近日，紹興市政府發(fā)布了《關于穩(wěn)步推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)自主更新試點的實施意見（試行）》的征求意見稿，探索了一條由業(yè)主主導、政府支持的老舊小區(qū)改造新路徑。這意味著，符合條件的紹興老舊小區(qū)居民，未來有望通過“自拆自建”的方式，讓自己的家園煥然一新。

政策核心：
什么是“自主更新”？

與傳統(tǒng)由政府主導的“舊改”不同，“自主更新”強調“業(yè)主主體、政府引導、市場運作”。簡單來說，就是小區(qū)業(yè)主是更新的發(fā)起人和決策者，從提出申請、籌集資金到監(jiān)督建設，全程參與主導；政府則負責制定規(guī)則、審批監(jiān)督并提供政策與資金支持。

哪些小區(qū)符合試點條件？

試點范圍主要針對同時滿足以下條件的多層住宅小區(qū)：

1. 建成年代早；

2. 采用預制樓板建造；

3. 存在結構安全隱患；

4. 配套設施差；

5. 群眾有強烈的通過拆除重建方式進行自主更新的意愿。

附：越城部分2000年前建成老舊小區(qū)（本表格不作為判斷小區(qū)可能原拆原建的依據）。（粗略統(tǒng)計，僅供參考，來源依據：紹興市城建檔案館《越城區(qū)住宅建設志（1949-2000）》、各街道社區(qū)歷史臺賬）

小區(qū)名稱

建成時間

火車站前住宅

1984年

西小路歷史街區(qū)住宅群

1985年

書圣故里背街片區(qū)

1986年

皋埠鎮(zhèn)銀橋路老鎮(zhèn)區(qū)

1987年

府山直街小區(qū)

1988年

城南新村

1989年

人民路沿線商住

1989年

蕺山街道書圣故里周邊

1990年

咸歡河沿社區(qū)

1991年

下大路河沿住宅群

1991年

鐵甲營社區(qū)

1992年

塔山文化苑舊區(qū)

1992年

水溝營住宅區(qū)

1993年

北?；▓@

1993年

秦望家園

1994年

偏門直街住宅群

1994年

白馬新村

1995年

念畝頭社區(qū)

1996年

府山西路200號院

1996年

蕭山街商住樓

1997年

外山公寓

1998年

八字橋直街住宅

1982年

北海橋河沿小區(qū)

1988年

東街馬弄

1991年

勞動路老房區(qū)

1992年

新建南路老宅

1993年

投醪河教師宿舍

1994年

稽山公寓舊區(qū)

1995年

羅門西村

1996年

鑒湖前街住宅群

1984年

沈園社區(qū)老房區(qū)

1989年

朝陽新村西區(qū)

1990年

解放南路五金宿舍

1991年

延安路百貨公司家屬院

1992年

和暢堂社區(qū)

1993年

塘南社區(qū)老住宅

1994年

望花新村老區(qū)

1995年

羅北社區(qū)預制板樓群

1996年

鑒湖鎮(zhèn)行宮山小區(qū)

1997年

城南大道交通宿舍

1998年

東郭門河邊住宅

1986年

魯迅小學教工宿舍

1988年

八字橋直街二區(qū)

1991年

前觀巷歷史住宅區(qū)

1993年

繆家橋河沿老房

1995年

昌安立交橋下住宅區(qū)

1997年

如何組織實施？
關鍵六步走，整個更新過程流程清晰，權責明確，具體可分為六個步驟：

提出申請：業(yè)主們可委托業(yè)委會或依法成立“住宅更新委員會”，向區(qū)、縣（市）和濱海新區(qū)建設部門提交申請。

列入計劃：經發(fā)改、財政、自然資源等多部門聯(lián)合審核，并報本級政府批準后，項目可列入年度實施計劃。

制定方案：業(yè)主們表決確定“項目實施主體”，由其負責編制詳細的實施方案（包括設計方案、資金籌措等），并必須經全體業(yè)主依法表決通過。

聯(lián)合審批：區(qū)、縣（市）和濱海新區(qū)建設部門會同發(fā)改、財政、自然資源等多部門對實施方案進行聯(lián)合審查，報區(qū)、縣（市）和管委會政府批準。如需調整容積率、層高、建筑高度等規(guī)劃條件，將依法重新核定。

