臨近年末，上海拆遷又加速了。

　　尤其是郊區(qū)城中村改造這一塊，量大管飽。

　　當(dāng)然，市區(qū)的舊改也在穩(wěn)步推進(jìn)，這其中有了一些新變化，不過總體基調(diào)是樂觀。

　　今天我給你們解讀幾個(gè)關(guān)鍵信號(hào)。

　　人民日?qǐng)?bào)發(fā)文

　　專講上海城中村改造、城市更新

　　就在昨天，人民日?qǐng)?bào)發(fā)文，專門講上海城中村改造和城市更新。

　　原文有興趣可以去搜一下，主要是肯定上海城中村改造和城市更新的成績(jī)，以及最近的大工作。

　　大動(dòng)作如下：

　　2025年上海市城中村改造項(xiàng)目集中招商推介會(huì)近日舉行，來自10個(gè)轄區(qū)的59個(gè)改造項(xiàng)目公開宣介。項(xiàng)目占地總面積近3萬畝，前期改造投資規(guī)模達(dá)2100億元，拉動(dòng)建安投資約1600億元。

　　這個(gè)數(shù)字相當(dāng)于2024年上海全年房地產(chǎn)開發(fā)投資的15%。改造力度有多大，大家可以掂量下。

　　自2014年啟動(dòng)城中村改造以來，上海已累計(jì)啟動(dòng)改造項(xiàng)目118個(gè)。

　　根據(jù)《上海市“城中村”改造三年行動(dòng)計(jì)劃（2024—2026年）》，到2026年底，上海將全面啟動(dòng)整體改造項(xiàng)目；到2027年，基本完成城中村整體改造項(xiàng)目。

　　總體來看，上海正以近十年最密集的政策部署和資金投入推進(jìn)城市更新，尤其是城中村改造，進(jìn)入全面提速階段。

　　而市區(qū)已經(jīng)沒什么大體量的城中村，也就是說接下來城中村改造的主戰(zhàn)場(chǎng)在郊區(qū)。

　　這次的59個(gè)項(xiàng)目，我也統(tǒng)計(jì)了下，除了浦東北蔡張江城中村之外，基本都在郊區(qū)。

　　比如嘉定一口氣推出十多個(gè)城中村更新，主要集中在嘉閔線沿線，郊區(qū)中嘉定還是有實(shí)力。

　　目前全市共計(jì)推介10個(gè)區(qū)域、59個(gè)城中村改造項(xiàng)目，其中嘉定是數(shù)量最多區(qū)域，共計(jì)14個(gè)項(xiàng)目均布局于“兩城兩區(qū)”核心板塊及軌交沿線，涉及南翔、馬陸、安亭、江橋、徐行、嘉定工業(yè)區(qū)、新成路街道等嘉定7個(gè)街鎮(zhèn)。

　　部分城中村改造項(xiàng)目

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　　市區(qū)舊改也在發(fā)力

　　1、徐匯原拆原建與拆遷同時(shí)進(jìn)行。

　　徐匯這兩年絕對(duì)是上海的“拆遷之王”。

　　最近又有兩個(gè)原拆原建的項(xiàng)目：

　　1）天鑰新村（六期），628戶居民原拆原建項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)100%簽約，近日啟動(dòng)居民搬場(chǎng)。

　　把原來的9棟矮舊樓房，合并重建為4棟嶄新樓房。

　　根據(jù)改造方案，每一套新居都將擁有朝南的陽臺(tái)，并且在保證居室面積不減少的前提下，配上獨(dú)用的廚房和衛(wèi)生間，真正實(shí)現(xiàn)獨(dú)門獨(dú)戶。

　　2）零陵路651-663號(hào)舊住房成套改造項(xiàng)目，也實(shí)現(xiàn)100%簽約。

　　徐匯拆遷 預(yù)算高，補(bǔ)償條件好，著實(shí)讓其他區(qū)的小伙伴羨慕了。

　　2、一直佛系的長(zhǎng)寧也開始動(dòng)了。

　　9月，長(zhǎng)寧區(qū)武夷路73號(hào)、75號(hào)、77號(hào)、79號(hào)、83號(hào)、87號(hào)、99號(hào)、101號(hào)、95弄1號(hào)，昭化東路65弄1號(hào)、3號(hào)、5號(hào)發(fā)布協(xié)議置換公告。

　　置換方式包括貨幣置換和郊區(qū)房源調(diào)換。

　　武夷路地塊在比利時(shí)領(lǐng)事館以東，非常高級(jí)的地段。

　　話說回來，長(zhǎng)寧的拆遷預(yù)算一直不高。徐匯區(qū)2025年的拆遷預(yù)算是510億，長(zhǎng)寧區(qū)2025年的拆遷預(yù)算則只有4.46億。

