撰文 | 花姐

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每一個(gè)樓花，都是獨(dú)一無(wú)二的。這里是樓花網(wǎng)。

宋磊不得不破釜沉舟了。

最近，這位住總清樾府董事長(zhǎng)搞了一個(gè)大動(dòng)作，將0006號(hào)地推倒重來(lái)：調(diào)規(guī)。

一年前的10月15日，這塊地的施工許可證已下，不知是否已經(jīng)動(dòng)工。

清樾府包括三幅住宅地塊：0013號(hào)地為一期，0004號(hào)地為二期，0006號(hào)地為三期，在去年4月26日，公示了總的報(bào)規(guī)圖。

目前清樾府只有一期開(kāi)盤了。截至2025年10月24日，一期供應(yīng)416套房源，網(wǎng)簽204套，成交均價(jià)4.3萬(wàn)元/平米，網(wǎng)簽金額8.31億元。

這個(gè)成績(jī)，和周邊的建發(fā)觀堂府、北京國(guó)賢府等相比，差之遠(yuǎn)矣。

一直以來(lái)，住總地產(chǎn)董事長(zhǎng)劉連福對(duì)宋磊信任有加，后者越發(fā)感到壓力山大。

今年以來(lái)，昌平樓市出現(xiàn)了三大現(xiàn)象：

1、供應(yīng)量激增。北七家歇甲村地塊、東小口0001地塊將于10月底開(kāi)拍；平西府0002地塊和未來(lái)科技城雙子箭在弦上；（詳見(jiàn)《昌平樓市爆發(fā)，供應(yīng)破萬(wàn)套》）

2、成交低迷。今年以來(lái)，昌平樓市整體成交，并不樂(lè)觀。以越秀星耀未來(lái)舉例，供應(yīng)978套，截至目前網(wǎng)簽197套。住總清樾府自己的感受則更深；

3、新盤背刺老盤。受好房子政策加持，昌平涌現(xiàn)出一批高贈(zèng)送面積新盤：星耀未來(lái)、中海未來(lái)之境、北京國(guó)賢府二期、國(guó)譽(yù)星城、龍湖恩祥凌云頌等。

在這個(gè)背景下，宋磊只有選擇將清樾府，向好房子方向調(diào)規(guī)。

由于0013和0004號(hào)地已經(jīng)建設(shè)，無(wú)法調(diào)規(guī)，調(diào)規(guī)的重任，自然就落到了0006地塊的頭上了。

至于調(diào)規(guī)后的效果如何，權(quán)當(dāng)作活馬醫(yī)吧。

昌平首個(gè)調(diào)規(guī)的在售盤

在清樾府調(diào)規(guī)之前，北京今年調(diào)規(guī)的有大興區(qū)的元啟、亦莊的北京潤(rùn)府，通州的縵云ONE二期、朝棠攬閱?wèn)|區(qū)、北投張家灣項(xiàng)目，和海淀的嘉華天珺等。

而清樾府創(chuàng)造了一個(gè)紀(jì)錄：成為昌平區(qū)首個(gè)調(diào)規(guī)“好房子”的在售項(xiàng)目。

來(lái)看一下它的調(diào)規(guī)圖：

三期占地面積5.49萬(wàn)平米，原規(guī)劃建面11.64萬(wàn)平米，其中地上規(guī)劃建面6.918萬(wàn)平米，新版規(guī)劃中增加到了6.949萬(wàn)平米，多出來(lái)的314.45平米，全部為不計(jì)容面積。

這意味著它增加了好房子元素。

從規(guī)劃圖看，主要為：1、首層架空，位于14#東邊戶，面積約80.13平米；2、鄰里共享中心，位于小區(qū)西邊的主大門東邊，面積約234.32平米。

在新版規(guī)劃中，三期增配了風(fēng)雨連廊。從鄰里共享空間北邊開(kāi)始，貼著下沉庭院延伸后，與首層架空相連。

在下沉庭院的東側(cè)，還增加了一處景觀廊亭，該區(qū)域最初規(guī)劃中，是一處室外活動(dòng)場(chǎng)地。新方案中，則被調(diào)整至小區(qū)的東南角。

