前文回顧：

本號一般主聊房子，但其實(shí)任何資產(chǎn)，在某種程度上，邏輯是通的。

我們做個舉例：

假設(shè)現(xiàn)在金價是1000元/克，請問怎么看待它的價值？

那A股呢，4000點(diǎn)，怎么看待它的價值？

一、短線和長線

如果窮盡所有人的看法，我想無論是1000元的金價還是4000點(diǎn)的大A，樂觀的人占比，高于悲觀的人。

換句話說，群體情緒在這兩件事上，是較為樂觀的。

這件事就很有意思了，為什么2000點(diǎn)和500元/克的時候，群體情緒恰好是反過來的呢？

這里有個非常重要的常識：

【群體情緒的底層邏輯，是短線策略】

也就是說，買漲不買跌——對應(yīng)的是短線，即便某種資產(chǎn)的價格很高，只要它有上漲預(yù)期，大家就會樂觀。

這個上漲預(yù)期，其實(shí)是短線。

長線在這個群體情緒里，起到的作用微乎其微。

二、估值與套利

為什么很多人500元不進(jìn)、2000點(diǎn)不進(jìn)，而偏要1000元入場、4000點(diǎn)入場？

如前文所言，他們內(nèi)心里，是瞄著短期上漲去的，雖然嘴上可能不認(rèn)，“我買金子就是喜歡，喜歡囤這東西，沒打算賣”。

正是因?yàn)檩^大概率的短期上漲預(yù)期或看到了別人的賺錢效應(yīng)，才促使人們高價入場而不是低價入場，你說他有沒有想好什么時候出手呢？

我覺得多數(shù)人好像并沒有。

這和什么類型的資產(chǎn)無關(guān)，你說2016年底，北京房價已經(jīng)在前一年和當(dāng)年連漲兩波行情的時候，還要入場的人們，他們真有想好，一到頂就出手嗎？

我不覺得，而且樓市行情不像其他兩樣，它給人的思考決策時間和出手機(jī)會非常漫長，手握資產(chǎn)的人，在下跌前半段，幾乎可以隨時套現(xiàn)獲利離場。

這是哪里出了問題？

復(fù)雜講，就是錯把短線機(jī)會當(dāng)長線。

簡單講就是估值體系出了問題。

三、價值和價格

首先要明確，如果你實(shí)行的計(jì)劃是長線的話，估值和看漲看跌一點(diǎn)關(guān)系都沒有。

高價格，對應(yīng)的是低價值；

低價格，對應(yīng)的是高價值。

這非常容易理解。

我隨便拿一個網(wǎng)上傳的房價成交舉例：

比如融澤嘉園那個92平的南北兩居室，假設(shè)就是同一套房子，就是你們家1號院601室這套：2023年成交630萬、2025年成交430萬。

請問怎么給這個資產(chǎn)評分？

大眾情緒當(dāng)然是，融澤嘉園是垃圾，都跌成這個德行了。

然后為了找到下跌理由，說出一堆問題：

昌平是郊區(qū)沒價值，回龍觀不行，不是純商品房真不能碰啊，沒有學(xué)區(qū)就是不保值，第四代住宅來了二手房沒人要了......等等等等一系列問題。

從短期情緒看，這些都可以理解，因?yàn)樗卸贾赶蛄艘粋€問題核心：

這套房不具備短期上漲能力或沒有看到身邊人的賺錢效應(yīng)，對短線情緒者而言不具備套利空間。

短期必須要預(yù)期、必須要情緒、必須要賺錢效應(yīng)、必須要看得見摸得著的套利空間，這再正常不過了。

但從長線看，是理智、客觀甚至冷血的，就是簡單機(jī)械的打分。

如果以10分為滿分的話，請問什么樣的房子是10分？

（注意：這里可不是談居住體驗(yàn)，就是冷血的銅臭味的評價一個資產(chǎn)）

答案非常明確，能100%確定它不會跌一毛錢，它就是10分。

因?yàn)橘Y產(chǎn)最怕的一定是跌，全宇宙誰能保任何一個什么東西它只要100%不跌，那它對普通人來講，就是10分。

我們假設(shè)：

400萬是它的底價，歷史鐵底，好，那融澤嘉園601室這套92平米的南北兩居室，400萬的時候，打分為10分。

那問題來了，有人不承認(rèn)它400萬是鐵底怎么辦？

其實(shí)也非常簡單啊，只是把整個估值線拉長一點(diǎn)罷了。

舉例：

張三就是一個極端悲觀的人，他認(rèn)為250萬是鐵底（每個人都有做夢和估值這兩項(xiàng)權(quán)利，250肯定也有）。

那么，同是這一套房，630萬頂部價格打分為1.5分（畢竟還有住的價值，不能打0分），跌到600萬變成2.2分，550萬變成4分，500萬6分，450萬7分，350萬8.2分，280萬9分，250萬10分。

而李四是一個相對客觀的人，他認(rèn)為400萬是鐵底，那么，同是這一套房，630萬頂部打分為1.5分，600萬打分3分，500萬打分6分，450萬打分8分，430萬打分9分，400萬打分10分。

那有沒有一種情況，可以統(tǒng)一張三和李四的打分體系？

有且只有一種——馬后炮法。

因?yàn)榇蠹叶疾怀姓J(rèn)對方的鐵底，那就只能到未來往回看，如果到某個價格后，不再下跌開始上漲，那最低那套的成交價格，自然就是10分。

（但不管怎么說，頂部巨大泡沫的價格，一定是打低分）

換句話說，每套房的打分權(quán)完全在你自己手里。

但是打分邏輯不會變。

它一定遵循：

高價格，對應(yīng)的是低價值，對應(yīng)低打分；

低價格，對應(yīng)的是高價值，對應(yīng)高打分。

這就完美避開了你對市場漲跌的看法，因?yàn)閿?shù)字是講道理的，大數(shù)就是大數(shù)、小數(shù)就是小數(shù)。

四、決策

原則上講，沒人能幫另一個人決策，因?yàn)槿绻咽袌隹醋鍪且槐緯敲匆磺€讀者會有一千個哈姆雷特。

但是有了這套資產(chǎn)估值評分體系，你就能排除了一切外部干擾，完全尊崇你自己的內(nèi)心。

無論你是準(zhǔn)備賣房的，還是準(zhǔn)備買房的，自己找好之前的頂部價（這個是可查的、確定的），自己給自己預(yù)期一個鐵底價，然后你們兩口子在家掰手指頭打分就好了，摒棄所有短期情緒、排除一切外部干擾，是買是賣，全憑內(nèi)心。

當(dāng)然了，我知道這很難，因?yàn)槿吮旧砭褪勤吚芎Φ?，幾乎所有人與生俱來的能力，其實(shí)都是短線判斷力，而非長線，很反人性。

北京這一輪的房地產(chǎn)價格的深度調(diào)整，應(yīng)該是你我走出大學(xué)校門、步入社會以來，上的最生動、最刻骨銘心也是最貴的一堂課。

我是在這堂課里花了血本的，真是不敢有一點(diǎn)怠慢地反復(fù)思考，希望你也是。

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