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運(yùn)河玖院一期（0705、0706、0708地塊）開(kāi)盤(pán)20天，戰(zhàn)績(jī)驚人，堪稱(chēng)通州市場(chǎng)“破局者”：

• 網(wǎng)簽471套，去化率61.65%，簽約面積6.08萬(wàn)㎡
• 成交均價(jià)6.16萬(wàn)/㎡，套均面積129㎡，主力客群為改善家庭
• 成交金額37.43億，穩(wěn)坐通州乃至北京近期樓市銷(xiāo)冠寶座

這一成績(jī)，遠(yuǎn)超市場(chǎng)預(yù)期，為二期入市注入強(qiáng)心劑。

一、產(chǎn)品制勝：得房率95%+花池贈(zèng)送，精準(zhǔn)拿捏改善需求

1. 得房率碾壓市場(chǎng)
   • 通過(guò)內(nèi)嵌陽(yáng)臺(tái)、設(shè)備平臺(tái)、陽(yáng)光花池（全贈(zèng)送）、270°轉(zhuǎn)角花池等多重?cái)U(kuò)容，得房率高達(dá)93%-95%
   • 部分邊戶(hù)三面贈(zèng)送，奇偶錯(cuò)層陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，創(chuàng)新力拉滿(mǎn)
2. 戶(hù)型全覆蓋
   • 109㎡三居（剛改主力）→ 260㎡大平層（頂改），適配不同預(yù)算家庭
   • 150㎡以上戶(hù)型主打高端改善，200㎡+層高3.5米，尺度感十足

二、二期提速：四地塊火速報(bào)規(guī)，延續(xù)產(chǎn)品基因

10月9日，二期（0807、0808、0810、0811地塊）方案火速公示，趁熱打鐵：

• 規(guī)模：占地5.17公頃，總建面17.35萬(wàn)㎡，規(guī)劃16棟10-28F洋房+高層
• 產(chǎn)品延續(xù)：保留首層架空、風(fēng)雨連廊、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地、景觀(guān)亭等一代亮點(diǎn)
• 交通王牌：緊鄰地鐵6號(hào)線(xiàn)北運(yùn)河?xùn)|站，在建副中心站（6號(hào)線(xiàn)、M101線(xiàn)、平谷線(xiàn)等換乘）

三、地段價(jià)值：副中心樞紐+運(yùn)河生態(tài)，雙重溢價(jià)

• 交通能級(jí)：副中心站綜合樞紐（在建）是京津冀核心交通節(jié)點(diǎn)，能級(jí)堪比北京南站
• 生態(tài)資源：西鄰京杭大運(yùn)河，東靠六環(huán)高線(xiàn)公園，稀缺景觀(guān)+生態(tài)溢價(jià)
• 配套預(yù)期：家園中心、人行天橋等規(guī)劃，提升社區(qū)便利性與互聯(lián)性

四、市場(chǎng)啟示：產(chǎn)品力+稀缺資源=逆市熱銷(xiāo)

運(yùn)河玖院的成功印證了兩大邏輯：

1. 極致產(chǎn)品力：高得房率+產(chǎn)品創(chuàng)新（花池、錯(cuò)層陽(yáng)臺(tái)）直擊改善痛點(diǎn)
2. 稀缺資源綁定：副中心樞紐+運(yùn)河生態(tài)，形成差異化競(jìng)爭(zhēng)力
3. 快節(jié)奏推盤(pán)：一期熱銷(xiāo)后火速推二期，保持市場(chǎng)熱度與品牌聲量

總結(jié)：運(yùn)河玖院用“產(chǎn)品卷王”+“資源王牌”打破通州市場(chǎng)僵局，一期熱銷(xiāo)證明改善客群愿意為真實(shí)價(jià)值買(mǎi)單。

二期能否延續(xù)神話(huà)，關(guān)鍵看定價(jià)與產(chǎn)品微創(chuàng)新。

對(duì)于預(yù)算800-1000萬(wàn)的東部改善家庭，這個(gè)項(xiàng)目值得重點(diǎn)盯防！