在地產行業(yè)持續(xù)下行的當下，擁有穩(wěn)定現金流的物業(yè)公司便成為了資本市場上的 “香餑餑”。

就在近日，港交所一則公告將弘陽服務推向了輿論風口，不僅被承押人強制執(zhí)行抵押權益，還委任了接管人！

01

弘陽服務掌控權基本易主

這則公告的核心意思就是：弘陽服務的控股股東弘陽服務（控股）集團，此前將手中3.02億股公司普通股質押給了Serica Agency Limited，也就是債主，而這些股份占弘陽服務總股本的72.77%，從這個占比來看，意味著控股股東幾乎是押上了手中所有的弘陽服務股權。

而如今，觸發(fā)質押協議中約定條款的條件已經達成，Serica Agency Limited作為債主，便按此前協議強制行使了抵押權益，直接接管了這部分股權。

同時在10月21日，Serica Agency Limited還委任了兩位新的接管人來全權負責處置這批股份，包括要不要賣掉、賣給誰之類的。

也就是說，控股股東對弘陽服務的控制權，至此已基本易主。

02

從地產業(yè)績下滑到物業(yè)股權易主

在房地產行業(yè)，物業(yè)公司因為手握穩(wěn)定的物業(yè)費現金流，都屬于地產體系內的優(yōu)質資產，甚至被稱為“搖錢樹”，因此通常不會被輕易處置。

而此次弘陽服務股權遭強制接管，本質上還是地產開發(fā)母公司的債務傳導所致。

從弘陽地產這兩年的業(yè)績層面來看，近三年業(yè)績可以說是呈斷崖式下滑。

2023年總營收197.95億元，2024年直接降至113.06億元，同比降幅42.9%；2025年上半年營收僅27.12億元，同比再降54.8%，營收規(guī)模持續(xù)下滑直接導致了公司現金流的斷裂。

與此同時，在疊加融資利息、人員成本等剛性支出讓虧損也在不斷加劇，2023年歸母凈利潤虧損72.15億元，2024年虧損50.22億元，2025年上半年虧損18.84億元。

且凈利潤率從2023年的-39.10%擴大至2025年上半年的-85.56%，盈利能力的喪失必然也進一步削弱了債務償還能力，直接引爆了債務危機。

可以看到公告中，2024年8月19日，弘陽旗下另一家子公司弘昇有限公司因無力償債啟動債務重組，此時現金流已極度緊張的控股股東，便只能將手中唯一的優(yōu)質資產弘陽服務72.77%股權質押，以此作為重組的籌碼。

到了2025年初，弘陽地產母公司的整體債務重組談判破裂，因債主對債務減免方案、還款等條款無法達成一致，無力還債的弘陽，按照此前的質押協議，最終質押的弘陽服務股權就被債主Serica強制接管，用于彌補損失，也就導致了此次股權變動的爆發(fā)。

此次弘陽服務股權事件，也說明了兩點現狀：

其一，即便地產行業(yè)整體下行，物業(yè)公司的市場價值仍被認可。

其二，也側面暴露了弘陽地產母公司的資金壓力，要不是母公司現金流極度緊張，也絕不會把這么核心的物業(yè)資產押出去，且一下子押72.77% 。

03

房企加速推動物業(yè)獨立上市

弘陽服務的股權易主并非個例，而是地產行業(yè)下行期，房企在債務壓力下，被迫處置優(yōu)質資產“以資抵債”的典型縮影。

據業(yè)內統計，在此之前已經有金科服務、恒大物業(yè)、佳源服務、寶龍商業(yè)這4家上市物業(yè)公司，因為母公司欠了錢，導致自家物業(yè)共計的股票被質押、甚至被接管。

而與之形成鮮明對比的是，將物業(yè)公司從集團體系中單獨剝離并推動獨立上市的物業(yè)公司，走出了截然不同的發(fā)展路徑。

這背后的邏輯是在于資本市場的估值差異，當前地產開發(fā)業(yè)務因行業(yè)下行，普遍不受資本青睞，市盈率長期處于低位，而物業(yè)公司憑借穩(wěn)定的物業(yè)費現金流以及盈利能力，更受資本市場認可，從而也能獲得更高的市盈率估值。

相信接下來會讓更多房企加速推進物業(yè)獨立，打造一條具備持續(xù)造血功能的“第二增長曲線”。