老盤調(diào)規(guī)，很重要的一點(diǎn)，是要有一個(gè)氣派的大門。三期也是如此，它新的大門位置雖然未動(dòng)，但較之前雄偉不少，且大門兩側(cè)還有圍墻裝飾。

在原方案中，三期的老年活動(dòng)驛站、社區(qū)助殘、托老所等公共配套設(shè)施，緊挨著主大門。新規(guī)劃中，它們則被集中到了小區(qū)西北角新增加的配套樓中。

住宅樓方面，新舊兩版整體的格局，并沒(méi)有太大變化。主要是樓棟數(shù)，從原來(lái)的28棟減至26棟，但層高全部仍為4層。

還有一個(gè)小變化是，三期住宅的整體建筑高度，略有改動(dòng)。原本為12.35至12.75米的層高，變成了12.27米至12.45米。

這意味著單層層高最多壓低了12公分，僅過(guò)3米最低值。

由于清樾府上有航線，新版還特意標(biāo)出建筑最高點(diǎn)。如，6-10#的最高點(diǎn)為14.87米。

隨著建筑高度的變化，三期屋頂設(shè)計(jì)也發(fā)生了改變，從原來(lái)的坡屋頂，變成了平屋頂。

加大128平米戶型供應(yīng)

三期樓棟數(shù)，比舊版少了兩棟，但它的總戶數(shù)沒(méi)有變化，仍為672戶。

此外，面積段位也較一期，沒(méi)有明顯變化，主要戶型還是4個(gè)段位：86平、105平三居，以及128平、143平四居；另有63平的頂層退層戶型。

但，它的戶型比例變了。

最明顯的是143平樓王戶型，這是一款南向四面寬的產(chǎn)品。在最初規(guī)劃中，它分布在12#、15#、18#整棟，共計(jì)48套。

而新規(guī)劃中，則被打散，穿插在8#、10#的東邊戶和西側(cè)中間戶，整體戶數(shù)較原版，減少了一半。

這個(gè)舉動(dòng)，也是根據(jù)市場(chǎng)需求而動(dòng)的。來(lái)看看一期的網(wǎng)簽明細(xì)：

賣得最好的是86平米，供應(yīng)196套，網(wǎng)簽102套；其次為99平段位，供應(yīng)120套，網(wǎng)簽69套；而128平和143平兩個(gè)大戶型段位，共供應(yīng)64套，只網(wǎng)簽了19套。

三期調(diào)規(guī)后，最新的戶型分配比例為：

1、86平。分布在17棟樓中，總房源約252套，占比37.65%；

2、99平。分布在15棟樓中，總房源約241套，占比35.86%；

3、128平米。分布在13棟樓中，總房源約152套，占比22.62%；

4、143平。分布在2棟樓中，總房源約24套，占比3.57%。

此外，它還有少量頂層退層戶型，分布在18棟樓中，面積約為63平米。

三期產(chǎn)品背刺了一二期

住總清樾府三期此次調(diào)規(guī)的理由，很冠冕堂皇：

為提升項(xiàng)目居住品質(zhì)，打造人民滿意的“好房子”，依據(jù)“好房技術(shù)要點(diǎn)”，對(duì)0006地塊進(jìn)行重新設(shè)計(jì)調(diào)整。

不過(guò)，314平米的不計(jì)容面積，所代表的好房子設(shè)施，相比6.92萬(wàn)平方米的地上建面，似乎有點(diǎn)過(guò)于“寒酸”。

宋磊團(tuán)隊(duì)真正的目的，是想為增加住總清樾府二期增加陽(yáng)臺(tái)，這也幾乎是每一個(gè)調(diào)規(guī)老盤，最想得到的。

