時隔一年，碧桂園重回世界500強！

用“熬冬”形容這兩年的房地產(chǎn)行業(yè)再貼切不過了，從2023年的深度調(diào)整到2024年的行業(yè)洗牌，百強房企數(shù)量銳減，不少曾經(jīng)的巨頭都栽了跟頭。

就連號稱宇宙第一房企的碧桂園2024年也沒能保住世界500強的席位，成了行業(yè)困境的縮影之一。

但讓人沒想到的是，2025年剛過半，碧桂園居然憑著351億美元營收又殺回了世界500強之列。

這背后其實是“行業(yè)托底”和“自己使勁”湊成的局，政策端從兩會定調(diào)“止跌回穩(wěn)”，到專項債收儲、融資“白名單”擴圍，供需兩端的支持政策等。

在輝哥看來，正所謂師傅領(lǐng)進門、修行在個人，打鐵還得自身硬。于碧桂園而言，又是如何回到了世界500強的？

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意想不到，重回世界五百強

今年7月，《財富》世界500強名單揭曉，在這份公布的名單中，除了中國建筑、保利集團、華潤集團等地產(chǎn)母公司榜上有名之外，純地產(chǎn)背景的國內(nèi)開發(fā)商已僅剩三家，分別是萬科、碧桂園和綠地。

然而，僅剩的這三家純地產(chǎn)企業(yè)如今都屬于是大而不強，簡單來講就是年度總營收雖然都入圍了，但企業(yè)卻都處于持續(xù)虧損和凈利率下滑的狀態(tài)。

其中，值得注意的是，本次是碧桂園時隔一年后的再度上榜，以351億美元的營收位列第460位。

對此，在前幾日召開的廣東順德企業(yè)家大會上，作為順德老牌知名開發(fā)商的碧桂園，受到佛山市委常委、順德區(qū)書記陳新文的鼓勵和表揚，并稱：碧桂園是一家偉大的企業(yè)。

講到這里，不免會有人產(chǎn)生疑惑，就連很多在碧桂園工作過很多年的經(jīng)理人都覺得現(xiàn)如今怎么可能還是世界500強企業(yè)？

近兩年的碧桂園銷售呈現(xiàn)持續(xù)下滑、利潤率只減不增、負債與日俱增、開發(fā)業(yè)務(wù)規(guī)模一再縮減的情況下，又是如何做到重新回歸的？

輝哥最近也向碧桂園內(nèi)部的一些高管交流了看法，對于重回世界500強，并不代表著公司目前整體有了多大的改變、好了多少。

就目前而言，公司上下的工作重點還是要以保交付、修復(fù)資產(chǎn)負債表為主。

要知道351億美金相當于2500多億人民幣，而2024年碧桂園全口徑銷售額只有604.8億元。

首先，604.8億的銷售額體現(xiàn)的只是當年新售房產(chǎn)的合同總金額，而總營收是企業(yè)在會計年度內(nèi)確認的全部收入，包括已交付產(chǎn)品的銷售收入、服務(wù)收入、資產(chǎn)處置收益等。

值得注意的是，2024年全年碧桂園總營收約為2528億元，營收額的大部分都來自過往預(yù)售項目的集中交付。

其中房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)依舊是營收主力，全年貢獻約2457.19億，占比超97%以上。

從各項業(yè)務(wù)拆解來看，過去的一年里，碧桂園全年交付38萬套，涉及31個省242個城市，加上2022年和2023年，累計交付套數(shù)170萬，穩(wěn)居行業(yè)第一。

或許也正是這種持續(xù)履約能力，不僅一定程度上維護了購房者權(quán)益，更通過合同負債的有序結(jié)轉(zhuǎn)，為營收提供了穩(wěn)定來源，畢竟營收的來源就是要以交房為準。

另外，2024年科技建筑和輕資產(chǎn)營收貢獻占比雖然較低，分別為34.32億和36.05億，但兩項業(yè)務(wù)也都取得一些實質(zhì)性進展。

如已實現(xiàn)26款的商業(yè)化應(yīng)用的博智林機器人、累計應(yīng)用施工面積超過了1000萬平方米；物業(yè)投資同比增長17.4%至4.72億。

綜上來看，其厚實的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊即使驟然下滑，但通過持續(xù)堅持的保交樓穩(wěn)定住了營收基本面，科技等新業(yè)務(wù)的拓展，成為碧桂園了再度挺進世界500強的關(guān)鍵因素。

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上下一心，持續(xù)做好保交樓

除地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)大量得以兌現(xiàn)的保交樓帶來的營收結(jié)轉(zhuǎn)以外，碧桂園這兩年在各項費用的支出上也進行了大幅縮減。

經(jīng)了解，節(jié)省開支這一項不只是總部層面，各區(qū)域一線也是如此，有員工表示：各項活動和接待支出對比以前規(guī)格降低，各類款項支出的管控也比之前嚴格很多。

如營銷及市場推廣成本和行政費用在2023年度的約180.33億元的基礎(chǔ)上下降40.2%至2024年度的107.83億元。

值得注意的是，其對應(yīng)的年度銷售額從2023年2199.8億驟降至2024年的604.8億元，降幅高達70%以上。

有人會說，各項費用在大幅縮減、甚至有些區(qū)域很多員工工資都不能按時發(fā)放，大家又是如何做到齊心協(xié)力完成如此大規(guī)模交房業(yè)務(wù)的？