　　但長(zhǎng)寧其實(shí)很有實(shí)力。

　　2025年上半年，長(zhǎng)寧區(qū)GDP總量保持全市第七，增速達(dá)5%，排名第六。

　　而且長(zhǎng)寧人均GDP僅次于黃浦，是上海人均產(chǎn)出最高的區(qū)域之一。

　　長(zhǎng)寧天山和仙霞還有大量的“煤衛(wèi)合用”老舊房屋，希望能快點(diǎn)動(dòng)起來。

　　據(jù)說，長(zhǎng)寧區(qū)約有24.6萬平方米的非成套房屋，其中僅天山路街道轄區(qū)內(nèi)就占19.1萬平方米，近全區(qū)總量的80%。

　　黃浦，虹口，靜安，楊浦也在發(fā)力。

　　那用我們之前的話講，上海市區(qū)的拆遷，就是一場(chǎng)市中心的地標(biāo)革命。

　　簡(jiǎn)單來說就是通過拆遷把市中心的土地賣給有錢人。

　　再說細(xì)點(diǎn)，就是通過大規(guī)模城市更新，把市中心土地重新規(guī)劃、拆遷、重建，打造為面向全球高凈值人群的頂級(jí)豪宅區(qū)。

　　黃浦，徐匯，虹口北外灘，楊浦東外灘等，都是這個(gè)路子。

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　　上海新一輪舊改拆遷來了

　　根據(jù)最近幾次的重要會(huì)議透露出來的信號(hào)，全國(guó)城市更新還是要發(fā)力。

在10月11日國(guó)新辦發(fā)布會(huì)上，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹介紹“十四五”時(shí)期住房城鄉(xiāng)建設(shè)高質(zhì)量發(fā)展成就，在談及未來房地產(chǎn)發(fā)展的重點(diǎn)方向時(shí)，明確把城市更新擺在更加突出的位置，城市更新是未來城市建設(shè)的重點(diǎn)之一。

　　而上海，就是其中的表率和領(lǐng)頭羊。

　　那么什么地方會(huì)拆遷，或者說拆遷的概率大一些？

　　有造血能力的，拆了有經(jīng)濟(jì)收益的，這個(gè)過程中可以引導(dǎo)社會(huì)資金參與。

　　人民日?qǐng)?bào)昨天文章中的一句采訪原話：

　　“城中村改造的資金需求大、回報(bào)周期長(zhǎng)，只有讓城市發(fā)展不再依賴“輸血”，而是具備“造血”能力，才能讓城市更新更可持續(xù)，生活更加美好?！?/p>

　　而拆遷和城市更新，一直對(duì)樓市和房地產(chǎn)有著積極影響。

　　1）利好拆遷地塊周邊的新房和二手房去化；

　　上海房票制度正在全面鋪開，就是為了在城市更新的過程中，給郊區(qū)新房項(xiàng)目去庫存。

　　2）托底市區(qū)老破小價(jià)格，典型的就是徐匯黃浦，這兩個(gè)區(qū)的老破小熱度一直很高，價(jià)格也相對(duì)堅(jiān)挺很多；

　　特別老的老破小，因?yàn)橛腥速I入搏動(dòng)遷所以房?jī)r(jià)漲了。

　　相對(duì)年輕點(diǎn)的老破小，因?yàn)橛袆?dòng)遷戶買入所以房?jī)r(jià)堅(jiān)挺。

　　3）改善城市面貌，保底民生

　　上海的拆遷，原拆原還，城市更新，美麗家園等等，有兩個(gè)目的：一個(gè)是提上限，一個(gè)是保下限。

　　提上限提的是城市高度，把市區(qū)破爛的老弄堂老房子拆了建豪宅，建高端商場(chǎng)寫字樓；

　　保下限保的是改善民生，改善一直住在老房子里的人民的居住條件。

　　比如小梁薄板，不成套住房改造等等。

　　尤其是原拆原還，就是典型的保下限的工程。

　　最近有一條新聞很火，“上海全面告別拎馬桶”，也是典型的民生工程。

　　另外從十五五的規(guī)劃來看，科技創(chuàng)新是重中之重，那這跟城市更新和拆遷又有什么關(guān)系呢?

　　還真有，老舊房屋拆了給企業(yè)做科研和辦公用地。

　　占地面積大的就放郊區(qū)，比如青浦華為;人才需求多的，可能就在高校附近，產(chǎn)學(xué)研一體等等.

　　還有就是軌交沿線的拆遷和城市更新，這個(gè)大家都熟悉，今天就不展開了。

　　總之，都是機(jī)會(huì)。

　　上海的拆遷舊改和城市更新，會(huì)是一個(gè)持續(xù)性的此起彼伏的長(zhǎng)期工作，

　　上海拆遷，接下來的幾年仍然充滿期待。

　　注：該篇文章僅代表個(gè)人見解，不構(gòu)成交易建議。