施工建設：項目實施主體辦理施工許可后方可開工，并接受建設部門的監(jiān)督指導。

聯(lián)合驗收：項目建成后，由建設部門組織相關部門進行聯(lián)合驗收，確保工程質量。

重磅支持：
多項資金政策保駕護航！

為解決“錢從哪里來”的核心問題，政策給出了極具吸引力的支持方案：

新增房源可政府收購：更新后增加的住房套數，可由區(qū)、縣（市）和政府管委會指定主體進行收購，所得資金直接用于項目建設，這為資金回籠提供了重要渠道。

參照加裝電梯標準補助：項目將按原樓梯單元數量，參照既有住宅加裝電梯的政策標準獲得政府補助。

公積金和維修資金可提取：業(yè)主及其配偶、直系親屬均可提取住房公積金用于更新，并支持申請公積金貸款。同時，也可以使用專項維修資金。

大幅減免各項收費：免收城市基礎設施配套費、不動產登記費等行政事業(yè)性收費；經營服務性收費減半；水、電、燃氣等工程按成本價收費。

紹興此次提出的“自主更新”模式，是對城市更新機制的一次重大創(chuàng)新。

體現(xiàn)在：

賦予了業(yè)主更多自主權，改變了居民在舊改中相對被動的角色。

通過市場化手段破解資金難題，形成了政府補貼、居民出資、社會資本參與的多方資金籌措機制。

從根本上解決結構性安全隱患，相較于“穿衣戴帽”式的微改造，拆除重建能徹底改善居住安全和品質。

目前，該文件仍處于征求意見階段，待正式出臺后，條件成熟的區(qū)、縣（市）將率先啟動試點項目。這一政策的推行，有望為全國老舊小區(qū)改造提供一個可復制的“紹興樣板”。

關于穩(wěn)步推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)自主更新試點的實施意見（試行）

（征求意見稿）

（上下滾動查看）

關于穩(wěn)步推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)自主更新試點的實施意見（試行）

（征求意見稿）

為貫徹落實中央城市工作會議精神，根據《中共中央 國務院關于推動城市高質量發(fā)展的意見》《中共中央辦公廳 國務院辦公廳關于持續(xù)推進城市更新行動的意見》《浙江省城鎮(zhèn)社區(qū)更新條例》等文件規(guī)定，切實推動中央、省級層面關于支持老舊住房自主更新、原拆原建相關政策落地，加力推進城市更新行動，提升城鎮(zhèn)老舊小區(qū)居住品質，解決安全隱患，結合紹興實際，制定以下實施意見。

實施意見堅持“政府引導、業(yè)主主體、以人為本、共建共享、因地制宜、試點先行”原則，政府發(fā)揮協(xié)調服務職能，業(yè)主承擔主體責任，積極開展城鎮(zhèn)老舊小區(qū)自主更新試點，形成“政府服務、業(yè)主為主、社會參與、資金平衡”的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)自主更新模式。

一、試點范圍

城鎮(zhèn)范圍內建成年代早、采用預制樓板建造、存在結構安全隱患、配套設施差的多層住宅小區(qū)（以下簡稱“老舊小區(qū)”），群眾意愿通過拆除重建方式進行自主更新的，納入試點范圍。條件成熟的區(qū)、縣（市）和濱海新區(qū)可先行謀劃啟動試點項目。

二、組織實施

老舊小區(qū)自主更新的組織實施可按以下程序和要求推進：

（一）提出項目申請。老舊小區(qū)業(yè)主有實施自主更新意愿的，可委托業(yè)主委員會或依法成立住宅更新委員會開展住宅更新的意見協(xié)調、組織推進、實施監(jiān)督等工作。業(yè)主委員會或住宅更新委員會持有關材料向區(qū)、縣（市）和濱海新區(qū)建設部門提出更新項目申請。

（二）列入實施計劃。收到申請后，區(qū)、縣（市）和濱海新區(qū)建設部門應當會同發(fā)改、財政、自然資源等部門，綜合考慮群眾意愿和實施條件對項目組織統(tǒng)籌審核，同意后納入城鎮(zhèn)社區(qū)更新項目庫并列入年度實施計劃，實施計劃經本級人民政府批準后，項目方可實施。

（三）制定實施方案。業(yè)主委員會或住宅更新委員會組織相關業(yè)主，依法表決確定項目實施主體，由其開展具體項目的策劃、資金籌措、組織實施、項目報批、建設管理等工作。項目實施主體負責編制實施方案，包括更新方式、設計方案、資金籌措、建設工期、安全保障、運營方案等內容。編制項目實施方案時，應當充分聽取相關利害關系人意見，推動達成共同意見。實施方案經全體業(yè)主依法表決通過后，由項目實施主體報區(qū)、縣（市）和濱海新區(qū)建設部門，由建設部門在項目現(xiàn)場對實施方案進行公示，公示期限不少于10日。

（四）聯(lián)合審查審批。區(qū)、縣（市）和濱海新區(qū)建設部門應當會同發(fā)改、財政、自然資源等部門，對項目實施方案進行聯(lián)合審查和認定，報區(qū)、縣（市）政府（管委會）批準后，由相關職能部門做好項目審批工作。需對用地性質、容積率、綠地率、建筑高度等規(guī)劃條件進行變更的，區(qū)、縣（市）政府（管委會）應當組織自然資源、建設等部門依法重新核定規(guī)劃條件。

（五）開展施工建設。項目實施主體應在項目開工前辦理施工許可、質量安全監(jiān)督等手續(xù)。項目需制定詳細的施工計劃，確保施工安全、質量和進度。區(qū)、縣（市）和濱海新區(qū)建設部門按職責做好相關監(jiān)督、指導工作。