對此，不少在職員工談到，首先目前留下的大多是在公司工作了10年以上的員工，現(xiàn)有的很多區(qū)域高管也都是公司“子弟兵”在主導，如現(xiàn)河南區(qū)域總裁宋凱、現(xiàn)滬蘇魯區(qū)域總裁蔣遨宇、現(xiàn)北方區(qū)域總裁李春秋等。

不管是出于社會責任還是對自身未來職業(yè)發(fā)展能有更多的選擇性，盡力做好眼下工作是核心保障。

有位區(qū)域高管稱，目前有很多區(qū)域因交房接近尾聲，明知道交房后就意味著自己將要失去了這份工作，但不少人依舊堅守崗位，這是多年文化使然、也是責任。

輝哥向目前還在碧桂園一線工作的負責人交流中了解到，當下各個區(qū)域公司的工作重心依舊是保交樓和解決欠稅問題。

此外，集團確定的策略是：對于保交付任務(wù)完成的區(qū)域采取多維評估、一城一策的方式、評估后進入新的開發(fā)周期，現(xiàn)已有部分區(qū)域的交房任務(wù)將要完成。

簡單來講就是，通過多各個所屬區(qū)域業(yè)務(wù)進行“多維評估、一城一策”的策略實施，將保交付成果轉(zhuǎn)化為開發(fā)動能，結(jié)合政策紅利與差異化策略，試圖在風險可控的前提下重啟開發(fā)。

在今年9月內(nèi)部召開的月度管理會議上，碧桂園董事會主席楊惠妍也講到，2025年上半年的重點工作依舊是保交付、下半年保交房和保主體并重，為明年進入正常的經(jīng)營狀態(tài)做準備。

值得注意的是，截至今年上半年已實現(xiàn)交付套數(shù)為7.5萬套，依舊處在交房榜單首位，但距離全年20萬套的交付目標還有不小的差距。

不過，從近幾年的交付數(shù)量來看在逐步減少，這也意味著碧桂園在保交付方面的工作已接近尾聲，部分區(qū)域都已計劃重啟開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)。

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主體下滑，未來仍是挑戰(zhàn)多

不可否認的是，巔峰時期的碧桂園創(chuàng)在房地產(chǎn)領(lǐng)域創(chuàng)造出了不少“神話”，如2021年時員工總數(shù)有10萬之眾，截至今年上半年已不足1.8萬，并還在持續(xù)縮減。

如今，很多留下來的并不都是沒有看外部機會想法的人，據(jù)一位在職員工談到：一方面是目前市場的相關(guān)崗位需求少了，崗位競爭激烈。

另外，比起前幾年大家都在擴張時期大量起用碧桂園的人，如今再看，很多企業(yè)的用人標準也發(fā)生了較大變化，市場上也少見有碧桂園經(jīng)理人跳槽去到國央企、甚至民企的案例。

曾經(jīng)，碧桂園推行的成就共享模式，造就出多個年薪過億的區(qū)域總裁及年收入過千萬的項目總經(jīng)理，如碧桂園內(nèi)部首個年總收入超過1億的前碧桂園江蘇區(qū)域總裁劉森峰等。

這些跟投機制的應(yīng)用，不僅讓碧桂園在業(yè)務(wù)拓展上實現(xiàn)快速布局、市場規(guī)模也日漸增大，也為后續(xù)的員工跟投未能兌現(xiàn)埋下各種隱患。

還有峰值時期所屬地產(chǎn)板塊在全國范圍內(nèi)的106個區(qū)域公司，在所有房企中是區(qū)域公司數(shù)量最多的企業(yè)。而這一數(shù)字已由2022年的58個、2023年29個，縮減至2024年的15個。

經(jīng)確認，目前碧桂園地產(chǎn)開發(fā)板塊的區(qū)域公司還有北方、山西、河南、滬蘇魯、贛閩、中西部、浙皖、江中、西南、粵東、華中、廣清、海南，總計13個。

從碧桂園整體發(fā)展戰(zhàn)略上來看，目前還是以房地產(chǎn)開發(fā)為主體、搭配建筑科技和代管代建的一體兩翼為經(jīng)營策略。

今年上半年，其物業(yè)投資及酒店經(jīng)營收入同比增長33%至10.76億元，文商旅業(yè)務(wù)布局超60個城市。

此外，據(jù)中指數(shù)據(jù)顯示：2025年上半年，碧桂園代建平臺鳳凰智拓新簽約代建面積約412萬㎡，位居行業(yè)第11名。

值得注意的是，核心主體業(yè)務(wù)房地產(chǎn)開發(fā)和科技建筑收入?yún)s同比分別下降29.1%、40.5%。

債務(wù)重組方面，一月前碧桂園拿出了一個138.6億元的境內(nèi)債務(wù)重組方案，這個方案的提出是解決債務(wù)問題的位關(guān)鍵一步，并預(yù)計將于今年12月底前全部境外債務(wù)重組完成。

不難看出，主體業(yè)務(wù)持續(xù)面臨著收縮下滑的趨勢，離真正回歸正常的經(jīng)營開發(fā)還有著諸多挑戰(zhàn)，新業(yè)務(wù)的開拓能否讓碧桂園打一場真正的翻身仗，還需要時間來檢驗。

總結(jié)

總的來看，碧桂園再次進入到世界500強并非偶然，但于公司目前的所處的情況而言并無多大的實際作用，或許能在信心建立上起到了一定的推動作用。

涅槃能否重生？最終靠的還是企業(yè)自身在發(fā)展上的不躺平、在經(jīng)營上的轉(zhuǎn)型與突破，或許只有這樣，才能迎來“剩者為王”的新局面。

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