近日，一則炸裂消息，在市北保利悅公館東區(qū)業(yè)主傳開：該小區(qū)532套未出售房源，將由產(chǎn)權(quán)型人才住房，轉(zhuǎn)為保障型租賃住房，相關(guān)程序已在推進(jìn)中。更讓業(yè)主們難以接受的是，這一切都在他們不知情的情況下進(jìn)行的。

1、

突如其來的“變性”風(fēng)波

保利悅公館，位于市北區(qū)大港緯四路與青海路交匯處，已于2024年5月交付，保利悅公館東區(qū)，為產(chǎn)權(quán)型人才住房項(xiàng)目，當(dāng)初的配售價(jià)格約2萬元/㎡左右。

▲市北保利悅公館鳥瞰圖

這場(chǎng)突如其來的房產(chǎn) "變性" 風(fēng)波，遭到業(yè)主的強(qiáng)烈反對(duì)。根據(jù)市北區(qū)政府的回應(yīng)，保利悅公館項(xiàng)目，共有746套產(chǎn)權(quán)型人才住房，從2022年10月開始配售，截至2025年3月31日僅售出214套，去化率不足30%。面對(duì)巨大的庫存壓力和資金鏈緊張，項(xiàng)目開發(fā)方市北區(qū)環(huán)海灣集團(tuán)，決定將剩余的532套房源，全部轉(zhuǎn)為保障型租賃住房。官方還強(qiáng)調(diào)，改造后會(huì)持續(xù)履行小區(qū)運(yùn)營(yíng)管理職責(zé)，優(yōu)先向市北重點(diǎn)企事業(yè)單位高端人才配租，并保障已購人才房業(yè)主應(yīng)有權(quán)益。

據(jù)了解，主導(dǎo)此事的青島環(huán)海灣集團(tuán)，是青島市北區(qū)的國(guó)有平臺(tái)公司，承擔(dān)城市更新和保障房運(yùn)營(yíng)等職能。根據(jù)官方說法，此次改造符合青島市支持企業(yè)收購存量房源用作租賃住房的政策。

但業(yè)主們并未在第一時(shí)間得到充分解釋與溝通，“被動(dòng)承接”信息后情緒激動(dòng)，擔(dān)心小區(qū)房產(chǎn)價(jià)值會(huì)因此大打折扣，以及居住環(huán)境的惡化。根據(jù)規(guī)劃，保利悅公館轉(zhuǎn)為租賃房后，將有至少900多人入住，遠(yuǎn)超現(xiàn)有業(yè)主數(shù)量，這些租戶大多是流動(dòng)性很強(qiáng)的年輕人，這將給小區(qū)的物業(yè)管理帶來巨大壓力。此外，大量租戶的涌入還將帶來一系列問題：公共設(shè)施過度使用、電梯擁堵、噪音擾民等?！拔覀兓撕蜕唐贩坎畈欢嗟腻X，卻要住成集體宿舍，這公平嗎？”一位業(yè)主質(zhì)問道。

2、

房產(chǎn)“變性”依據(jù)何在？

青島的產(chǎn)權(quán)型人才住房，是政府定價(jià)銷售給符合條件的各類全職人才、畢業(yè)生和柔性引進(jìn)人才等，配售價(jià)格比商品房略低；而保障型租賃住房，則是以優(yōu)惠的租金，解決新市民、青年人等群體的租房需求，這是兩種截然不同的住房保障體系。

▲保利悅公館3號(hào)樓平面圖

那么，產(chǎn)權(quán)型人才房，“變性”為保障型租賃住房，在政策層面是否有依據(jù)？青島市2022年出臺(tái)《關(guān)于印發(fā)(關(guān)于落實(shí)青住房組發(fā)(2022)5號(hào)文件的實(shí)施細(xì)則〉的通知》、《關(guān)于進(jìn)一步明確支持企業(yè)收購商品房用作保障性租賃住房有關(guān)事宜的通知》等多項(xiàng)政策，為存量房源轉(zhuǎn)作保租房提供了政策依據(jù)。但目前，在執(zhí)行流程、具體細(xì)節(jié)等方面，如何操作尚未公開。

3、

低迷行情下的救市博弈

保利悅公館的 "變性" 風(fēng)波，是青島樓市轉(zhuǎn)型期的一個(gè)縮影。從更大的層面看，青島樓市這幾年一直承壓，成交回落、庫存高企。正是在這樣的背景下，政府鼓勵(lì)將銷路不佳的產(chǎn)權(quán)型人才住房，轉(zhuǎn)為保障型租賃住房，以租代售“消化”庫存，本質(zhì)是想降低住宅存量，有助于穩(wěn)定房?jī)r(jià)止跌回穩(wěn)。

▲保利悅公館效果圖

青島推行這類“存量改造”的邏輯，在當(dāng)前去庫存壓力下不無道理，政府的初衷很美好：與其讓房子空置，不如改成租賃房，既能幫開發(fā)商回血，又能給新市民提供住處。但這招不可能完全沒有副作用，要小心把握尺度。保利悅公館 "變性"政策落地時(shí)，忽略了最關(guān)鍵的一方：已經(jīng)入住的業(yè)主，他們的知情權(quán)、財(cái)產(chǎn)權(quán)，在“盤活資產(chǎn)”的大旗下，被輕飄飄地?zé)o視了。