番禺近10年最好的地塊之一，花落綠城。

10月20日上午10點(diǎn)，番禺黃沙島BC0613035地塊正式出讓，據(jù)說報名房企有4家，包括綠城、龍湖、保利置業(yè)和一家神秘的外資企業(yè)。

但最后正式下場的只有編號為99的綠城和868的龍湖兩家房企，這場“戰(zhàn)爭”不緊不慢，距離競拍只剩約20分鐘才出現(xiàn)第一個報價，隔了10分鐘才出現(xiàn)第二個報價。

最終，這塊備受關(guān)注的“傳世地塊”由綠城成功競得，成交總價49680萬元，樓面價25936元/㎡，溢價率17.8%。

這也是繼2024年12月拿地的綠城玉海棠后，綠城又一次在番禺廣場板塊拿地。

對比今年廣州拍出的住宅地塊，溢價率能達(dá)到兩位數(shù)的屈指可數(shù)。

在市場整體謹(jǐn)慎、房企普遍控節(jié)奏的情況下，番禺黃沙島卻在線上引發(fā)多家頭部房企激戰(zhàn)，足以說明地塊底子夠硬，也有信心。

黃沙島地塊，位于市橋水道北岸，緊鄰黃沙島花園別墅區(qū)，距離番禺廣場直線不足1公里（百度地圖數(shù)據(jù)）。

項(xiàng)目區(qū)位圖

往北是番禺區(qū)府、萬科里和永旺夢樂城，生活配套豐富；往南一線江景無遮擋。

另外，番禺區(qū)教育局在2024年12月9日曾官宣將黃沙島地塊納入市橋東興小學(xué)招生地段范圍。

而市橋東興小學(xué)將被納入德興小學(xué)教育集團(tuán)管理，德興小學(xué)教育集團(tuán)在番禺廣場板塊算得上是“頂流”了。

地塊總面積約5.08公頃，容積率僅1.1，屬于純低密宅地。

這意味著未來項(xiàng)目形態(tài)，大概率會是疊墅+洋房，體量小但產(chǎn)品稀缺。

樂居君統(tǒng)計(jì)今年以來廣州已經(jīng)成功出讓涉宅地發(fā)現(xiàn)，容積率低于2的只有5宗，分別是天河1宗、增城1宗、白云2宗、花都2宗。

其中容積率與黃沙島地塊一樣是1.1以下的（含1.1），就只有金茂拿下的天河奧體地塊、花都城投拿下的文旅城地塊以及增城城投拿下的荔湖街地塊。

換句話說，這是番禺少有的“城央+濱江+低密”三位一體地段。

從規(guī)劃層面看，黃沙島的關(guān)鍵詞是“綠美+濱水”。

此前，官方文件已明確：

新增1.92萬㎡住宅，容納約553人；

配建社區(qū)服務(wù)綜合體、公共綠地約3.88萬㎡；

打造連續(xù)濱水碧道、親水平臺，形成番禺“江岸生活帶”的一環(huán)。

項(xiàng)目規(guī)劃圖（最終以官方批復(fù)為準(zhǔn)）

在番禺眾多地塊中，它的稀缺點(diǎn)不止是江景，而是能與城市公共空間相融合的私宅島嶼。

黃沙島這次吸引保利、綠城、龍湖等品牌房企爭奪，并非偶然。

一方面，番禺廣場板塊已成熟穩(wěn)定：

三地鐵交匯（3號線、18號線、22號線）、區(qū)府所在、萬博半小時可達(dá)、琶洲40分鐘車程。

核心區(qū)位+通勤便利，決定了這里的購買力不會差。

另一方面，整個番禺改善市場，幾乎斷供墅類產(chǎn)品。

目前板塊主流新盤如綠城玉海棠、路勁美的雋樾，均為高層剛改產(chǎn)品，均價約3.2–4.6萬/㎡。（價格僅供參考，具體以實(shí)際為準(zhǔn)）

而本地“老錢”與改善客，對墅類產(chǎn)品依舊有剛需，大家看看萬博的二手別墅成交就知道了。

盡管萬博板塊整體房價回落，但別墅產(chǎn)品價格依然堅(jiān)挺，近3個月成交了近10套別墅（數(shù)據(jù)來源貝殼找房），最貴的一套別墅來自廣州雅居樂花園，總價4525萬元，單價超8萬元/㎡，成交周期僅1個月出頭！

來源貝殼找房

更重要的是，黃沙島周邊已有價格錨：

老牌別墅區(qū)黃沙島花園，樓齡超20年，二手掛牌總價仍在2000萬+；

今年5月一套385㎡別墅成交價2018萬，單價5.2萬/㎡。

來源貝殼找房

這說明，區(qū)域?qū)Ω叨烁纳频闹Ц兑庠刚鎸?shí)存在。

換句話說，黃沙島這塊地，有故事、有江、有市場。

未來售價方面，業(yè)內(nèi)普遍預(yù)計(jì)在5萬+/㎡。

相較天河、琶洲動輒10萬+的江景豪宅，可謂“半價島居”。

對于市區(qū)改善客，這是個“夠得上”的高端選擇。

市橋水道景觀

現(xiàn)在，我們不妨來討論下黃沙島地塊的成交，會對市場帶來什么影響。

首先，依舊是那句：優(yōu)質(zhì)地塊會提振土地市場信心。

這也會促使廣州之后推動后續(xù)類似地塊供應(yīng)，改善類產(chǎn)品更加豐富了。

項(xiàng)目間的競爭也將加劇高端市場對產(chǎn)品創(chuàng)新（如空間利用率、江景資源最大化），推動豪宅產(chǎn)品迭代。

其次，黃沙島地塊建成項(xiàng)目將對全市千萬級別改善項(xiàng)目造成沖擊。

特別是對天河、琶洲等核心區(qū)高端客群形成分流。

這些客戶在天河僅能購買建面約200㎡以下平層，而黃沙島地塊項(xiàng)目將提供更高使用率和江景資源，性價比優(yōu)勢明顯。

最后，落到番禺廣場板塊，黃沙島地塊項(xiàng)目有望突破當(dāng)前番禺豪宅的價格天花板，進(jìn)一步拉動板塊價值預(yù)期，夯實(shí)番禺廣場板塊的豪宅圈層屬性。

接下來，就看綠城又將給番禺帶來一個什么樣的“傳世”之作！一起期待~