“有些新盤居然漲價(jià)了！”

從去年到今年，小燦斷斷續(xù)續(xù)在看房，他傾向于購買龍崗大運(yùn)一帶的新盤，但到今年國慶，他突然發(fā)現(xiàn)有些盤已經(jīng)漲價(jià)了。

這個(gè)說法，似乎和當(dāng)前的樓市情形有出入。

但@深圳買房計(jì)劃 粗略統(tǒng)計(jì)了7月至今入市的加推新盤，發(fā)現(xiàn)的確有7個(gè)項(xiàng)目的均價(jià)已上漲。

▲數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)絡(luò)公開信息，請(qǐng)以開發(fā)商公布為準(zhǔn)

你還知道哪些項(xiàng)目漲價(jià)了？

一套漲超40萬！

是真的火，還是“太自信”？

在這些項(xiàng)目中，漲幅最大的莫過于位于光明的觀玥名邸。

觀玥名邸最早在2024年10月開盤，當(dāng)時(shí)均價(jià)約3.8萬/㎡，還要打出最低約87折的折扣，折后約3.25萬/㎡、最低總價(jià)253萬左右就能上車3房。

直接刷新了光明城片區(qū)的底價(jià)，還是首個(gè)新規(guī)新盤，毫無疑問地直接開盤“日光”。

不過，后續(xù)幾次入市，都在不斷漲價(jià)：

2024年11月加推，折后均價(jià)約3.78萬/㎡，面積最小的82㎡總價(jià)約293萬起；

今年10月加推，折后均價(jià)4.01萬/m2，面積最小的80㎡總價(jià)297萬起.

比起去年10月，今年加推漲幅超20%！

以同樣是約80㎡的3房2衛(wèi)的戶型看，最低總價(jià)也已經(jīng)上漲約44萬。

▲項(xiàng)目價(jià)格不斷上漲（圖為備案價(jià)）| 圖源：行舟深房，數(shù)據(jù)來源：深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)

當(dāng)然，一路漲價(jià)也并非沒有原因：

一是，首開價(jià)格本身就偏低，當(dāng)時(shí)業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)項(xiàng)目的利潤空間非常微薄，加上“日光”銷售無壓力，后續(xù)漲價(jià)是在所難免的；

二是，片區(qū)的深圳實(shí)驗(yàn)光明科林學(xué)校已經(jīng)開學(xué)，而且13號(hào)線通車時(shí)間也越來越近，片區(qū)的利好都在兌現(xiàn)，市場認(rèn)可度高；

三是，去年在光明城片區(qū)及周邊的新盤，都已經(jīng)差不多賣完，在沒有競爭對(duì)手的情況下，開發(fā)商選擇漲價(jià)惜售。

而單套總價(jià)上漲最多的，則是龍崗中心城的景云上辰。

景云上辰最早在今年1月開盤，推售1棟產(chǎn)品，當(dāng)時(shí)的折后均價(jià)約4.51萬/㎡，現(xiàn)在已經(jīng)變成了約4.94萬/㎡。

均價(jià)漲幅超15%！

而且，首次開盤時(shí)，約99㎡的3房2衛(wèi)，最低折后總價(jià)約388萬；近期加推的3棟產(chǎn)品，約100㎡的3房2衛(wèi)，最低折后總價(jià)約434萬。

幾乎一樣的戶型，面積段僅相差1㎡，總價(jià)卻相差了46萬！

如果和2023年就已經(jīng)備案入市的項(xiàng)目相比，或許價(jià)格差異更大。

比如寶安沙井的會(huì)展灣名邸，2023年開盤的一期產(chǎn)品會(huì)展灣雍境，當(dāng)時(shí)備案均價(jià)約4.76萬/㎡，去年折后最低均價(jià)約4.2萬/㎡。

但如今，二期的會(huì)展灣名邸，最新備案價(jià)約4.9萬/㎡，折后均價(jià)也高達(dá)4.85萬/㎡。

算下來漲幅超15%。

總的來說，這些項(xiàng)目漲價(jià)的原因都大同小異：

一是，此前售價(jià)過低，目前競爭壓力減少；

二是，項(xiàng)目配套還可以、市場認(rèn)可；

三是，加推新品位置更好，或是加推大戶型/新規(guī)產(chǎn)品等；

四是，限購條件放松，買家增加。

面對(duì)漲價(jià)，有買房人選擇直接下手，“價(jià)格差不多吧，能匹配我們剛需的要求就好?！?/p>

不過，部分“等等黨”還是決定再等等。

“我感覺有些項(xiàng)目不值這個(gè)價(jià)，明年再看吧?！毙N表示。

你覺得接下來漲價(jià)的新盤會(huì)更多嗎？

過半還在降！

降價(jià)還是主旋律？

當(dāng)然，在漲價(jià)之外，降價(jià)的項(xiàng)目也不少。

我們發(fā)現(xiàn)，在16個(gè)加推項(xiàng)目中，僅一個(gè)項(xiàng)目的均價(jià)無變化，其他7個(gè)均價(jià)上漲、8個(gè)均價(jià)下降。

▲部分降價(jià)項(xiàng)目 （為免不必要的麻煩，這里不予公開降價(jià)項(xiàng)目名稱）

對(duì)比起漲價(jià)項(xiàng)目，項(xiàng)目的降幅都比較小，最高也不過5%左右。

其中，大部分降價(jià)的原因之一，是大戶型套數(shù)減少或面積段有所下降，還有部分是加推樓棟的位置較差。

比如光明某項(xiàng)目，這次加推的樓棟直面2條主干道的交叉路口，不管是從噪音，還是從風(fēng)水來說，都不是好位置。

也因此，項(xiàng)目的備案單價(jià)比去年跌了5%左右，過去84㎡戶型要280多萬，如今260多萬就能買到89㎡戶型。

部分項(xiàng)目的降價(jià)情況更難察覺。

比如有的項(xiàng)目少量多次加推，分期較多、樓棟數(shù)量多、戶型種類多，讓人很難直接對(duì)比是否有降價(jià)的情況。

但我們觀察發(fā)現(xiàn)，這個(gè)項(xiàng)目在去年推出的約94㎡戶型，單價(jià)約5萬/㎡起、總價(jià)約470多萬起，今年不同樓棟、同面積房源最低卻只要4.5萬/㎡、總價(jià)427萬起。

兩相對(duì)比，降價(jià)約46萬。

事實(shí)上，@深圳買房計(jì)劃 認(rèn)為，這些項(xiàng)目降價(jià)的主要原因，除了樓棟位置不同、面積段有變化外，也有部分是此前降價(jià)未到位、或在上一輪新政中漲幅過高，因而有所回調(diào)。

但比起2023到2024年間，多個(gè)項(xiàng)目降價(jià)幾十萬、上百萬的情況，今年的房價(jià)穩(wěn)健了許多。

你覺得新盤價(jià)格穩(wěn)定了沒有？

又會(huì)不會(huì)選擇這個(gè)時(shí)期買房呢？