2025年8月，首都圈新建分售公寓平均售價達1.0325億日元，連續(xù)兩個月站上1億日元大關(guān)；僅看東京23區(qū)，更高達1.381億日元，連所謂“精英雙職工”也難以負擔。

既然新房無望，只好轉(zhuǎn)向二手市場。

然而，東京23區(qū)二手公寓（按70㎡換算）8月仍達1.0721億日元，自5月起連續(xù)4個月破億。

不過，即便在23區(qū)內(nèi)部，都心與邊緣地段也存在明顯溫差。

本文摒棄傳統(tǒng)的“都心3區(qū)”“都心6區(qū)”概念，改為按物理邊界劃分：

(1)不與外縣?東京市部接壤的區(qū)（即東京都中心，例如：港區(qū)，千代田區(qū)，文京區(qū)等）

(2)與外縣?東京市部接壤的區(qū)（例如：大田區(qū)，與神奈川縣川崎市相接）

(3)與23區(qū)接壤的市（例如：市川市——與江戶川區(qū)相接）

(4)縣政府所在地市（橫浜市是神奈川縣政府所在市）

(5)其余市町村

共五個層級，對二手公寓價格進行統(tǒng)計。

數(shù)據(jù)來源為國土交通省《房地產(chǎn)信息庫》最近一年（2024年Q2–2025年Q1）成交記錄，剔除以下對象后，共37,479件：

面積＜

30

㎡；明確記載非住宅用途（未注明者保留）；標注

“交易特殊情況”者

計算方式：以成交價÷面積得出㎡單價，再×70得出70㎡換算價。

離都心越遠價格越低在預(yù)料之中，但降幅因方向而異：總體而言，23區(qū)北側(cè)、東側(cè)便宜，西側(cè)、南側(cè)昂貴。

與23區(qū)接壤的市里，最便宜為埼玉縣內(nèi)某市，僅3,091萬日元；與埼玉接壤的23區(qū)平均為4,873萬日元，價差達1,782萬日元。

（注：上述價格為簡單平均，未做距車站、房齡等品質(zhì)調(diào)整。）

若以“荒川對岸”視角看，埼玉側(cè)比東京側(cè)便宜近1,800萬日元，單論價格可謂“性價比爆棚”。

再把時間拉回2005年第3四半期到四半期的數(shù)據(jù)來看，不與外縣接壤的“純都心”區(qū)仍在攀升；其余區(qū)域整體已顯“天花板”跡象。

以2005年第3四半期為基準，2025年第四半期的都心板塊是之前的2.32倍，其余區(qū)域則為1.46倍；換算成年化漲幅，都心以外僅1.94%，基本與通脹持平，并未明顯跑贏整體物價。

換言之，所謂“首都圈公寓高不可攀”其實只是“都心局部在飆車”；整體來看，市場已趨于平穩(wěn)，部分地段甚至仍算“價格洼地”。

此外，日本長期“重新建、輕二手”，中古市場活躍不足。如今中古住宅價格終于開始上漲，住房逐漸像歐美那樣具備資產(chǎn)積累功能，這也可視為一種遲來的積極信號。

綜上所屬，投資東京房地產(chǎn)，依舊要遵循我們成竹的軍規(guī)，只買核心區(qū)，因為只有核心區(qū)未來依舊有很大的潛力，其余的東京23區(qū)的區(qū)和郊區(qū)即使性價比在高，也只是折算或者預(yù)估出的性價比，真的要長期付諸于實現(xiàn)就有點難上加難了。

所以認準成竹，帶你不走冤枉路，少點風險，多點信任。

日本房子種類太多了，小戶型公寓、塔樓、一戶建、整棟，不是都有房+土地產(chǎn)權(quán)嘛？不都是永久私有產(chǎn)權(quán)嘛？這幾種房子帶的土地，有何差別？哪種增值最快？哪種增值最慢？哪種已經(jīng)漲不動了？

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