近日，紹興市政府發(fā)布了《關(guān)于穩(wěn)步推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)自主更新試點(diǎn)的實(shí)施意見(jiàn)（試行）》的征求意見(jiàn)稿，探索了一條由業(yè)主主導(dǎo)、政府支持的老舊小區(qū)改造新路徑。這意味著，符合條件的紹興老舊小區(qū)居民，未來(lái)有望通過(guò)“自拆自建”的方式，讓自己的家園煥然一新。

政策核心：
什么是“自主更新”？

與傳統(tǒng)由政府主導(dǎo)的“舊改”不同，“自主更新”強(qiáng)調(diào)“業(yè)主主體、政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作”。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是小區(qū)業(yè)主是更新的發(fā)起人和決策者，從提出申請(qǐng)、籌集資金到監(jiān)督建設(shè)，全程參與主導(dǎo)；政府則負(fù)責(zé)制定規(guī)則、審批監(jiān)督并提供政策與資金支持。

哪些小區(qū)符合試點(diǎn)條件？

試點(diǎn)范圍主要針對(duì)同時(shí)滿足以下條件的多層住宅小區(qū)：

1. 建成年代早；

2. 采用預(yù)制樓板建造；

3. 存在結(jié)構(gòu)安全隱患；

4. 配套設(shè)施差；

5. 群眾有強(qiáng)烈的通過(guò)拆除重建方式進(jìn)行自主更新的意愿。

附：越城部分2000年前建成老舊小區(qū)（本表格不作為判斷小區(qū)可能原拆原建的依據(jù)）。（粗略統(tǒng)計(jì)，僅供參考，來(lái)源依據(jù)：紹興市城建檔案館《越城區(qū)住宅建設(shè)志（1949-2000）》、各街道社區(qū)歷史臺(tái)賬）

小區(qū)名稱

建成時(shí)間

火車站前住宅

1984年

西小路歷史街區(qū)住宅群

1985年

書(shū)圣故里背街片區(qū)

1986年

皋埠鎮(zhèn)銀橋路老鎮(zhèn)區(qū)

1987年

府山直街小區(qū)

1988年

城南新村

1989年

人民路沿線商住

1989年

蕺山街道書(shū)圣故里周邊

1990年

咸歡河沿社區(qū)

1991年

下大路河沿住宅群

1991年

鐵甲營(yíng)社區(qū)

1992年

塔山文化苑舊區(qū)

1992年

水溝營(yíng)住宅區(qū)

1993年

北?；▓@

1993年

秦望家園

1994年

偏門直街住宅群

1994年

白馬新村

1995年

念畝頭社區(qū)

1996年

府山西路200號(hào)院

1996年

蕭山街商住樓

1997年

外山公寓

1998年

八字橋直街住宅

1982年

北海橋河沿小區(qū)

1988年

東街馬弄

1991年

勞動(dòng)路老房區(qū)

1992年

新建南路老宅

1993年

投醪河教師宿舍

1994年

稽山公寓舊區(qū)

1995年

羅門西村

1996年

鑒湖前街住宅群

1984年

沈園社區(qū)老房區(qū)

1989年

朝陽(yáng)新村西區(qū)

1990年

解放南路五金宿舍

1991年

延安路百貨公司家屬院

1992年

和暢堂社區(qū)

1993年

塘南社區(qū)老住宅

1994年

望花新村老區(qū)

1995年

羅北社區(qū)預(yù)制板樓群

1996年

鑒湖鎮(zhèn)行宮山小區(qū)

1997年

城南大道交通宿舍

1998年

東郭門河邊住宅

1986年

魯迅小學(xué)教工宿舍

1988年

八字橋直街二區(qū)

1991年

前觀巷歷史住宅區(qū)

1993年

繆家橋河沿老房

1995年

昌安立交橋下住宅區(qū)