從新版規(guī)劃圖上看，宋磊和他的團(tuán)隊(duì)，的確實(shí)現(xiàn)了夙愿。

原規(guī)劃中，住總清樾府所有戶型的南向?yàn)橥骘h窗，邊戶有分段式飄窗，北向有設(shè)備平臺(tái)不計(jì)面積，但不能入戶。

此次調(diào)規(guī)后，則將南向通面飄窗，改為了部分飄窗和內(nèi)嵌陽(yáng)臺(tái)；邊戶側(cè)面的飄窗和北向設(shè)備陽(yáng)臺(tái)，則未有任何改動(dòng)。

其中，86平米戶型的陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深為1.8米；剩余戶型則全部為1.5米。

在昌平，在陽(yáng)臺(tái)尺度上，目前能趕超清樾府三期的，只有同屬北京城建旗下的國(guó)譽(yù)燕園朗潤(rùn)，它的所有戶型陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深，踩著1.8米的上限設(shè)計(jì)。

不過(guò)，在整個(gè)北京樓市陽(yáng)臺(tái)收緊的當(dāng)下，三期的陽(yáng)臺(tái)尺度，已經(jīng)足夠大了。

花姐測(cè)算了它調(diào)規(guī)前后的實(shí)際得房率。

以99平米中間戶為例。調(diào)規(guī)前，它的實(shí)際得房率為85%；此次調(diào)規(guī)后，實(shí)際得房率，將上升至90%。

清樾府三期調(diào)規(guī)之后，兩個(gè)新問(wèn)題來(lái)了：

1、一期的老業(yè)主會(huì)答應(yīng)嗎？它們的房子只送了飄窗，沒(méi)有陽(yáng)臺(tái)；2、二期要想賣出去，必然要降價(jià)，除非三期要漲價(jià)賣。

難產(chǎn)的反饋意見(jiàn)通告

住總清樾府三期產(chǎn)品背刺前期產(chǎn)品，或?qū)⒁鹄蠘I(yè)主們的不滿。

它們公開(kāi)反饋的渠道有兩個(gè)：一是給北京規(guī)自委昌平分局綜合事務(wù)中心發(fā)郵件，cpghyggysswzx@ghzrzyw.beijing.gov.cn；二是在人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板留言。

但是，一年半以前公示的清樾府報(bào)規(guī)圖，至今也沒(méi)有見(jiàn)到反饋意見(jiàn)的通告。

這種現(xiàn)象，北京樓市一年來(lái)有先例，但不多見(jiàn)。

如：昌平的城建國(guó)譽(yù)燕園朗潤(rùn)、北京國(guó)賢府二期；朝陽(yáng)區(qū)的北京隅東序、紫京宸園、璞樾，延慶的中建臻源府，海淀的中海翠湖玖章等。

經(jīng)花姐長(zhǎng)期觀察，這些沒(méi)有通告反饋意見(jiàn)的樓盤，存在或多或少的難言之隱。

那么，住總清樾府有啥問(wèn)題呢？

在土地規(guī)劃上，它至少有兩個(gè)硬傷：

1、它緊鄰地震斷裂帶南口－孫河斷裂（西北段）。在現(xiàn)狀和預(yù)測(cè)評(píng)估的基礎(chǔ)上，地震專家們對(duì)它進(jìn)行綜合分區(qū)評(píng)估，地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性綜合評(píng)估等級(jí)為中級(jí)。

從圖紙上看，住總清樾府二期和三期距離地震斷裂帶40米，一期距離60米。

2、它的房子建在公路安全保護(hù)控制線內(nèi)。這條控制線寬65米。按照規(guī)定，公路安全保護(hù)控制線內(nèi)不應(yīng)該建房子。

經(jīng)目測(cè)，清樾府至少南北各有兩排房子，建在保護(hù)線內(nèi)。

如今，三期調(diào)規(guī)來(lái)了，公眾對(duì)清樾府的反饋意見(jiàn)，還能照常發(fā)出來(lái)嗎？