01

你聽說了嗎？

重慶的商業(yè)用地允許變更土地性質(zhì)了！

此消息一出，一定會讓許多住宅開發(fā)商菊花一緊：

這么多商業(yè)用地要是全都變成住宅，我的房子還怎么賣？當(dāng)初花大價錢拿的住宅用地豈不是又砸手里了？

先別急，事情的真相和你們想的不一樣。

近期，重慶發(fā)布了《重慶市要素市場化配置綜合改革試點行動方案（公開征求意見稿）》。在這份方案當(dāng)中，大家最關(guān)注的便是涉及到土地市場的第八條：

“允許企業(yè)對符合條件的存量商業(yè)辦公用地進行用地功能性質(zhì)合理轉(zhuǎn)換、置換。”

圖源財聯(lián)社

這是一次極具突破性的制度創(chuàng)新。

它意味著，沉睡在城市角落的那些低效的商業(yè)土地，終于迎來了被重新喚醒的可能。

這不僅是一場土地利用效率的革命，更是一場城市空間與經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的深層重構(gòu)。

重慶城市發(fā)展的思路正由“增量擴張”逐漸轉(zhuǎn)向“存量激活”。

但請注意，文件中白紙黑字寫得清清楚楚：

房地產(chǎn)用地除外。

所以，想把商業(yè)變住宅，沒戲！

02

過去二十年，重慶的城市發(fā)展經(jīng)歷了飛速的擴張。

從渝中半島一路向北，金開大道、禮嘉、中央公園片區(qū)接連崛起，卻也帶來了新的問題：

中心城區(qū)土地利用效率下降，商業(yè)地產(chǎn)空置率上升，很多老城區(qū)甚至陷入了“有地?zé)o用”的困局。

根據(jù)重慶相關(guān)主管部門所提供的數(shù)據(jù)，目前全市的商業(yè)辦公存量面積已超過6000萬平方米，部分區(qū)域的空置率更是高達30%以上。

這些土地既無法形成新的產(chǎn)業(yè)聚集，又被原用途“鎖死”，從而成為城市更新進程中的沉重負擔(dān)。

而重慶這一次的改革試點，正是要打破這種制度性僵局。

文件明確提出：

“支持已供存量土地進行2.5級臨時利用，用于公共服務(wù)配套；支持工業(yè)、倉儲物流、科研等不同產(chǎn)業(yè)用地類型合理轉(zhuǎn)換；允許土地使用權(quán)人按新規(guī)劃用途（房地產(chǎn)用地除外）以協(xié)議方式辦理用地手續(xù)?！?/em>

這意味著，一塊低效的商業(yè)地，不必再等漫長的招拍掛周期。只要符合規(guī)劃，就能通過轉(zhuǎn)換、置換、臨時利用等方式重獲新生。

事實上，重慶在不斷的城市更新實踐中，就早已開始探索存量盤活的路徑。

比如我在前一篇文章中重點提到的江北長安三工廠城市更新項目。

長安三工廠城市更新效果圖（圖源網(wǎng)絡(luò)）

該項目是重慶投資規(guī)模最大的一宗城市更新地塊，占地將近2000畝，總投資超過208億元。

以前這里是重慶制造業(yè)的象征；而現(xiàn)在，它正被精心打造成融合了智能制造、總部辦公和創(chuàng)新研發(fā)的產(chǎn)業(yè)綜合體。

這個項目采用的正是“低效土地再開發(fā)”這一模式——通過原工業(yè)用地的功能轉(zhuǎn)換，引入現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)與公共服務(wù)設(shè)施，從而實現(xiàn)從“老廠區(qū)”到“新產(chǎn)業(yè)高地”的蛻變。

又比如大渡口區(qū)的46個低效地塊向社會資本全面開放。

這些項目涵蓋廢棄廠區(qū)、老舊倉儲用地、閑置商業(yè)地等，全部經(jīng)由“協(xié)議方式+補繳出讓金”得以盤活。

大渡口（圖源網(wǎng)絡(luò)）

這種“社會資本參與+政策賦能”的模式，不僅能激活低效土地，還能為地方政府帶來持續(xù)的收益。

這種做法，也正在被重慶其他主城區(qū)快速復(fù)制。

渝中區(qū)的長濱路沿線更新項目、江北嘴的A-ONE復(fù)工計劃、沙坪壩三峽廣場商圈重塑……都在不同程度上使用了“存量用地再開發(fā)”的思路。

重慶的“土地二次創(chuàng)業(yè)”，已經(jīng)全面啟動。

03

不知道你們注意到?jīng)]有，在第八條中有一句非常重要的話：

“低效用地再開發(fā)項目涉及土地出讓金全部安排給項目所在區(qū)縣政府，用于低效用地再開發(fā)。”

