時隔一年，碧桂園重回世界500強！

用“熬冬”形容這兩年的房地產行業(yè)再貼切不過了，從2023年的深度調整到2024年的行業(yè)洗牌，百強房企數量銳減，不少曾經的巨頭都栽了跟頭。

就連號稱宇宙第一房企的碧桂園2024年也沒能保住世界500強的席位，成了行業(yè)困境的縮影之一。

但讓人沒想到的是，2025年剛過半，碧桂園居然憑著351億美元營收又殺回了世界500強之列。

這背后其實是“行業(yè)托底”和“自己使勁”湊成的局，政策端從兩會定調“止跌回穩(wěn)”，到專項債收儲、融資“白名單”擴圍，供需兩端的支持政策等。

在輝哥看來，正所謂師傅領進門、修行在個人，打鐵還得自身硬。于碧桂園而言，又是如何回到了世界500強的？

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意想不到，重回世界五百強

今年7月，《財富》世界500強名單揭曉，在這份公布的名單中，除了中國建筑、保利集團、華潤集團等地產母公司榜上有名之外，純地產背景的國內開發(fā)商已僅剩三家，分別是萬科、碧桂園和綠地。

然而，僅剩的這三家純地產企業(yè)如今都屬于是大而不強，簡單來講就是年度總營收雖然都入圍了，但企業(yè)卻都處于持續(xù)虧損和凈利率下滑的狀態(tài)。

其中，值得注意的是，本次是碧桂園時隔一年后的再度上榜，以351億美元的營收位列第460位。

對此，在前幾日召開的廣東順德企業(yè)家大會上，作為順德老牌知名開發(fā)商的碧桂園，受到佛山市委常委、順德區(qū)書記陳新文的鼓勵和表揚，并稱：碧桂園是一家偉大的企業(yè)。

講到這里，不免會有人產生疑惑，就連很多在碧桂園工作過很多年的經理人都覺得現如今怎么可能還是世界500強企業(yè)？

近兩年的碧桂園銷售呈現持續(xù)下滑、利潤率只減不增、負債與日俱增、開發(fā)業(yè)務規(guī)模一再縮減的情況下，又是如何做到重新回歸的？

輝哥最近也向碧桂園內部的一些高管交流了看法，對于重回世界500強，并不代表著公司目前整體有了多大的改變、好了多少。

就目前而言，公司上下的工作重點還是要以保交付、修復資產負債表為主。

要知道351億美金相當于2500多億人民幣，而2024年碧桂園全口徑銷售額只有604.8億元。

首先，604.8億的銷售額體現的只是當年新售房產的合同總金額，而總營收是企業(yè)在會計年度內確認的全部收入，包括已交付產品的銷售收入、服務收入、資產處置收益等。

值得注意的是，2024年全年碧桂園總營收約為2528億元，營收額的大部分都來自過往預售項目的集中交付。

其中房地產開發(fā)業(yè)務依舊是營收主力，全年貢獻約2457.19億，占比超97%以上。

從各項業(yè)務拆解來看，過去的一年里，碧桂園全年交付38萬套，涉及31個省242個城市，加上2022年和2023年，累計交付套數170萬，穩(wěn)居行業(yè)第一。

或許也正是這種持續(xù)履約能力，不僅一定程度上維護了購房者權益，更通過合同負債的有序結轉，為營收提供了穩(wěn)定來源，畢竟營收的來源就是要以交房為準。

另外，2024年科技建筑和輕資產營收貢獻占比雖然較低，分別為34.32億和36.05億，但兩項業(yè)務也都取得一些實質性進展。

如已實現26款的商業(yè)化應用的博智林機器人、累計應用施工面積超過了1000萬平方米；物業(yè)投資同比增長17.4%至4.72億。

綜上來看，其厚實的房地產業(yè)務板塊即使驟然下滑，但通過持續(xù)堅持的保交樓穩(wěn)定住了營收基本面，科技等新業(yè)務的拓展，成為碧桂園了再度挺進世界500強的關鍵因素。

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上下一心，持續(xù)做好保交樓

除地產開發(fā)業(yè)務大量得以兌現的保交樓帶來的營收結轉以外，碧桂園這兩年在各項費用的支出上也進行了大幅縮減。

經了解，節(jié)省開支這一項不只是總部層面，各區(qū)域一線也是如此，有員工表示：各項活動和接待支出對比以前規(guī)格降低，各類款項支出的管控也比之前嚴格很多。

如營銷及市場推廣成本和行政費用在2023年度的約180.33億元的基礎上下降40.2%至2024年度的107.83億元。

值得注意的是，其對應的年度銷售額從2023年2199.8億驟降至2024年的604.8億元，降幅高達70%以上。

有人會說，各項費用在大幅縮減、甚至有些區(qū)域很多員工工資都不能按時發(fā)放，大家又是如何做到齊心協(xié)力完成如此大規(guī)模交房業(yè)務的？

