面對(duì)樓市，每一個(gè)潛在購(gòu)房者心中都繞不開(kāi)一個(gè)終極問(wèn)題：未來(lái)的房?jī)r(jià)走勢(shì)如何？

我們渴望得到一個(gè)明確的答案，來(lái)為自己這筆人生中最重要的投資保駕護(hù)航。

打開(kāi)手機(jī)，專家、學(xué)者、自媒體博主們眾說(shuō)紛紜，“看漲”與“看空”齊飛，“趕緊上車(chē)”和“馬上崩盤(pán)”共舞。而且各種觀點(diǎn)，都言之鑿鑿，理由充足，論據(jù)充分，讓人更加迷茫。

渴望別人給出一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)答案，這是很多人從小上學(xué)時(shí)，就形成的一個(gè)固化思維。

但今天，我想告訴大家一個(gè)可能反直覺(jué)的結(jié)論：未來(lái)的房?jī)r(jià)，本質(zhì)上是不可預(yù)測(cè)的，而對(duì)我們普通人來(lái)說(shuō)，也實(shí)在不必執(zhí)著于預(yù)測(cè)。

一、如果非要預(yù)測(cè)：長(zhǎng)期看漲，但“漲”字充滿陷阱

從長(zhǎng)期的宏觀視角看，我國(guó)經(jīng)濟(jì)在持續(xù)發(fā)展、貨幣在不斷供應(yīng)，城市化進(jìn)程也尚未徹底終結(jié)，中國(guó)房?jī)r(jià)的總體趨勢(shì)一定是向上的。這也是很多人堅(jiān)信“房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)漲”的邏輯基礎(chǔ)。

但是，這句話對(duì)具體的你而言，幾乎是一句“正確的廢話”。

為什么？

1、漲多少？漲1塊錢(qián)也是漲，漲10倍也是漲。這其中的差異，決定了你是資產(chǎn)增值還是實(shí)質(zhì)虧損（算上資金成本和機(jī)會(huì)成本）。

但是，前者對(duì)你毫無(wú)意義，后者是天堂般的幻想，現(xiàn)實(shí)大概率居于兩者之間一個(gè)模糊的、不確定的位置。

2、何時(shí)漲？“長(zhǎng)遠(yuǎn)”是多久？是3年、5年？還是20年、30年？對(duì)于一筆需要?jiǎng)佑觅Y金杠桿的購(gòu)房決策而言，時(shí)間尺度差之毫厘，結(jié)果便是天壤之別。

如果你用盡六個(gè)錢(qián)包、背上三十年房貸，賭的是一個(gè)二十年后的“大漲”，那這期間的歲月靜好誰(shuí)敢來(lái)替你擔(dān)保？

所以，單純爭(zhēng)論“漲還是跌”沒(méi)有意義。真正關(guān)鍵的是“在何時(shí)，以何種幅度變化”，這一點(diǎn)，無(wú)人能給出精確答案。

一個(gè)模糊的“長(zhǎng)期看漲”對(duì)于我們買(mǎi)房的具體決策，幾乎沒(méi)有任何指導(dǎo)意義。它無(wú)法告訴你：現(xiàn)在該不該買(mǎi)，該在哪里買(mǎi)

二、買(mǎi)房是投資，而投資的本質(zhì)是應(yīng)對(duì)“不確定性”

買(mǎi)房，往往是普通人一生中最大的投資之一。而人類的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)生活，充滿不確定性，無(wú)法被準(zhǔn)確預(yù)知和計(jì)劃，比如突如其來(lái)的全球疫情這只“黑天鵝”。

我們有時(shí)連自己明年會(huì)在哪里、會(huì)做什么都無(wú)法百分百確定，又如何能預(yù)測(cè)一個(gè)由無(wú)數(shù)個(gè)“我們”組成的市場(chǎng)的精確走向呢？

人類自身就是情緒的動(dòng)物，群體的情緒疊加，更是會(huì)放大市場(chǎng)的波動(dòng)。

在投資領(lǐng)域，價(jià)值投資大師們?cè)缫堰_(dá)成共識(shí)：投資者不應(yīng)試圖去預(yù)測(cè)宏觀經(jīng)濟(jì)、證券市場(chǎng)甚至個(gè)股價(jià)格的短期波動(dòng)。樓市，作為另一個(gè)復(fù)雜的資產(chǎn)市場(chǎng)，也是同理。

投資大師查理·芒格說(shuō)得更絕對(duì)：“我從來(lái)沒(méi)有通過(guò)預(yù)測(cè)宏觀經(jīng)濟(jì)而賺到過(guò)一分錢(qián)。

如今，網(wǎng)上預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)的“大神”很多，請(qǐng)記?。?strong>聲音大、數(shù)量多，絕不等于正確。當(dāng)所有人都朝一個(gè)方向看時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)往往在相反的方向醞釀。

把自己的重大決策建立在別人的猜測(cè)上，無(wú)異于一場(chǎng)豪賭。

三、即使預(yù)測(cè)準(zhǔn)了“大盤(pán)”，也與你無(wú)關(guān)