這是一個極具現(xiàn)實意義的創(chuàng)新條款。

過去，地方財政增長在很大程度上依賴土地出讓收入。一旦賣地收入陷入瓶頸，城市財政壓力與發(fā)展動力之間便形成了新的矛盾。

而現(xiàn)在，區(qū)縣政府從“賣地收錢”轉(zhuǎn)向“盤地生財”，財政激勵機制發(fā)生了結(jié)構(gòu)性變化，政府的積極性也將被重新激發(fā)。

不再依賴一次性出讓收入，而是通過長期的產(chǎn)業(yè)更新、功能提升來獲得更可持續(xù)的收益。

此外，文件還提出：

“探索低效用地再開發(fā)項目納入政策性銀行貸款范圍?！?/em>

這相當(dāng)于為城市更新注入了金融活水，未來更多低效地塊將通過“政策性資金+社會資本”共同來撬動。

這種多元融資和市場主導(dǎo)的格局，將極大提升重慶城市更新的落地速度。

04

那重慶這一次的“土改”又會對城市發(fā)展帶來哪些深層影響？

我總結(jié)了一下，主要有以下五個方面：

1

城市空間的重構(gòu)與界面提升。

這次改革最大的價值，不僅在于“盤活地”，更在于“重塑城”。

我在前兩天的文章中講到的“江北嘴的大坑”就是一個非常典型的例子（見文章：《江北嘴的大坑，終于有人來填了！》）

圖源網(wǎng)絡(luò)

江北嘴在過去幾年因為多個項目陷入停擺，一度出現(xiàn)“地塊空心化”現(xiàn)象。

而如今，通過功能調(diào)整、用地轉(zhuǎn)換與城市更新相互聯(lián)動，新的總部辦公、文創(chuàng)、居住等多元功能正在重新聚合。

這將直接改變江北嘴的城市界面與景觀形象，讓城市的“面子”與“里子”同時升級。

2

產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化與空間錯配的矯正。

商業(yè)辦公過剩、產(chǎn)業(yè)用地不足，這是許多城市都在面臨的共性問題。

通過功能轉(zhuǎn)換，重慶能夠?qū)㈤e置的商業(yè)地轉(zhuǎn)化為科創(chuàng)載體、文化創(chuàng)意基地、公共服務(wù)用地，實現(xiàn)更高的土地產(chǎn)出效率。

北倉文創(chuàng)街區(qū)（圖源網(wǎng)絡(luò)）

3

城市更新與城市韌性的提升。

“2.5級臨時利用”機制，是重慶此次政策中的一大亮點。

它讓部分處在“更新過渡期”的土地能夠被用于公共服務(wù)、社區(qū)配套、綠色空間等用途，既提高了城市運行效率，也增強了城市應(yīng)對變化的靈活性。

4

財政結(jié)構(gòu)更健康、開發(fā)模式更可持續(xù)。

這項改革實質(zhì)上是在推動財政從“短期的土地財政”走向“長期的資產(chǎn)經(jīng)營”。

通過土地再開發(fā)形成長期穩(wěn)定收益，重慶在城市化后期保持財政活力的路徑變得更加清晰。

5

城市競爭力與國際化水平的再提升。

盤活存量，不僅是為了解決空間效率，更是城市競爭力的象征。

未來重慶的兩江四岸和主城核心區(qū)將在更新中，完成從單純的“地理中心”向“創(chuàng)新中心”和“生活中心”的轉(zhuǎn)型。

城市界面更加國際化，空間利用更加智慧化，功能布局更加復(fù)合化。

05

“十五五規(guī)劃建議”對房地產(chǎn)的定位十分明確，即“推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”。

這是中國城市從“規(guī)模擴張”走向“品質(zhì)提升”的關(guān)鍵拐點。

而重慶這一次的改革試點，與這個方向高度契合。

這不僅是地方政策的突破，更是一場“未來城市治理方式”的先行實驗。它展示了一個超越房地產(chǎn)周期的更宏大的城市邏輯：

讓土地回歸城市本身的功能，讓空間重新服務(wù)于人的生活與創(chuàng)新。

這不僅是重慶樓市的“大變天”，更是中國城市更新時代的“新開端”。