1997年

如何組織實(shí)施？
關(guān)鍵六步走，整個(gè)更新過(guò)程流程清晰，權(quán)責(zé)明確，具體可分為六個(gè)步驟：

提出申請(qǐng)：業(yè)主們可委托業(yè)委會(huì)或依法成立“住宅更新委員會(huì)”，向區(qū)、縣（市）和濱海新區(qū)建設(shè)部門提交申請(qǐng)。

列入計(jì)劃：經(jīng)發(fā)改、財(cái)政、自然資源等多部門聯(lián)合審核，并報(bào)本級(jí)政府批準(zhǔn)后，項(xiàng)目可列入年度實(shí)施計(jì)劃。

制定方案：業(yè)主們表決確定“項(xiàng)目實(shí)施主體”，由其負(fù)責(zé)編制詳細(xì)的實(shí)施方案（包括設(shè)計(jì)方案、資金籌措等），并必須經(jīng)全體業(yè)主依法表決通過(guò)。

聯(lián)合審批：區(qū)、縣（市）和濱海新區(qū)建設(shè)部門會(huì)同發(fā)改、財(cái)政、自然資源等多部門對(duì)實(shí)施方案進(jìn)行聯(lián)合審查，報(bào)區(qū)、縣（市）和管委會(huì)政府批準(zhǔn)。如需調(diào)整容積率、層高、建筑高度等規(guī)劃條件，將依法重新核定。

施工建設(shè)：項(xiàng)目實(shí)施主體辦理施工許可后方可開(kāi)工，并接受建設(shè)部門的監(jiān)督指導(dǎo)。

聯(lián)合驗(yàn)收：項(xiàng)目建成后，由建設(shè)部門組織相關(guān)部門進(jìn)行聯(lián)合驗(yàn)收，確保工程質(zhì)量。

重磅支持：
多項(xiàng)資金政策保駕護(hù)航！

為解決“錢從哪里來(lái)”的核心問(wèn)題，政策給出了極具吸引力的支持方案：

新增房源可政府收購(gòu)：更新后增加的住房套數(shù)，可由區(qū)、縣（市）和政府管委會(huì)指定主體進(jìn)行收購(gòu)，所得資金直接用于項(xiàng)目建設(shè)，這為資金回籠提供了重要渠道。

參照加裝電梯標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)助：項(xiàng)目將按原樓梯單元數(shù)量，參照既有住宅加裝電梯的政策標(biāo)準(zhǔn)獲得政府補(bǔ)助。

公積金和維修資金可提取：業(yè)主及其配偶、直系親屬均可提取住房公積金用于更新，并支持申請(qǐng)公積金貸款。同時(shí)，也可以使用專項(xiàng)維修資金。

大幅減免各項(xiàng)收費(fèi)：免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)等行政事業(yè)性收費(fèi)；經(jīng)營(yíng)服務(wù)性收費(fèi)減半；水、電、燃?xì)獾裙こ贪闯杀緝r(jià)收費(fèi)。

紹興此次提出的“自主更新”模式，是對(duì)城市更新機(jī)制的一次重大創(chuàng)新。

體現(xiàn)在：

賦予了業(yè)主更多自主權(quán)，改變了居民在舊改中相對(duì)被動(dòng)的角色。

通過(guò)市場(chǎng)化手段破解資金難題，形成了政府補(bǔ)貼、居民出資、社會(huì)資本參與的多方資金籌措機(jī)制。

從根本上解決結(jié)構(gòu)性安全隱患，相較于“穿衣戴帽”式的微改造，拆除重建能徹底改善居住安全和品質(zhì)。

目前，該文件仍處于征求意見(jiàn)階段，待正式出臺(tái)后，條件成熟的區(qū)、縣（市）將率先啟動(dòng)試點(diǎn)項(xiàng)目。這一政策的推行，有望為全國(guó)老舊小區(qū)改造提供一個(gè)可復(fù)制的“紹興樣板”。

關(guān)于穩(wěn)步推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)自主更新試點(diǎn)的實(shí)施意見(jiàn)（試行）

（征求意見(jiàn)稿）

（上下滾動(dòng)查看）

關(guān)于穩(wěn)步推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)自主更新試點(diǎn)的實(shí)施意見(jiàn)（試行）

