這篇文章是用視頻文案改寫(xiě)的。

按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù) 2025年9月，濟(jì)南新房銷售價(jià)格指數(shù)對(duì)比上月，降了0.4%；對(duì)比去年9月，降了2.4%；對(duì)比去年1-9月平均，降了4.6%

那么問(wèn)題來(lái)了：2025年最后的2個(gè)月，濟(jì)南房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)跌嗎？

在看文章之前，我希望大家暫時(shí)將腦海里所有關(guān)于“房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展、樓市止跌回穩(wěn)的”等利好消息屏蔽，只看事實(shí)，不談腦補(bǔ)。

也請(qǐng)大家也理解一下，現(xiàn)在房產(chǎn)博主管控嚴(yán)格，有些東西沒(méi)法說(shuō)的太過(guò)直白，我也不能直接告訴您結(jié)論，我只說(shuō)我看到的，不敢延伸太多。

（圖片都是近期拍的，也是告訴諸位，我這內(nèi)容不是坐在辦公室瞎逼敲出來(lái)的，雖然有的號(hào)的確是這樣。）

01

首先，截止到目前，在2025年前10個(gè)月的濟(jì)南樓市屬于嚴(yán)格意義上的放養(yǎng)狀態(tài)。

在過(guò)去10個(gè)月里，大家耳熟能詳?shù)臐?jì)南樓市利好，不外乎降低首付比例、提高貸款額度、發(fā)放消費(fèi)券等動(dòng)作。

這些動(dòng)作乍一聽(tīng)規(guī)模很大，實(shí)際上和給我發(fā)一張勞斯萊斯優(yōu)惠券沒(méi)有區(qū)別，和釋放濟(jì)南樓市購(gòu)買力簡(jiǎn)直是毫無(wú)關(guān)系，疊加到幾百萬(wàn)的房產(chǎn)身上，這就是妥妥的放養(yǎng)政策。

提到這，隔壁青島甚至上半年出臺(tái)了以舊換新的新政策（當(dāng)然這和青島樓市有點(diǎn)關(guān)聯(lián)不多延伸了）...

5月6日，青島市住房“以舊換新”政策平臺(tái)正式上線。這一政策以“政府真金白銀補(bǔ)貼+國(guó)企主導(dǎo)收購(gòu)”為核心，通過(guò)盤(pán)活存量房、釋放改善需求，嘗試構(gòu)建“市場(chǎng)與民生”雙贏的住房新生態(tài)。政策對(duì)交易標(biāo)的設(shè)定了明確門(mén)檻：擬收購(gòu)的1200套以上個(gè)人二手住房，房齡要在20年以內(nèi)、產(chǎn)權(quán)清晰、配套完善，且換房者購(gòu)買的新房需滿足面積和總價(jià)“雙高于”舊房的條件。

而與真金白銀的提振政策相比，國(guó)企砸盤(pán)成為今年濟(jì)南樓市最大的新聞，這里要特別指出，這里的國(guó)企指的是各類城投城發(fā)平臺(tái)。

東城逸家徹底擊穿漢峪金谷片區(qū)的二手房/新房?jī)r(jià)格。

城投開(kāi)發(fā)的濟(jì)鋼理想之城開(kāi)啟9999元/平，隨后被叫停。

包括這幾天，相信大家已經(jīng)刷到了歷城城發(fā)的千山云鏡1.5萬(wàn)/平起的廣告（因?yàn)橹薪槊屯疲?/p>

除了讓各位省錢外，對(duì)于這些新聞我有其他理解：

像歷城城發(fā)的國(guó)企平臺(tái)低價(jià)入市無(wú)可厚非，對(duì)購(gòu)房者低價(jià)購(gòu)房產(chǎn)生了利好，但另外一面，對(duì)于其他拿地的開(kāi)發(fā)商并不公平，對(duì)整個(gè)樓市難言提振。

反而加速了探底的過(guò)程。

現(xiàn)在大家一提到旅游路，在看到千山云境的1.5萬(wàn)，加上諸多中介短視頻的嘲諷，買旅游路沿線約等于大冤種的輿論帽子是很難摘下了。

如果每個(gè)國(guó)企平臺(tái)都親自下場(chǎng)，親自低價(jià)入市（這類平臺(tái)成本有優(yōu)勢(shì)）的話，我有理由相信下階段的濟(jì)南樓市將進(jìn)入：

平臺(tái)低價(jià)入市---民企/其他國(guó)企發(fā)現(xiàn)打不過(guò)-放棄拿地-平臺(tái)繼續(xù)拿地-繼續(xù)低價(jià)入市的惡性循環(huán)。

哥們快沒(méi)人和你玩了....

