刷到個(gè)賣房故事（買房事故）。

有賣家2023年950w賣了一套廣州天河區(qū)的自住房。

掛牌價(jià)從1050w降到950w，買主是90后，說是買來自住結(jié)婚用。

接著重點(diǎn)來了，過了幾個(gè)月，銀行突然通知賣家：買家斷供了，賣家要不要考慮再買回來？

說買家可能為結(jié)婚用，有可能是炒房的，也可能遭遇了其他變故。

總之銀行強(qiáng)調(diào)：買家只供了幾個(gè)月就斷供，人也已經(jīng)聯(lián)系不上

要是就按這么個(gè)節(jié)奏，這套房子的命運(yùn)大概率是要進(jìn)入法拍流程。

賣家2016年以500w入手，扣除各項(xiàng)成本，7年時(shí)間賺了400w

雖然沒翻倍，這個(gè)收益真的也算不錯(cuò)了。

評(píng)論區(qū)更牛批的操作是53w買，980w賣的賣家，對(duì)方大概率拿了十幾二十年。

吹牛比嘛？那倒還真不至于。

2012年前后，在廣州工作，住的就是楊箕村的東方花苑大廈。

這棟樓建于上世紀(jì)90年代，2005就已經(jīng)能賣到8000+一平。

記得當(dāng)時(shí)公司同事2011年買了一套該小區(qū)的二手房，均價(jià)12000+

剛?cè)ツ扯址拷灰灼脚_(tái)，查了查過去3年的成交價(jià)。

2023年最高價(jià)4.93w，2025年最低價(jià)是3.12w。

那就意味著一套100平的房子，短短兩年要跌掉181w。

不過這個(gè)跌幅相對(duì)已經(jīng)很低了，因?yàn)闁|方花苑大廈的地段非常棒。

距離廣州地鐵1號(hào)線、5號(hào)線的交匯點(diǎn)楊箕地鐵站也就615米，步行不到10分鐘。

學(xué)位對(duì)口是楊箕小學(xué)，升初中時(shí)的電腦派位組還有七中、十三中、鐵一中學(xué)等強(qiáng)校。

雖然年份久了點(diǎn)，但地段、資源配套的buff屬性拉滿。

不過不管咋說，能賣在2023年，確實(shí)屬于成功逃頂。

不過通過賣家的描述，其實(shí)一代人有一代人的房，適用于10年前的，真不一定適用于未來10年。

比如10年前，賣家賣的這套房當(dāng)時(shí)就很搶手：

一是天河區(qū)核心地段新房、土地供應(yīng)量極少；二是當(dāng)時(shí)60后到90后四代人都在搶新房，供不應(yīng)求。

就像夫子住過的東方花苑大廈，雖然舊是舊了點(diǎn)，但明顯沾了地段為王、優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的光。

不過，2013-2021年的樓市盛況，太特殊了：

這是三代人，掏空六個(gè)錢包，用超高杠桿強(qiáng)力推動(dòng)出來的大牛市。

現(xiàn)在不缺新房、舊房過時(shí)、土地供應(yīng)多，房子沒了稀缺性；95后、00后的接盤俠，對(duì)房子的觀念也在變。

回到賣家賣的那套房，單看租金回報(bào)率。

房子年租金約10w，按3%的租金回報(bào)率，安全邊際價(jià)是333w，按4%的租金回報(bào)率，安全邊際價(jià)是250w

但最高點(diǎn)賣到過1050w，這得是多大的泡沫？

就像夫子，現(xiàn)在買房，優(yōu)先考慮的都是租金回報(bào)率，升值？那就不是普通人該考慮的事兒，落袋為安是關(guān)鍵。

80后將集體邁入不惑之年，夫子也是85后，說實(shí)話對(duì)于房子已經(jīng)沒啥期待，賣房還行，買房？回購(gòu)？都沒意義的。

國(guó)際上通常的房屋租金回報(bào)率在3-4%，下面是租金回報(bào)率的計(jì)算公式：

（年租金收入/房屋總價(jià)）100%

夫子以前租住過的東方花苑大廈，106平房子的月租金，廣州租房網(wǎng)掛的租價(jià)是6000塊每月（咱假設(shè)100平也是這個(gè)租價(jià)）。

那按這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，100平高點(diǎn)、低點(diǎn)的房屋租金回報(bào)率分別為：

高點(diǎn)：（7.2萬/493萬）100%=1.5%

低點(diǎn)：（7.2萬/312萬）100%=2.3%

如果對(duì)標(biāo)3%的回報(bào)率，安全邊際是240萬，如果對(duì)標(biāo)4%的回報(bào)率，則安全邊際是180萬

當(dāng)然，大家沒必要激動(dòng)，咱們情況特殊，國(guó)際通行的也不一定對(duì)。

聊到這兒，也跟大家說個(gè)冷知識(shí)，2025年6月，瑞銀發(fā)布了中國(guó)住房調(diào)查報(bào)告，47%受訪者的房子現(xiàn)價(jià)已經(jīng)低于買入價(jià)。

根據(jù)北京大學(xué)2022年中國(guó)家庭資產(chǎn)配置調(diào)查，房地產(chǎn)占比超過70%，部分家庭超過90%

房?jī)r(jià)下跌導(dǎo)致家庭財(cái)富縮水，也會(huì)進(jìn)一步加劇通縮。

所以，觀察未來的經(jīng)濟(jì)走向、股市冷熱，房?jī)r(jià)、家庭資產(chǎn)負(fù)債表是其中重要的風(fēng)向標(biāo)。