（征求意見(jiàn)稿）

為貫徹落實(shí)中央城市工作會(huì)議精神，根據(jù)《中共中央 國(guó)務(wù)院關(guān)于推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的意見(jiàn)》《中共中央辦公廳 國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于持續(xù)推進(jìn)城市更新行動(dòng)的意見(jiàn)》《浙江省城鎮(zhèn)社區(qū)更新條例》等文件規(guī)定，切實(shí)推動(dòng)中央、省級(jí)層面關(guān)于支持老舊住房自主更新、原拆原建相關(guān)政策落地，加力推進(jìn)城市更新行動(dòng)，提升城鎮(zhèn)老舊小區(qū)居住品質(zhì)，解決安全隱患，結(jié)合紹興實(shí)際，制定以下實(shí)施意見(jiàn)。

實(shí)施意見(jiàn)堅(jiān)持“政府引導(dǎo)、業(yè)主主體、以人為本、共建共享、因地制宜、試點(diǎn)先行”原則，政府發(fā)揮協(xié)調(diào)服務(wù)職能，業(yè)主承擔(dān)主體責(zé)任，積極開(kāi)展城鎮(zhèn)老舊小區(qū)自主更新試點(diǎn)，形成“政府服務(wù)、業(yè)主為主、社會(huì)參與、資金平衡”的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)自主更新模式。

一、試點(diǎn)范圍

城鎮(zhèn)范圍內(nèi)建成年代早、采用預(yù)制樓板建造、存在結(jié)構(gòu)安全隱患、配套設(shè)施差的多層住宅小區(qū)（以下簡(jiǎn)稱“老舊小區(qū)”），群眾意愿通過(guò)拆除重建方式進(jìn)行自主更新的，納入試點(diǎn)范圍。條件成熟的區(qū)、縣（市）和濱海新區(qū)可先行謀劃啟動(dòng)試點(diǎn)項(xiàng)目。

二、組織實(shí)施

老舊小區(qū)自主更新的組織實(shí)施可按以下程序和要求推進(jìn)：

（一）提出項(xiàng)目申請(qǐng)。老舊小區(qū)業(yè)主有實(shí)施自主更新意愿的，可委托業(yè)主委員會(huì)或依法成立住宅更新委員會(huì)開(kāi)展住宅更新的意見(jiàn)協(xié)調(diào)、組織推進(jìn)、實(shí)施監(jiān)督等工作。業(yè)主委員會(huì)或住宅更新委員會(huì)持有關(guān)材料向區(qū)、縣（市）和濱海新區(qū)建設(shè)部門提出更新項(xiàng)目申請(qǐng)。

（二）列入實(shí)施計(jì)劃。收到申請(qǐng)后，區(qū)、縣（市）和濱海新區(qū)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同發(fā)改、財(cái)政、自然資源等部門，綜合考慮群眾意愿和實(shí)施條件對(duì)項(xiàng)目組織統(tǒng)籌審核，同意后納入城鎮(zhèn)社區(qū)更新項(xiàng)目庫(kù)并列入年度實(shí)施計(jì)劃，實(shí)施計(jì)劃經(jīng)本級(jí)人民政府批準(zhǔn)后，項(xiàng)目方可實(shí)施。

（三）制定實(shí)施方案。業(yè)主委員會(huì)或住宅更新委員會(huì)組織相關(guān)業(yè)主，依法表決確定項(xiàng)目實(shí)施主體，由其開(kāi)展具體項(xiàng)目的策劃、資金籌措、組織實(shí)施、項(xiàng)目報(bào)批、建設(shè)管理等工作。項(xiàng)目實(shí)施主體負(fù)責(zé)編制實(shí)施方案，包括更新方式、設(shè)計(jì)方案、資金籌措、建設(shè)工期、安全保障、運(yùn)營(yíng)方案等內(nèi)容。編制項(xiàng)目實(shí)施方案時(shí)，應(yīng)當(dāng)充分聽(tīng)取相關(guān)利害關(guān)系人意見(jiàn)，推動(dòng)達(dá)成共同意見(jiàn)。實(shí)施方案經(jīng)全體業(yè)主依法表決通過(guò)后，由項(xiàng)目實(shí)施主體報(bào)區(qū)、縣（市）和濱海新區(qū)建設(shè)部門，由建設(shè)部門在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)對(duì)實(shí)施方案進(jìn)行公示，公示期限不少于10日。

