上周（10月11日-17日），長沙樓市延續(xù)“金九銀十”的熱度。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，長沙新建商品住宅共成交435套，成交建面6.09萬平方米，成交均價12775元/平方米。雖然總量不算驚人，但結(jié)構(gòu)性亮點突出——三大剛剛首開的“新規(guī)盤”強勢包攬銷售榜前三甲。

這三盤分別是：岳麓區(qū)洋湖垸板塊的嘉信洋湖錦璽（33套）、岳麓區(qū)麓谷板塊的招商攬閱（20套）、天心區(qū)大托板塊的招商蛇口璀璨學(xué)府（18套）。它們不約而同地踩中了當(dāng)下購房者的三大核心訴求：教育、交通、高得房率。

三大熱銷盤解碼：為什么是它們？嘉信洋湖錦璽：高得房率刷新認知

岳麓區(qū)的嘉信洋湖錦璽堪稱“新規(guī)盤”標(biāo)桿——建面117至169平方米毛坯住宅，得房率最高達120%。項目容積率約2.07，采用兩梯兩戶純板樓設(shè)計，是長沙較早落地新規(guī)4.0標(biāo)準的低密住宅項目。參考價12500至16000元/平方米，在洋湖板塊具備較高性價比。

招商攬閱：高得房率的低密小高層

岳麓區(qū)麓谷板塊的招商攬閱最大的亮點在于其“負公攤”設(shè)計帶來的超高得房率。12棟純板樓小高層，容積率低至2.0，社區(qū)居住密度較低，舒適度不錯。這意味著你購買房子的實際使用面積可能比房產(chǎn)證上的面積還要大，對于追求空間實用性的購房者來說，這一點非常有吸引力。

招商蛇口·璀璨學(xué)府：主打教育牌的潛力股

天心區(qū)的招商蛇口·璀璨學(xué)府看是位置較為偏遠，但核心優(yōu)勢在于教育資源，打出了“目送式教育”的概念，為有子女教育規(guī)劃的家庭提供了較高的確定性。項目一路之隔是已開學(xué)的湘府英才益清小學(xué)，并配套入讀規(guī)劃中的中雅培粹未央學(xué)校。中雅培粹是長沙知名的初中品牌，這一配置在天心區(qū)南部具有稀缺性。

“高得房率”成新戰(zhàn)場，監(jiān)管信號已現(xiàn)

值得注意的是，這些熱銷盤普遍主打“高得房率”概念。嘉信洋湖錦璽120%、萬象春樾和景114%、中建博萃府110%……這背后是長沙樓市產(chǎn)品力競爭的體現(xiàn)。

但風(fēng)向正在變化。9月8日，長沙市房地產(chǎn)交易行業(yè)協(xié)會發(fā)布《關(guān)于征集規(guī)范“得房率”宣傳工作的通知》，明確指出部分房企存在“過度強調(diào)甚至虛假宣傳得房率”的現(xiàn)象，容易誤導(dǎo)消費者。這意味著，僅靠高得房率吸引客戶的做法可能面臨規(guī)范調(diào)整。

二手房掛牌激增，價格博弈加劇

與新房市場的結(jié)構(gòu)性熱度形成對比，長沙二手房市場正經(jīng)歷供需再平衡。截至10月中旬，長沙待售二手房數(shù)量已從79000多套增至83000多套，去化周期拉長。

尤其值得注意的是，新規(guī)盤的高得房率產(chǎn)品對同片區(qū)二手房形成明顯對比。例如洋湖板塊，新房得房率可達120%，而周邊次新房普遍僅75%至80%。面對這種差距，部分二手房業(yè)主選擇降價促成交，議價空間有所擴大。

但并非所有二手房都承壓。擁有優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的一類學(xué)位房依然保持穩(wěn)定。如中建桃李九章價格從首開時的11000元/平方米漲至14000元/平方米，中國鐵建花語江南維持在13000元/平方米以上。這再次說明：在長沙，學(xué)區(qū)仍是房產(chǎn)價值的重要支撐。

政策暖風(fēng)頻吹，市場信心逐步修復(fù)

長沙樓市的回暖并非偶然。2025年以來，多項政策持續(xù)釋放利好：取消部分限購限售、降低首付比例、放寬公積金貸款限制。6月23日實施的公積金新政明確，二孩、三孩家庭購買首套或二套新房，最高貸款額度可分別提高20%、30%。

此外，長株潭入選國家要素市場化配置綜合改革試點，為長沙產(chǎn)業(yè)升級和人口導(dǎo)入注入長期動力。這些宏觀利好疊加前期政策效應(yīng)，市場信心正從底部緩慢修復(fù)。

未來趨勢：品質(zhì)為王，分化加劇

展望后市，長沙樓市將呈現(xiàn)三大趨勢：

第一，新房供應(yīng)量減少但品質(zhì)提升。2024年長沙住宅用地供應(yīng)量降至五年最低，但地塊質(zhì)量更高。這意味著未來新盤數(shù)量可能減少，但產(chǎn)品力更強，“好房子”競爭將成為主流。

第二，區(qū)域分化持續(xù)深化。天心區(qū)、湘江新區(qū)等核心板塊持續(xù)領(lǐng)跑，而遠郊區(qū)域去化壓力加大。購房者需更精準地研判板塊價值，避免盲目入市。

第三，教育仍是核心變量。從中建桃李九章到長沙瑞府，教育配套始終是熱銷盤的共性。尤其2026年湘郡培粹新校區(qū)開學(xué)后，相關(guān)學(xué)位房價值或?qū)⑦M一步重估。

給購房者的建議：理性出手，拒絕焦慮

面對當(dāng)前市場，我們給不同類型的購房者幾點建議：

剛需族：可重點關(guān)注高性價比新規(guī)盤，如萬象春樾和景，單價低、得房率高、配套成熟。

改善客：優(yōu)先考慮教育與品質(zhì)兼具的項目，如長沙瑞府、嘉信洋湖錦璽，長期持有價值更穩(wěn)。

持有客：謹慎對待遠郊“概念盤”，聚焦核心區(qū)優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房，流動性更有保障。

在長沙這座人口持續(xù)凈流入的城市，住房需求仍有堅實基礎(chǔ)。與其追逐熱點，不如回歸居住本質(zhì)——地段、配套、產(chǎn)品力，才是穿越周期的關(guān)鍵。

你最近在關(guān)注哪個板塊？有沒有被新規(guī)盤的高得房率打動？歡迎在評論區(qū)聊聊你的看法！

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