我認(rèn)為除了讓某些業(yè)主當(dāng)下享受到低房?jī)r(jià)、中介賺傭金等正面作用外，這樣的動(dòng)作會(huì)讓大家對(duì)房?jī)r(jià)更為驚慌、打壓同片區(qū)二手房新房。

這好游戲中的毒瘤選手，占據(jù)最多資源，但是對(duì)局勢(shì)對(duì)行業(yè)卻屬于副作用。

我雖然講的是濟(jì)南，但是大家稍微留意點(diǎn)新聞，像這類的行為在全國(guó)各地比比皆是。

所以這是我要說(shuō)的第一點(diǎn)，不能唱衰，但是這些動(dòng)作接起來(lái)好像也不是要漲的樣子吧？

02

除了毒瘤選手是不是跳出來(lái)跳動(dòng)大眾的神經(jīng)以外，新房交房等于過(guò)時(shí)已經(jīng)不是太大的秘密。

過(guò)去呢二手房等于小米加步槍、新房叫做堅(jiān)船利炮，雖然小米加步槍確實(shí)打不過(guò)堅(jiān)船利炮，但是憑借割肉的決心，在二手房市場(chǎng)上尚可一戰(zhàn)。

但是現(xiàn)在最大的問(wèn)題是 ：新房已經(jīng)進(jìn)化成擎天柱了。

別說(shuō)老破小、大高層這類耳熟能詳?shù)漠a(chǎn)品了，連兩年前的次新房都難以媲美。

改善盤(pán)必帶下沉式會(huì)所，精裝修檔次必比兩年前上一個(gè)檔次，剛需盤(pán)現(xiàn)在的入口界面普遍超過(guò)了70米，星空頂、水磨石、微氪會(huì)所（對(duì)比改善）快成標(biāo)配了。

更讓人生氣的是，這些盤(pán)比馬路對(duì)面剛交房?jī)赡甑姆孔觾r(jià)格更低配置更高。

冒昧的問(wèn)一下，二手房不降價(jià)可能嗎？

而且還有個(gè)比較大的隱憂，四代宅對(duì)剛需盤(pán)的沖擊。

中海濟(jì)鋼的盤(pán)就是一個(gè)明顯的沖擊，只是中海濟(jì)鋼的盤(pán)不知道是受到定位還是建筑標(biāo)準(zhǔn)的原因。沒(méi)能像西安剛需四代宅那樣，92平做三室兩廳雙陽(yáng)臺(tái)、104平干到四室。

如果有一天真來(lái)了，剛需的盤(pán)子立馬會(huì)變天。

03

貝殼隱藏了成交價(jià)，這本質(zhì)上就是一個(gè)訊號(hào)。

現(xiàn)在的二手房沒(méi)有什么合理價(jià)，只有成交價(jià)，很多二手房擺上去也就僅限擺上去了。

很多二手房的缺點(diǎn)早就擺在了臉上，恒大帝景都拉下臉了，我實(shí)在看不懂某些不良資產(chǎn)整天在跳什么....

現(xiàn)在的濟(jì)南樓市兩極分化極其嚴(yán)重，貴的盤(pán)要沖擊五萬(wàn)，賤的房以后連五千都賣不上，那些高容積率、城市界面差、沒(méi)有產(chǎn)業(yè)，區(qū)域空心、沒(méi)有物業(yè)的房子已經(jīng)到了被淘汰的邊緣。

這一點(diǎn)已經(jīng)越來(lái)越被更多人熟知，不只是賣家、還有買家。

而每年的年底都是涼透的行情，不出意外的話，拍攝砍價(jià)的視頻會(huì)越來(lái)越多，如果你手上真的有不良資產(chǎn)的話，這兩個(gè)月已經(jīng)是本年最后的窗口期。

有時(shí)間的話大家可以觀察濟(jì)南的微觀。

拼多多成電商主流了、老大姐開(kāi)始干代駕了、上門(mén)的女外賣員越來(lái)越多了，這都是大家能看到的日常。

在說(shuō)房地產(chǎn)這行，薪資較高峰期同樣腰斬，甚至還有倒扣工資的現(xiàn)象，前些年因行情好上了高杠桿的同行們都在拼了命的甩房子。

綜合以上種種，我確實(shí)找不到太多要吹濟(jì)南樓市漲的理由。

04

因?yàn)檫@篇文章是視頻文案改寫(xiě)的，所以略顯零碎。

最后說(shuō)點(diǎn)現(xiàn)階段買房的看法，僅限于真的有需求，不是來(lái)抄底的朋友。

非剛需不買房，這句話屬于正確的廢話，但是如果你非要買房，我建議你往上跳跳。

這里跳不是講預(yù)算、而是區(qū)位，尤其是對(duì)于外地的朋友來(lái)說(shuō)，并分不清濟(jì)南的東南西北。

以現(xiàn)在二手房的慘狀，完全可以上升點(diǎn)區(qū)域，把過(guò)去的張馬屯、盛福、雪山，換成長(zhǎng)嶺山、奧體、漢峪，哪怕稍微貸一點(diǎn)點(diǎn)錢。

你能收獲到品質(zhì)更好、學(xué)區(qū)更優(yōu)、氛圍更好、以及別人肅然起敬的目光，當(dāng)然前提是你要好好淘淘二手房。

買新房的朋友，當(dāng)大爺?shù)臅r(shí)刻馬上到來(lái)，高傭金已經(jīng)就位，變相降價(jià)還會(huì)遠(yuǎn)嗎？

本來(lái)我想著把我的全新抖音號(hào)發(fā)上來(lái)的，后來(lái)一想還是看大家的緣分得了（說(shuō)了很多公眾號(hào)不好說(shuō)的，感覺(jué)開(kāi)發(fā)商看了會(huì)讓我下架，不過(guò)你刷到肯定會(huì)有印象。）。

接近4分鐘的視頻，沒(méi)想到流量還行。

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