（六）組織聯(lián)合驗收。施工建設完成后，項目實施主體應按相關規(guī)定組織勘察、設計、施工、監(jiān)理、業(yè)主委員會或住宅更新委員會等主體進行驗收。區(qū)、縣（市）和濱海新區(qū)建設部門組織發(fā)改、財政、自然資源、園林綠化等相關部門（單位）和屬地街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）開展聯(lián)合驗收。

三、部門職責

市發(fā)改委負責指導項目立項、申報上級補助資金等工作。

市財政局負責指導做好老舊小區(qū)改造、電梯加裝等財政補助資金工作。

市自然資源和規(guī)劃局負責指導將城鎮(zhèn)社區(qū)更新專項規(guī)劃及項目實施方案的有關配套設施、容積率、建筑高度、建筑密度等要求納入國土空間詳細規(guī)劃，做好規(guī)劃審批和權證辦理等工作。

市建設局負責指導協(xié)調和統(tǒng)籌推進全市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)自主更新試點，研究制定相關配套政策。

市公積金管理中心負責做好公積金提取相關工作。

市綜合執(zhí)法局、市稅務局、市公用事業(yè)集團、電信紹興分公司、移動紹興分公司、聯(lián)通紹興分公司、鐵塔紹興分公司、紹興供電公司、市通信發(fā)展辦公室等相關部門（單位）按各自職責做好相關工作。

四、政策保障

（一）關于建設標準

老舊小區(qū)自主更新對既有建筑拆除重建，其建筑密度、日照標準、綠地率、機動車車位配比率等無法達到現(xiàn)行標準和規(guī)范的，經業(yè)主依法表決同意，可以按照不低于現(xiàn)狀條件的標準進行更新。

（二）關于容積率計算

1. 老舊小區(qū)實施拆除重建的，自然資源部門可以按照規(guī)定重新核定小區(qū)的規(guī)劃條件，適當增加住宅的建筑面積和建筑套數。增加的建筑套數可以用作保障性住房、公共服務設施用房等。

2. 經業(yè)主依法表決同意并按照經認定或者批準的項目實施方案，利用小區(qū)內空地、拆除違法建筑騰空土地等增設共用設施用房的，可以不計入小區(qū)建筑容積率、不增收土地價款。

3. 老舊小區(qū)實施拆除重建并增設樓梯、電梯、公共走廊、無障礙設施、風道、外墻保溫層等附屬設施的，其新增的建筑面積可以不計入小區(qū)建筑容積率。

4. 為提升宜居水平，增加人民群眾獲得感，可對適當增加的業(yè)主戶型面積給予容積率獎勵，具體獎勵標準由各區(qū)、縣（市）和濱海新區(qū)結合實際自行確定。

（三）關于資金支持

1. 老舊小區(qū)自主更新增加的套數可由各區(qū)、縣（市）政府（管委會）確定的主體進行收購，具體由各區(qū)、縣（市）和濱海新區(qū)自行確定，收購所得可用于項目建設資金。

2. 老舊小區(qū)自主更新項目按原小區(qū)樓梯單元數量，參照既有住宅加裝電梯政策標準給予補助，市級按《紹興市人民政府辦公室關于既有住宅加裝電梯工作的實施意見》（紹政辦發(fā)〔2019〕24號）實施。

3. 老舊小區(qū)自主更新項目業(yè)主可提取住房公積金、專項維修資金，并允許其配偶或雙方直系親屬提取個人住房公積金；同時支持符合條件的，申請住房公積金貸款。

4. 老舊小區(qū)自主更新項目可免收（征）城市基礎設施配套費、不動產登記費等行政事業(yè)性收費和政府性基金，涉及的經營服務性收費一律減半收費，涉及的水電、燃氣等管線鋪設、表箱拆裝移位等工程按成本價一次性收費。

（四）關于產權登記

老舊小區(qū)實施自主更新后，業(yè)主可依法向不動產登記機構申請辦理變更登記；依法增建的保障房和服務性用房辦理不動產首次登記的，可以以區(qū)、縣（市）政府（管委會）依法批準的實施方案為依據。

五、工作舉措

各地要按照“先體檢后規(guī)劃原則”，組織開展城鎮(zhèn)社區(qū)體檢工作，編制城鎮(zhèn)社區(qū)更新專項規(guī)劃，提出更新指引，其主要內容按照規(guī)定納入國土空間詳細規(guī)劃。加快確定試點項目，形成工作合力，明確各方職責，制定工作機制和責任清單，統(tǒng)籌有序推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)自主更新試點工作。因地制宜優(yōu)化完善政策措施，細化具體操作流程，整合利用政策資源，持續(xù)推動城鎮(zhèn)老舊小區(qū)自主更新，不斷提升老舊小區(qū)居住品質。各地出臺的相關政策要及時報市建設局。

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法律支持：浙江大公律師事務所