對此，不少在職員工談到，首先目前留下的大多是在公司工作了10年以上的員工，現有的很多區(qū)域高管也都是公司“子弟兵”在主導，如現河南區(qū)域總裁宋凱、現滬蘇魯區(qū)域總裁蔣遨宇、現北方區(qū)域總裁李春秋等。

不管是出于社會責任還是對自身未來職業(yè)發(fā)展能有更多的選擇性，盡力做好眼下工作是核心保障。

有位區(qū)域高管稱，目前有很多區(qū)域因交房接近尾聲，明知道交房后就意味著自己將要失去了這份工作，但不少人依舊堅守崗位，這是多年文化使然、也是責任。

輝哥向目前還在碧桂園一線工作的負責人交流中了解到，當下各個區(qū)域公司的工作重心依舊是保交樓和解決欠稅問題。

此外，集團確定的策略是：對于保交付任務完成的區(qū)域采取多維評估、一城一策的方式、評估后進入新的開發(fā)周期，現已有部分區(qū)域的交房任務將要完成。

簡單來講就是，通過多各個所屬區(qū)域業(yè)務進行“多維評估、一城一策”的策略實施，將保交付成果轉化為開發(fā)動能，結合政策紅利與差異化策略，試圖在風險可控的前提下重啟開發(fā)。

在今年9月內部召開的月度管理會議上，碧桂園董事會主席楊惠妍也講到，2025年上半年的重點工作依舊是保交付、下半年保交房和保主體并重，為明年進入正常的經營狀態(tài)做準備。

值得注意的是，截至今年上半年已實現交付套數為7.5萬套，依舊處在交房榜單首位，但距離全年20萬套的交付目標還有不小的差距。

不過，從近幾年的交付數量來看在逐步減少，這也意味著碧桂園在保交付方面的工作已接近尾聲，部分區(qū)域都已計劃重啟開發(fā)經營業(yè)務。

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主體下滑，未來仍是挑戰(zhàn)多

不可否認的是，巔峰時期的碧桂園創(chuàng)在房地產領域創(chuàng)造出了不少“神話”，如2021年時員工總數有10萬之眾，截至今年上半年已不足1.8萬，并還在持續(xù)縮減。

如今，很多留下來的并不都是沒有看外部機會想法的人，據一位在職員工談到：一方面是目前市場的相關崗位需求少了，崗位競爭激烈。

另外，比起前幾年大家都在擴張時期大量起用碧桂園的人，如今再看，很多企業(yè)的用人標準也發(fā)生了較大變化，市場上也少見有碧桂園經理人跳槽去到國央企、甚至民企的案例。

曾經，碧桂園推行的成就共享模式，造就出多個年薪過億的區(qū)域總裁及年收入過千萬的項目總經理，如碧桂園內部首個年總收入超過1億的前碧桂園江蘇區(qū)域總裁劉森峰等。

這些跟投機制的應用，不僅讓碧桂園在業(yè)務拓展上實現快速布局、市場規(guī)模也日漸增大，也為后續(xù)的員工跟投未能兌現埋下各種隱患。

還有峰值時期所屬地產板塊在全國范圍內的106個區(qū)域公司，在所有房企中是區(qū)域公司數量最多的企業(yè)。而這一數字已由2022年的58個、2023年29個，縮減至2024年的15個。

經確認，目前碧桂園地產開發(fā)板塊的區(qū)域公司還有北方、山西、河南、滬蘇魯、贛閩、中西部、浙皖、江中、西南、粵東、華中、廣清、海南，總計13個。

從碧桂園整體發(fā)展戰(zhàn)略上來看，目前還是以房地產開發(fā)為主體、搭配建筑科技和代管代建的一體兩翼為經營策略。

今年上半年，其物業(yè)投資及酒店經營收入同比增長33%至10.76億元，文商旅業(yè)務布局超60個城市。

此外，據中指數據顯示：2025年上半年，碧桂園代建平臺鳳凰智拓新簽約代建面積約412萬㎡，位居行業(yè)第11名。

值得注意的是，核心主體業(yè)務房地產開發(fā)和科技建筑收入卻同比分別下降29.1%、40.5%。

債務重組方面，一月前碧桂園拿出了一個138.6億元的境內債務重組方案，這個方案的提出是解決債務問題的位關鍵一步，并預計將于今年12月底前全部境外債務重組完成。

不難看出，主體業(yè)務持續(xù)面臨著收縮下滑的趨勢，離真正回歸正常的經營開發(fā)還有著諸多挑戰(zhàn)，新業(yè)務的開拓能否讓碧桂園打一場真正的翻身仗，還需要時間來檢驗。

總結

總的來看，碧桂園再次進入到世界500強并非偶然，但于公司目前的所處的情況而言并無多大的實際作用，或許能在信心建立上起到了一定的推動作用。

涅槃能否重生？最終靠的還是企業(yè)自身在發(fā)展上的不躺平、在經營上的轉型與突破，或許只有這樣，才能迎來“剩者為王”的新局面。

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