（四）聯(lián)合審查審批。區(qū)、縣（市）和濱海新區(qū)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同發(fā)改、財(cái)政、自然資源等部門，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施方案進(jìn)行聯(lián)合審查和認(rèn)定，報(bào)區(qū)、縣（市）政府（管委會(huì)）批準(zhǔn)后，由相關(guān)職能部門做好項(xiàng)目審批工作。需對(duì)用地性質(zhì)、容積率、綠地率、建筑高度等規(guī)劃條件進(jìn)行變更的，區(qū)、縣（市）政府（管委會(huì)）應(yīng)當(dāng)組織自然資源、建設(shè)等部門依法重新核定規(guī)劃條件。

（五）開(kāi)展施工建設(shè)。項(xiàng)目實(shí)施主體應(yīng)在項(xiàng)目開(kāi)工前辦理施工許可、質(zhì)量安全監(jiān)督等手續(xù)。項(xiàng)目需制定詳細(xì)的施工計(jì)劃，確保施工安全、質(zhì)量和進(jìn)度。區(qū)、縣（市）和濱海新區(qū)建設(shè)部門按職責(zé)做好相關(guān)監(jiān)督、指導(dǎo)工作。

（六）組織聯(lián)合驗(yàn)收。施工建設(shè)完成后，項(xiàng)目實(shí)施主體應(yīng)按相關(guān)規(guī)定組織勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、業(yè)主委員會(huì)或住宅更新委員會(huì)等主體進(jìn)行驗(yàn)收。區(qū)、縣（市）和濱海新區(qū)建設(shè)部門組織發(fā)改、財(cái)政、自然資源、園林綠化等相關(guān)部門（單位）和屬地街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）開(kāi)展聯(lián)合驗(yàn)收。

三、部門職責(zé)

市發(fā)改委負(fù)責(zé)指導(dǎo)項(xiàng)目立項(xiàng)、申報(bào)上級(jí)補(bǔ)助資金等工作。

市財(cái)政局負(fù)責(zé)指導(dǎo)做好老舊小區(qū)改造、電梯加裝等財(cái)政補(bǔ)助資金工作。

市自然資源和規(guī)劃局負(fù)責(zé)指導(dǎo)將城鎮(zhèn)社區(qū)更新專項(xiàng)規(guī)劃及項(xiàng)目實(shí)施方案的有關(guān)配套設(shè)施、容積率、建筑高度、建筑密度等要求納入國(guó)土空間詳細(xì)規(guī)劃，做好規(guī)劃審批和權(quán)證辦理等工作。

市建設(shè)局負(fù)責(zé)指導(dǎo)協(xié)調(diào)和統(tǒng)籌推進(jìn)全市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)自主更新試點(diǎn)，研究制定相關(guān)配套政策。

市公積金管理中心負(fù)責(zé)做好公積金提取相關(guān)工作。

市綜合執(zhí)法局、市稅務(wù)局、市公用事業(yè)集團(tuán)、電信紹興分公司、移動(dòng)紹興分公司、聯(lián)通紹興分公司、鐵塔紹興分公司、紹興供電公司、市通信發(fā)展辦公室等相關(guān)部門（單位）按各自職責(zé)做好相關(guān)工作。

四、政策保障

（一）關(guān)于建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)

老舊小區(qū)自主更新對(duì)既有建筑拆除重建，其建筑密度、日照標(biāo)準(zhǔn)、綠地率、機(jī)動(dòng)車車位配比率等無(wú)法達(dá)到現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范的，經(jīng)業(yè)主依法表決同意，可以按照不低于現(xiàn)狀條件的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行更新。

