城西光華大道蔡橋板塊

10月亮出“王炸”級利好?。。?/p>

10月20日，成都市公共資源交易服務(wù)中心正式公布：青羊區(qū)蔡橋板塊四宗土地即將出讓，包括一、二兩宗為純住宅用地（合計(jì)約97畝）和三、四兩宗商業(yè)服務(wù)業(yè)用地（合計(jì)約104畝），定于11月19日公開拍賣。重點(diǎn)中的重點(diǎn)，4宗地采取組合供應(yīng)方式拍賣，競得人必須同時(shí)拿下所有地塊，進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃和開發(fā)。

△圖據(jù)成都市公共資源交易服務(wù)中心

把時(shí)間往回?fù)軆赡辏?/p>

2023年12月29日，成都市青羊區(qū)推進(jìn)商務(wù)商貿(mào)產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展大會舉行，會上明確“以蔡橋光華大道沿線、萬家灣片區(qū)為核心，加快引進(jìn)新型商業(yè)業(yè)態(tài)，打造區(qū)域級城西新商圈”；緊跟著的2024年，青羊區(qū)公布了供地計(jì)劃，其中明確了即將上市的12號宗地合計(jì)面積約104畝，并確定將承載大型商業(yè)綜合體。

△成都市青羊區(qū)推進(jìn)商務(wù)商貿(mào)產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展大會

圖據(jù)青羊政協(xié)

如今，靴子落地，11月19日即將組合拍賣的4宗土地，三、四商業(yè)用地恰為104畝，業(yè)內(nèi)人士猜測，極有可能是傳聞已久的“青羊大悅城”。因?yàn)椋鋵?shí)在2023年底的那場高質(zhì)量發(fā)展大會上，其實(shí)也有大悅城控股！

作為城西光華大道沿線的重要居住和商業(yè)板塊，蔡橋其實(shí)早已經(jīng)歷過一波又一波的快速發(fā)展。沿光華大道三環(huán)方向一路而出，成都樓市每一波發(fā)展周期中，城西購房者的溢出效應(yīng)都體現(xiàn)得非常充分。

但是經(jīng)過中鐵西城、鵬瑞利之后，蔡橋板塊卻處在一個(gè)新開住宅雖多，但大型城市級商業(yè)卻一直欠缺的尷尬（最早令人期待的綠地商業(yè)早已可以忽略不計(jì)）。

△蔡橋地鐵站周邊實(shí)拍圖

從目前已公開的104畝土地信息可以看到，此次即將拍賣的三、四號商業(yè)服務(wù)業(yè)用地，緊鄰光華大道南側(cè)，挨著地鐵4號線蔡橋站。

與光華大道北側(cè)的綠地·熙世界購物中心對望，很明顯，圍繞地鐵4號線站點(diǎn)打造蔡橋板塊的商業(yè)聚集地是明確規(guī)劃好的目標(biāo)。

而一、二號宗地則位于光華西六路南側(cè)，距離地鐵13號線一期瓦窯灘站約200米。從宗地現(xiàn)狀來看，周邊則是上一階段蔡橋板塊的各個(gè)當(dāng)打改善型樓盤——中旅青羊馥棠、中鐵建錦樾、華潤置地·錦官和鳴等，居住氛圍濃厚。

△宗地周邊配套示意圖

本次要求為組合供應(yīng)，也就是四宗土地競得人必須“整抬”，一次性，全拿下，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一打造。合計(jì)237畝土地，難怪有業(yè)內(nèi)人士表示，這在光華大道乃至整個(gè)成都樓市，都是“航母級”的項(xiàng)目，將確保蔡橋板塊形成一個(gè)功能完整、多元協(xié)調(diào)的高品質(zhì)板塊。

唯一的懸念是，是否會出現(xiàn)TOP級的聯(lián)合開發(fā)，住宅王者與商業(yè)大佬聯(lián)手，還是某一家央企一口氣吃下，商住兩紅，但蔡橋的地位至此已成——整個(gè)從青羊到溫江大光華板塊的C位中心！

對于兩宗合計(jì)104畝的商業(yè)用地，種種跡象都指向業(yè)內(nèi)風(fēng)傳的“青羊大悅城”。有業(yè)內(nèi)人士表示，2023年的青羊區(qū)推進(jìn)商務(wù)商貿(mào)產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展大會上，大悅城控股赫然在列。而2024年公布的青羊區(qū)供地計(jì)劃也對最新公示的三、四號104畝宗地有了明確。

△2024年青羊區(qū)供地計(jì)劃，圖據(jù)機(jī)遇青羊

放到整個(gè)城西來看，優(yōu)質(zhì)的城市級大型商業(yè)一直處于補(bǔ)足的狀態(tài)中。以光華-日月大道為例，中鐵西城、鵬瑞利商場、青羊萬達(dá)都是上一個(gè)發(fā)展周期中的城市商業(yè)。再沿光華大道向外，則是溫江已然成熟的新光三越、珠江新城等商業(yè)板塊。

隨著非遺博覽園區(qū)的熱度快速上升，總面積為36萬平米的馬廠壩TOD，已然摘牌落子于馬廠壩的龍湖天街，其中商業(yè)面積達(dá)13.89萬平方米。光華大道一以貫之，商氣如虹，正在構(gòu)建出以重大商業(yè)節(jié)點(diǎn)為新格局的光華大道樓市格局。

△馬廠壩TOD效果圖，圖據(jù)青羊商務(wù)

此番組合供地，一方面可見青羊?qū)Σ虡虬鍓K的看重，另一方面則是光華大道沿線商業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵一筆。若大悅城能順利落子蔡橋，將作為青羊商業(yè)拼圖中的關(guān)鍵一環(huán)，進(jìn)一步激活區(qū)域價(jià)值。

從新房市場看，蔡橋板塊早已是近年來青羊區(qū)當(dāng)之無愧的供應(yīng)主力。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至今年五月，蔡橋板塊新房成交均價(jià)約為3.36萬元/㎡，價(jià)格不僅高居青羊區(qū)各板塊榜首，更排列全成都房價(jià)排名前八。

△蔡橋板塊部分在售新房

而從未來的住宅用地供應(yīng)情況來看，板塊的持續(xù)升溫仍然是確定性事件。此前公布的青羊區(qū)2025年土地資源清單顯示，全區(qū)7宗涉宅用地將集中入市，且集中在蔡橋、成飛板塊。

△2025年青羊區(qū)供地計(jì)劃，圖據(jù)機(jī)遇青羊

市場中更密切關(guān)注著蔡橋北側(cè)一宗約147畝的純住宅用地，據(jù)此前公開的指標(biāo)，僅1.6的低容積率。這標(biāo)志著，蔡橋?qū)⒄Q生繼中鐵·青羊樾府、建發(fā)·書香云錦、中?！ゅ\叁號院之后，板塊內(nèi)第四個(gè)超百畝的低密高端項(xiàng)目。

△蔡橋板塊實(shí)拍圖

隨著各大知名品牌開發(fā)商的接連入駐、大型商業(yè)的節(jié)奏明確，以及低密高端住區(qū)的持續(xù)成型，蔡橋板塊已經(jīng)成為整個(gè)城西和成都樓市TOP級的熱門居住板塊，從當(dāng)前的各方利好來看，其板塊價(jià)值的放大效應(yīng)將進(jìn)一步提升區(qū)域內(nèi)一手和二手住宅的價(jià)格。

可以說，蔡橋不僅是青羊區(qū)發(fā)展的引擎，更已準(zhǔn)備好承接全成都高端居住需求的下一波熱潮。樓市下一個(gè)爆點(diǎn)，已然就位。