南通市數(shù)據(jù)局近期公示了三宗重點地塊的規(guī)劃方案，分別是六橋之內(nèi)R24007地塊、啟秀中學(xué)旁R25004地塊、以及盛和九里云和南側(cè)R24019地塊。

這三大項目整體容積率偏低，最低僅1.05，產(chǎn)品形態(tài)以別墅、大平層為主，最大面積達到了780㎡，低密改善產(chǎn)品開始集中亮相。

這一產(chǎn)品趨勢的背后，是市區(qū)土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的整體轉(zhuǎn)向。據(jù)「新知南通研究院」不完全統(tǒng)計，2020年至2025年9月末，南通市區(qū)累計出讓涉宅地塊125宗，其中尚未取得銷售許可證的存量地塊有67宗。

進一步分析存量地塊容積率結(jié)構(gòu)可見：容積率1.1以下有8宗，1.1–1.2之間有4宗，1.2–1.5之間高達26宗。換言之，容積率在1.5以下的存量地塊共計38宗，占未推售地塊總量的半數(shù)以上。

從土地結(jié)構(gòu)到產(chǎn)品形態(tài)，數(shù)據(jù)一致指向同一趨勢：未來一段時期，南通市區(qū)新房供應(yīng)將以高端改善型產(chǎn)品為主導(dǎo)，市場供需格局面臨深刻重構(gòu)。

然而，高端市場的容量并非無限。隨著同類低密產(chǎn)品大量入市，賽道競爭將日趨激烈，單純依靠產(chǎn)品類型的紅利恐難長久制勝，產(chǎn)品設(shè)計的創(chuàng)新性、工程質(zhì)量的精細度、物業(yè)運營的長期價值等都是關(guān)鍵。

對于購房者而言，供應(yīng)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變意味著更多元化、高品質(zhì)的選擇，但也伴隨著更復(fù)雜的決策環(huán)境。在貨比三家的基礎(chǔ)上，決策邏輯需更進一步：從對價格、戶型的關(guān)注，升級為對人居迭代趨勢、資產(chǎn)長期保值能力的綜合考量。

No.1

六橋之內(nèi)R24007地塊

該地塊去年10月出讓，由致豪、南通天一置業(yè)聯(lián)合底價摘牌，拿地總價約3.08億元，地價約18610元/㎡，樓面價約17786元/㎡，是2024年南通地王。

根據(jù)公示，項目總用地面積16534.11㎡，總建筑面積31520㎡，其中住宅建面僅16860㎡，容積率低至1.05，僅規(guī)劃30戶。

項目案名已公開——金鰲府，定位中式定制院墅，面積段約380-780㎡，瞄準南通金字塔頂端人群。

盡管當前濠河板塊有盛和觀濠別院和濠東璟園兩個項目在售，但金鰲府憑借純別墅定位及超稀缺體量，形成明顯差異化，有望成為南通豪宅里程碑之作。

No.2

啟秀中學(xué)旁R25004地塊

該地塊今年6月出讓，由盛和、南通崇發(fā)置業(yè)聯(lián)合底價摘牌，拿地總價約3.69億元，地價約12473元/㎡，樓面價約9218元/㎡。

根據(jù)公示，項目總用地面積25099㎡，總建筑面積65907㎡，以河道為界分為東西兩個功能區(qū)，容積率均為1.59，打造13棟6-11層住宅，共計262套。

項目案名為盛和九里繁花，面積段覆蓋125-208㎡，對應(yīng)不同改善需求。據(jù)悉，其建面約208㎡大平層僅規(guī)劃16套，一層一戶。

該項目最大優(yōu)勢在于其區(qū)位配套——地鐵2號線體育公園站及啟秀中學(xué)與項目直線距離均在500米以內(nèi)。

板塊內(nèi)目前無新房在售，項目入市后將有效滿足地緣客戶的改善需求及部分學(xué)區(qū)剛需。

No.3

盛和九里云和南側(cè)R24019地塊

該地塊去年11月出讓，由盛和、南通五水置業(yè)聯(lián)合底價摘牌，拿地總價約15.37億元，地價約14710元/㎡，樓面價約10671元/㎡。

該項目體量較大，占地面積約104462㎡，容積率上限為1.38，建筑面積上限為144000㎡，規(guī)劃打造別墅、疊拼、小高層組合產(chǎn)品。

根據(jù)此前南通市公共資源交易平臺發(fā)布的《R24019地塊建設(shè)項目方案設(shè)計資格后審公告》，該項目產(chǎn)品面積段及套數(shù)配比大致如下（設(shè)計方案僅供參考）——

2-3層別墅，建面約175-450㎡，套數(shù)占比37%

4層疊拼，建面約190-200㎡，套數(shù)占比3%

8-12層小高，建面約139-180㎡，套數(shù)占比60%

該項目最大優(yōu)勢為景觀資源，毗鄰?fù)〒P運河及通呂運河，兩面環(huán)水環(huán)境優(yōu)越。尤其頭排別墅，緊鄰綠廊景觀，一線運河視野，宜居屬性拉滿。

盡管五龍匯板塊目前在售項目較多（共9個，截至9月底廣義庫存超3300套），但產(chǎn)品類型多以小高層和高層為主。該地塊通過別墅產(chǎn)品差異化定位，與北側(cè)九里云和形成互補，滿足終極改善客群的需求。