàng)目能否對(duì)標(biāo)武漢萬(wàn)象城？

綜合得分（100分）：85分

近些年，華潤(rùn)旗下的萬(wàn)象城商業(yè)在全國(guó)各地頻頻開(kāi)花。

據(jù)獨(dú)角Mall不完全統(tǒng)計(jì)，從去年到今年，在全國(guó)范圍內(nèi)就有8座萬(wàn)象城開(kāi)業(yè)，包括常州萬(wàn)象城、長(zhǎng)沙萬(wàn)象城、西安萬(wàn)象城、貴陽(yáng)萬(wàn)象城、鄭州鄭東萬(wàn)象城、武昌萬(wàn)象城、呼和浩特萬(wàn)象城、深圳灣萬(wàn)象城二期。

即使不少萬(wàn)象城定位M1，開(kāi)業(yè)之時(shí)品牌能匹配M1的萬(wàn)象城寥寥無(wú)幾，降級(jí)為M2的長(zhǎng)沙萬(wàn)象城并非個(gè)例。

在奢侈品大撤退的當(dāng)下，長(zhǎng)沙萬(wàn)象城放棄重奢，以更為年輕化的輕奢潮流入市，也不失為明智之舉，至少在商業(yè)較弱的河西，長(zhǎng)沙萬(wàn)象城的人氣是拉滿(mǎn)了。

但這并不意味著長(zhǎng)沙撐不起兩座重奢場(chǎng)。

根據(jù)長(zhǎng)沙市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，去年長(zhǎng)沙市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值15268.78億元，同比增長(zhǎng)5.0%，首次突破1.5萬(wàn)億元；

而在各大省會(huì)城市中，去年長(zhǎng)沙市人均GDP為14.52萬(wàn)元，位列第6，緊隨武漢（15.30萬(wàn)元）之后；目前武漢已經(jīng)布局了武商Mall、武漢SKP、武漢恒隆廣場(chǎng)以及武漢萬(wàn)象城等高端商場(chǎng)。

對(duì)于長(zhǎng)沙萬(wàn)象城而言，即使短時(shí)間內(nèi)難以對(duì)標(biāo)武商Mall以及武漢SKP，在調(diào)整升級(jí)方面對(duì)標(biāo)武漢萬(wàn)象城還是比較有可能性的。

就要看長(zhǎng)沙萬(wàn)象城后續(xù)的培育情況了。

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