（二）關(guān)于容積率計(jì)算

1. 老舊小區(qū)實(shí)施拆除重建的，自然資源部門可以按照規(guī)定重新核定小區(qū)的規(guī)劃條件，適當(dāng)增加住宅的建筑面積和建筑套數(shù)。增加的建筑套數(shù)可以用作保障性住房、公共服務(wù)設(shè)施用房等。

2. 經(jīng)業(yè)主依法表決同意并按照經(jīng)認(rèn)定或者批準(zhǔn)的項(xiàng)目實(shí)施方案，利用小區(qū)內(nèi)空地、拆除違法建筑騰空土地等增設(shè)共用設(shè)施用房的，可以不計(jì)入小區(qū)建筑容積率、不增收土地價(jià)款。

3. 老舊小區(qū)實(shí)施拆除重建并增設(shè)樓梯、電梯、公共走廊、無(wú)障礙設(shè)施、風(fēng)道、外墻保溫層等附屬設(shè)施的，其新增的建筑面積可以不計(jì)入小區(qū)建筑容積率。

4. 為提升宜居水平，增加人民群眾獲得感，可對(duì)適當(dāng)增加的業(yè)主戶型面積給予容積率獎(jiǎng)勵(lì)，具體獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)由各區(qū)、縣（市）和濱海新區(qū)結(jié)合實(shí)際自行確定。

（三）關(guān)于資金支持

1. 老舊小區(qū)自主更新增加的套數(shù)可由各區(qū)、縣（市）政府（管委會(huì)）確定的主體進(jìn)行收購(gòu)，具體由各區(qū)、縣（市）和濱海新區(qū)自行確定，收購(gòu)所得可用于項(xiàng)目建設(shè)資金。

2. 老舊小區(qū)自主更新項(xiàng)目按原小區(qū)樓梯單元數(shù)量，參照既有住宅加裝電梯政策標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)助，市級(jí)按《紹興市人民政府辦公室關(guān)于既有住宅加裝電梯工作的實(shí)施意見(jiàn)》（紹政辦發(fā)〔2019〕24號(hào)）實(shí)施。

3. 老舊小區(qū)自主更新項(xiàng)目業(yè)主可提取住房公積金、專項(xiàng)維修資金，并允許其配偶或雙方直系親屬提取個(gè)人住房公積金；同時(shí)支持符合條件的，申請(qǐng)住房公積金貸款。

4. 老舊小區(qū)自主更新項(xiàng)目可免收（征）城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)等行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金，涉及的經(jīng)營(yíng)服務(wù)性收費(fèi)一律減半收費(fèi)，涉及的水電、燃?xì)獾裙芫€鋪設(shè)、表箱拆裝移位等工程按成本價(jià)一次性收費(fèi)。

（四）關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記

老舊小區(qū)實(shí)施自主更新后，業(yè)主可依法向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理變更登記；依法增建的保障房和服務(wù)性用房辦理不動(dòng)產(chǎn)首次登記的，可以以區(qū)、縣（市）政府（管委會(huì)）依法批準(zhǔn)的實(shí)施方案為依據(jù)。

五、工作舉措

各地要按照“先體檢后規(guī)劃原則”，組織開(kāi)展城鎮(zhèn)社區(qū)體檢工作，編制城鎮(zhèn)社區(qū)更新專項(xiàng)規(guī)劃，提出更新指引，其主要內(nèi)容按照規(guī)定納入國(guó)土空間詳細(xì)規(guī)劃。加快確定試點(diǎn)項(xiàng)目，形成工作合力，明確各方職責(zé)，制定工作機(jī)制和責(zé)任清單，統(tǒng)籌有序推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)自主更新試點(diǎn)工作。因地制宜優(yōu)化完善政策措施，細(xì)化具體操作流程，整合利用政策資源，持續(xù)推動(dòng)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)自主更新，不斷提升老舊小區(qū)居住品質(zhì)。各地出臺(tái)的相關(guān)政策要及時(shí)報(bào)市建設(shè)局。

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