最近據(jù)媒體報道，惠譽評級亞太區(qū)企業(yè)評級董事石露露表示，中國房地產(chǎn)市場或?qū)⒕S持緩慢下行態(tài)勢，整個行業(yè)還在探底的過程中，尚未觸底。

惠譽評級一向很有公信力，比如它對于美國的主權(quán)信用評級都是該下調(diào)就下調(diào)，毫不含糊。

惠譽對中國房地產(chǎn)的最新判斷可以說是一針見血：這一次房地產(chǎn)下行絕非簡單的周期性波動，而是結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)折的開始；它的波動根源不是房地產(chǎn)行業(yè)本身，而是宏觀經(jīng)濟整體的結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變。

從數(shù)據(jù)上看，2024年底到2025年初，中國樓市一度出現(xiàn)短暫回暖：成交量上升、價格企穩(wěn)、信貸松動。在這段時期，政策層面釋放了一系列寬松的信號——降低首付比例、取消限購限貸、放寬開發(fā)商融資。

這讓市場一度以為“政策底”已經(jīng)出現(xiàn)。

然而惠譽的數(shù)據(jù)顯示，從2025年4月起，樓市再次進入下行通道，6月開始跌幅擴大。新房價格、成交額雙雙回落，二手房市場更是“量價齊跌”，連一線城市都難獨善其身。

這說明，市場的復(fù)蘇并沒有形成自我強化的正反饋。

在房地產(chǎn)這個高度依賴預(yù)期和杠桿的行業(yè)里，一旦信心未能真正恢復(fù)，短期反彈就注定會被現(xiàn)實打回原形。

問題的根源在于——支撐房價的“人口紅利”和“杠桿紅利”，都在消失。房地產(chǎn)的邏輯從來不只是金融，它作為人居場所，根還是在“人”。

惠譽報告預(yù)測，中國中長期每年的新增住房需求約為8億平方米，而新建商品房能夠滿足6億平方米，剩余部分將由保障性住房和存量空置房來消化。

也就是說，中國房地產(chǎn)的年銷售面積未來可能比現(xiàn)在還要再下降15%到20%。

中國人口總量已進入下降通道，年齡結(jié)構(gòu)迅速老化，城鎮(zhèn)化速度放緩，年輕人口銳減，老齡化社會使得“新增購房者”越來越少。

城市不斷擴大而人不斷涌入城市的時代已經(jīng)結(jié)束。未來的市場將更多是換房需求而非新增需求，而換房意味著“有買有賣”，總量不再增長。

說白了就是，蛋糕的大小，已經(jīng)不再增長了。

還有一個因素是，年輕人的收入預(yù)期不再樂觀。就業(yè)環(huán)境不穩(wěn)、工資增長停滯、消費信心低迷，這些都壓制了他們的購房能力。年輕人已經(jīng)不像以前那樣愿意“無腦背負貸款”。

以前，地方政府通過賣地獲得財政收入，開發(fā)商通過高杠桿拿地融資，銀行通過房貸放水獲得利潤，而居民則用三代人的積蓄去追逐資產(chǎn)升值的幻覺。

這個循環(huán)在2020年前后戛然而止。

現(xiàn)在，單靠地產(chǎn)行業(yè)政策已經(jīng)無法扭轉(zhuǎn)頹勢。不管是限購放開、LPR下降還是融資松綁，這些政策能起作用“緩跌”，但無法讓房價重新繼續(xù)上漲。

因為問題不在于政策是否寬松，而在于整個經(jīng)濟體系的杠桿已經(jīng)飽和，居民資產(chǎn)負債表也在被動收縮。

當(dāng)居民不愿再舉債消費、企業(yè)不敢再舉債擴張時，房地產(chǎn)這個昔日的“增長引擎”，自然難以再啟動。

不過，現(xiàn)在人們對房地產(chǎn)又有一種過度悲觀，這其實也不夠理性。因為，下行并不意味著全行業(yè)的崩塌。

惠譽提到一個關(guān)鍵趨勢：“卷產(chǎn)品、競品質(zhì)”成為新常態(tài)。這意味著房地產(chǎn)將進入分化重構(gòu)的時代。

一線城市和核心二線城市，仍然具備相對穩(wěn)定的基本面——人口凈流入、產(chǎn)業(yè)集中、優(yōu)質(zhì)教育資源，使得房價下跌空間有限。而三四線城市、資源型城市、人口流出地區(qū)，則面臨持續(xù)的去庫存壓力。

在高端、改善型住宅領(lǐng)域，需求仍有支撐。那些地段好、配套優(yōu)、設(shè)計精的“好房子”，仍然能維持成交與價格的韌性。

而面向剛需、投資屬性強的普通住宅，則會繼續(xù)承壓。過去“買房穩(wěn)賺不賠”的邏輯，已經(jīng)徹底失效。

從政策層面看，政府已經(jīng)逐漸從“托市”轉(zhuǎn)向“重構(gòu)”。

“好房子”概念越來越受到強調(diào)，即安全、舒適、綠色、智能的居住品質(zhì)，房地產(chǎn)將回歸居住屬性，進而滿足居住體驗升級的功能。

未來房地產(chǎn)的政策導(dǎo)向?qū)⒏袷浅鞘泄卜?wù)的一部分，而不再是“拉動GDP”的手段。

這是經(jīng)濟結(jié)構(gòu)從“房地產(chǎn)驅(qū)動”的路徑依賴中退出，所必須付出的痛苦代價。房地產(chǎn)在中國GDP中的占比，從高峰的25%左右降到如今的15%左右，仍將繼續(xù)緩慢下行。

未來政策要做的，不是讓房價再暴漲，而是防止硬著陸、控制系統(tǒng)性風(fēng)險，讓市場緩慢出清。

對于投資者而言，房地產(chǎn)的高收益時代已經(jīng)過去，但它依然是抗通脹、保值的重要工具——前提是選對城市、選對標的。

惠譽說，房地產(chǎn)市場尚未觸底，其實這不一定是個壞消息。未來的中國房地產(chǎn)，不會消失，但會變得慢、變得穩(wěn)、變得理性。

這既是行業(yè)的宿命，也是中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的必經(jīng)之路。

最后，引用惠譽的一段原文，作為結(jié)束，我想這才是惠譽報告中至關(guān)重要的、充滿深意的一段話：

“我們認為整個行業(yè)的穩(wěn)定需要一攬子政策來解決現(xiàn)有的這些痛點，包括對經(jīng)濟的提振、就業(yè)環(huán)境的改善、有效去庫存等。這會是各個行業(yè)之間、政府和企業(yè)之間、企業(yè)和百姓之間不斷博弈的過程，需要一定的時間。我們認為，行業(yè)實現(xiàn)真正的止跌企穩(wěn)仍需時日，需等待經(jīng)濟、消費和市場預(yù)期逐步形成良性迴圈。”

也就是說，只有內(nèi)需真正受到提振、消費真正復(fù)蘇、經(jīng)濟信心真正重回的時候，房地產(chǎn)市場也才能真正談得上企穩(wěn)。如果那一刻沒有到來，那么房價可能會一直緩慢下跌。