即便真有“專家”，準(zhǔn)確預(yù)測(cè)了未來(lái)全國(guó)或某一城市的“平均房?jī)r(jià)”，這對(duì)你的決策幫助也極其有限。

這就像股市的“大盤(pán)指數(shù)”。上證指數(shù)漲了20%，并不意味著你手里的股票就能賺錢(qián)，它甚至可能跌了30%。樓市也是如此。

那個(gè)“平均房?jī)r(jià)”是一個(gè)統(tǒng)計(jì)幻象，它掩蓋了巨大的分化：

1、城市分化：一線城市核心區(qū)的房?jī)r(jià)與三四線城市的房?jī)r(jià)，早已是兩個(gè)不同的世界。

2、區(qū)域分化：同一個(gè)城市，新區(qū)與老城，學(xué)區(qū)與非學(xué)區(qū)，價(jià)格走勢(shì)可能截然不同。

3、產(chǎn)品分化：高品質(zhì)改善盤(pán)與老破小，傳統(tǒng)三代宅和新四代宅，它們的客群和價(jià)格已經(jīng)在加速分離。

所以，關(guān)注“大盤(pán)”不如深耕“個(gè)股”。你需要研究的，是你目標(biāo)的那套具體的房子。

一套房子價(jià)值，只取決于它自身的地段、品質(zhì)、配套和稀缺性，與那個(gè)遙遠(yuǎn)的“全國(guó)均價(jià)”“全市均價(jià)”關(guān)系甚微

四、中國(guó)樓市的獨(dú)特性：“政策市”的雙重博弈

中國(guó)樓市是一個(gè)典型的“政策市”，有兩只看不見(jiàn)的手在操控：一只是“市場(chǎng)”的無(wú)形之手，另一只是“宏觀調(diào)控”的有形之手。

這意味著什么？

• 你可能預(yù)測(cè)到了市場(chǎng)供不應(yīng)求，但沒(méi)預(yù)測(cè)到政府會(huì)突然出臺(tái)“限購(gòu)令”。
• 你可能預(yù)測(cè)到了經(jīng)濟(jì)下行壓力，但沒(méi)預(yù)測(cè)到國(guó)家會(huì)推出“史詩(shī)級(jí)救市”政策。
• 更復(fù)雜的是，即使你預(yù)測(cè)到了政策，也未必能預(yù)測(cè)市場(chǎng)會(huì)如何反應(yīng)。政策有時(shí)是猛藥，有時(shí)是安慰劑，市場(chǎng)的實(shí)際效果反應(yīng)總是不確定的。
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在這種環(huán)境下，試圖通過(guò)預(yù)測(cè)來(lái)“抄底”或“逃頂”，無(wú)異于在驚濤駭浪中，試圖駕馭一葉扁舟，成功率極低，風(fēng)險(xiǎn)極大。

五、普通購(gòu)房者該怎么辦？

放棄預(yù)測(cè)，并非意味著無(wú)所作為。恰恰相反，要將注意力從“猜測(cè)市場(chǎng)”轉(zhuǎn)移到 “聚焦自身”上來(lái)。

1、回歸本源，審視需求：你買(mǎi)房的根本目的是什么？是剛需自住，是改善生活，還是資產(chǎn)配置？

如果你的核心需求是居住，那么房子的居住屬性（通勤、學(xué)區(qū)、社區(qū)環(huán)境、戶型）的價(jià)值，遠(yuǎn)大于其短期的金融波動(dòng)。

2、堅(jiān)持價(jià)值投資，挑選“好資產(chǎn)”：不要買(mǎi)你根本不理解、不想要的房子，只因?yàn)槟阌X(jué)得它會(huì)漲。

像挑選結(jié)婚對(duì)象一樣謹(jǐn)慎地去挑選房子，關(guān)注一套房子的內(nèi)在價(jià)值：核心地段、稀缺資源、過(guò)硬品質(zhì)、良好口碑。這些是穿越周期的根本保障。

3、管理好你的現(xiàn)金流：確保你的房貸支出在可控范圍內(nèi)，留有足夠的余地應(yīng)對(duì)失業(yè)、疾病等風(fēng)險(xiǎn)。

在牛市頂峰時(shí)耗盡一切杠桿，無(wú)異于把自己的命運(yùn)拱手交給別人。

4、建立長(zhǎng)期主義視角：把房產(chǎn)視為一項(xiàng)長(zhǎng)期（5-10年甚至更長(zhǎng)）的資產(chǎn)持有。

用時(shí)間換空間，平滑短期的市場(chǎng)波動(dòng)，去享受城市發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步帶來(lái)的長(zhǎng)期紅利。

未來(lái)之所以值得期待，正是因?yàn)樗錆M未知

對(duì)于房?jī)r(jià)，放下對(duì)精準(zhǔn)預(yù)測(cè)的執(zhí)念，專注于你所能控制的事情——你的需求、你的選擇、你的現(xiàn)金流和你的心態(tài)

這，或許才是買(mǎi)房這件事，最本真、也最確定的價(jià)值。