文/潘仲光

中國(guó)高爾夫球協(xié)會(huì)副主席、女子世界高爾夫排名董事、女子中巡賽事公司董事長(zhǎng)、東方高爾夫國(guó)際集團(tuán)總裁、中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、中國(guó)五十人經(jīng)濟(jì)論壇理事。

這幾天，中高協(xié)剛剛發(fā)布了，其中提到全國(guó)平均打球價(jià)格是530元/輪，84%的球場(chǎng)都面向公眾開(kāi)放。這個(gè)數(shù)字略高于美國(guó)公眾球場(chǎng)的打球價(jià)。過(guò)去幾年，中國(guó)球場(chǎng)總量的減少，加上疫情后人們需求增加所導(dǎo)致的打球人口增加，讓全國(guó)打球平均價(jià)格有所上漲。

無(wú)論從經(jīng)營(yíng)模式還是平均價(jià)格來(lái)看，中國(guó)大部分球場(chǎng)與美國(guó)公眾球場(chǎng)模式一致，只是沒(méi)有使用同樣的名稱。從土地使用模式來(lái)看，國(guó)內(nèi)很多球場(chǎng)與集體經(jīng)濟(jì)體合作，采用租賃集體土地模式，相對(duì)控制了成本，也帶來(lái)相對(duì)“親民”的價(jià)格。但這不是唯一的球場(chǎng)土地使用模式，在美國(guó)，也有球場(chǎng)購(gòu)買商業(yè)用地。

我在美國(guó)南方長(zhǎng)大，也參加過(guò)田納西州俱樂(lè)部的建設(shè)。很多人以為高爾夫貴是因?yàn)椴萜骸?huì)所和服務(wù)，但球場(chǎng)生意里，土地才是“定海神針”。地越貴，球場(chǎng)要花的錢越多，后期收費(fèi)就越高。我想用通俗的方式，講講土地成本如何影響球場(chǎng)的成本結(jié)構(gòu)和定價(jià)方法。

先說(shuō)成本。一個(gè)18洞球場(chǎng)一般需要120到200多英畝的地(相當(dāng)于900到1500畝)。如果是大城市或熱門旅游區(qū)，拿地本身可能比建球場(chǎng)還貴。拿地后，還會(huì)有利息、稅費(fèi)和保險(xiǎn)等“資金占用成本”。再加上房產(chǎn)稅通常跟地價(jià)掛鉤，地越值錢，稅越高。還有一個(gè)容易被忽略的點(diǎn):機(jī)會(huì)成本。同樣的地如果蓋房子、做商業(yè)，利潤(rùn)可能更高，那么做球場(chǎng)就得靠更高的收入來(lái)“對(duì)得起這塊地”。

以160英畝(約970畝)的土地為例:假如情景A的土地成本為5萬(wàn)美元/英畝(總計(jì)800萬(wàn)美元)，而情景B為50萬(wàn)美元/英畝(總計(jì)8000萬(wàn)美元);該項(xiàng)目融資成本為有效年化6%(利息+稅費(fèi)+租賃等效);其他固定成本(人員、養(yǎng)護(hù)、公用事業(yè)、保險(xiǎn))為250萬(wàn)美元/年;球場(chǎng)年打球輪次為5萬(wàn)。

綜合計(jì)算年度土地占用成本:情景A為48萬(wàn)美元(800萬(wàn)美元×6%)，情景B為480萬(wàn)美元(8000萬(wàn)美元×6%);總固定成本:情景A為298萬(wàn)美元(250萬(wàn)+48萬(wàn))，而情景B為730萬(wàn)美元(250萬(wàn)+480萬(wàn))，不同的成本會(huì)導(dǎo)致打球的巨大差價(jià)。情景A下，維持項(xiàng)目所需要的單輪總收入為298萬(wàn)/5萬(wàn)≈60美元，而情景B需要的單輪總收入則是730萬(wàn)/5萬(wàn)=146美元。可以看到，土地成本差異會(huì)造成每場(chǎng)球的價(jià)格有數(shù)倍差距。

我的舉例是美國(guó)一級(jí)城市的真實(shí)價(jià)格，為什么價(jià)差這么大?8000萬(wàn)美元是商業(yè)用地的價(jià)格，而800萬(wàn)美元?jiǎng)t是體育類別的土地價(jià)格。正是因此，美國(guó)的公眾球場(chǎng)可以做到平均價(jià)格60美元(約430元人民幣)。在美國(guó)，三分之二的球場(chǎng)是公眾球場(chǎng)，選擇昂貴商業(yè)用地的開(kāi)發(fā)商往往要依賴高額的會(huì)員證收入或者房產(chǎn)收入。

如今，中國(guó)84%的球場(chǎng)都向公眾開(kāi)放。而公眾球場(chǎng)的核心使命是讓更多人“進(jìn)得來(lái)、打得起、玩得好”。它與以高門檻、高會(huì)費(fèi)為特征的私人俱樂(lè)部不同，社會(huì)期待它做到普惠、開(kāi)放和透明。因此，價(jià)格平民化是商業(yè)邏輯與公共價(jià)值的共同結(jié)果，而通過(guò)“賣會(huì)員證”來(lái)籌資買地，不但會(huì)改變公眾球場(chǎng)的定位，還會(huì)引發(fā)合規(guī)與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。相較之下，采用租賃或與土地方合作分成的方式，既能降低前期資金壓力，又能維持價(jià)格友好與開(kāi)放屬性，符合可持續(xù)路徑。

過(guò)去多年，中國(guó)高爾夫球場(chǎng)一再減少，假如國(guó)家層面可以明確取消對(duì)“新建高爾夫球場(chǎng)”的禁建政策，而通過(guò)其他國(guó)土空間、生態(tài)環(huán)保與交易監(jiān)管等現(xiàn)行規(guī)則，讓公眾或社會(huì)資本可以依法通過(guò)“租賃”或“以土地作價(jià)出資合資”的方式，利用“不能耕種的”農(nóng)村集體土地建設(shè)并運(yùn)營(yíng)高爾夫球場(chǎng)。

依據(jù)土地管理法(2019修訂)及配套規(guī)定，集體“經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地”可依法入市，采取出讓、出租或作價(jià)出資(入股)方式與社會(huì)資本合作。若是合規(guī)的體育公園、綜合運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地、青少年公共體育設(shè)施等，且用地屬性允許、手續(xù)齊備，集體組織以土地入股或與社會(huì)資本分成合作也是法律支持的路徑。

當(dāng)然，一些核心規(guī)范必須提前考慮:一是絕對(duì)遵循國(guó)土空間與生態(tài)環(huán)保邊界，先規(guī)劃后交易;二是用合規(guī)的入市機(jī)制把集體建設(shè)用地“公開(kāi)、透明、市場(chǎng)化”地配置給項(xiàng)目;三是把普惠價(jià)格與公共開(kāi)放寫入合同與監(jiān)管，換取政策可預(yù)期與社會(huì)許可。這既能以較輕的土地資本負(fù)擔(dān)落地項(xiàng)目，又能在法律和社區(qū)的共同約束下，實(shí)現(xiàn)商業(yè)可持續(xù)與公共價(jià)值平衡。

最后回到初衷:公眾球場(chǎng)要服務(wù)更廣泛的人群。平民化定價(jià)不只是“便宜”，而是通過(guò)合理的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和運(yùn)營(yíng)效率，讓更多人長(zhǎng)期穩(wěn)定地享受高爾夫。拒絕以“賣會(huì)員證”或“開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)”換取短期資金的誘惑，是對(duì)定位的堅(jiān)守，也是對(duì)監(jiān)管與消費(fèi)者的尊重。以租賃或土地合作分成為核心的方案，則是在現(xiàn)實(shí)約束下的務(wù)實(shí)解法:把重資產(chǎn)變輕，把剛性成本變彈性，把對(duì)少數(shù)人的依賴變成對(duì)大眾客流的經(jīng)營(yíng)。這樣的球場(chǎng)，更能經(jīng)得住周期、融得進(jìn)社區(qū)，也更是一個(gè)真正的大眾體育項(xiàng)目。

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