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文 |知我

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前言

當國內眾多民營地產巨頭身陷困局的時候，張欣、潘石屹夫婦在美國重操舊業(yè)，做起了開發(fā)商。這也反映了一個趨勢：越來越多的企業(yè)家，正在通過家族辦公室重建財富治理體系——追求穩(wěn)健安全、代際傳承的資產布局。

那些曾經(jīng)傳奇的地產大佬，如今境況截然不同。

許家印身陷囹圄、王健林忙著還債，而張欣、潘石屹夫婦，則在美國回歸了老本行——開發(fā)房地產。

圖片來源于張欣夫婦在個人社交平臺上發(fā)布的照片

張欣、潘石屹重拾老本行

張欣與潘石屹在美國的地產開發(fā)項目以家族辦公室Seven Valleys（七谷家辦）為核心平臺，通過旗下實體Closer Properties在紐約上東區(qū)購入五塊相鄰地塊，總價約6250萬美元，并計劃收購第六塊地，開發(fā)豪華公寓。

谷歌地圖顯示，這六個地塊均位于上東區(qū)東79大街與列克星敦大道交叉口的十字路口偏東南，距離中央公園僅三個街區(qū)，不到500米，地理位置優(yōu)越。

為什么張欣夫婦以家族辦公室的方式重拾老本行？他們以怎樣的理念在運營家辦，從而與國內曾經(jīng)的地產大佬有了不同的境遇？

七谷家辦的注冊地址位于曼哈頓公園大道280 號，管理資產超過50億美元。核心管理團隊以張欣為主導，聚焦三大板塊：核心商業(yè)物業(yè)持有、城市更新項目開發(fā)、文化及新經(jīng)濟領域股權投資。

如今，七谷家辦已在紐約和波士頓持有十余處核心地段物業(yè)，包括早年收購的General Motors Building部分股權、Park Avenue Plaza等地標性物業(yè)。都是低杠桿、帶長期運營租約，是穩(wěn)定的“現(xiàn)金奶?！?。

這次在紐約曼哈頓上東區(qū)買地，就采取的是全現(xiàn)金支付。

這種保守背后是國內高杠桿、高周轉的房地產發(fā)展模式帶來的警戒。張欣、潘石屹夫婦的SOHO 中國，巔峰時期負債率曾達 68%，2012 年差點因現(xiàn)金流斷裂出售核心資產。

張欣早在2021年接受美媒專訪時就提到，自己已不再關心“規(guī)模有多大”，而更關心“資產能否代代相傳”。

七谷的投資委員會里，既有前高盛投行高管，也有美聯(lián)儲前經(jīng)濟顧問，每筆交易都要通過“壓力測試”—— 模擬利率上漲 3 個點、空置率翻倍的極端場景。

張欣夫婦采用強現(xiàn)金流策略，注重長期復利與抗風險能力。這很像“老錢”，已經(jīng)在追求永續(xù)經(jīng)營現(xiàn)金流。

黃金夫妻搭檔位置輪轉

張欣和潘石屹這對黃金夫妻搭檔，在家辦的運營上也配合得非常好。只不過，現(xiàn)在是潘石屹逐漸退居幕后，張欣逐步走上前臺。

在七谷家辦的內部架構圖上，張欣的頭銜是“首席投資官”，潘石屹的名字僅出現(xiàn)在“家族顧問” 一欄。

其實早在2013年，張欣聯(lián)手巴西Safra家族，以14億美元收購美國通用汽車大廈40%股權的時候，兩人在公開場合的分工就愈發(fā)清晰——潘石屹負責國內公關與品牌維護，張欣掌控海外資本運作。

這樣的分工，與兩個人的性格特點與經(jīng)歷有關。

張欣是薩塞克斯大學經(jīng)濟學學士和劍橋大學經(jīng)濟學碩士，曾入職巴林銀行，后被調往紐約高盛工作。這樣的履歷讓其更容易獲得美國銀行的低息貸款，七谷家辦的融資成本比同類機構要低。

而潘石屹則是在中國土生土長、摸爬滾打出來的商人，對市場一線的風險和機會的感知能力更強，并且點子多，有創(chuàng)意。

有意思的是，七谷在波士頓的首個項目，仍沿用了SOHO 標志性的 “玻璃幕墻 + 開放空間” 設計。遙想當年，潘石屹的每一個建筑作品都以城市標志性符號引領這個城市的建筑潮流。

除地產外，七谷家辦還涉足藝術與內容產業(yè)投資。2021 年張欣投資英國流媒體平臺 MUBI 并進入董事會，這筆看似跨界的布局，實則與地產形成協(xié)同。她曾在多個場合提及：讓空間不僅是資產，更是內容的載體。

張欣、潘石屹的發(fā)展路徑，也反映出一個明顯的趨勢：越來越多的中國企業(yè)家，在告別高杠桿時代后，正在通過家族辦公室重建財富治理體系——追求穩(wěn)健安全、代際傳承的資產布局。

不過，如今紐約高端公寓的空置率一直在上升，開發(fā)商們大多都在觀望。張欣這種”精品化“的定位能不能精準抓住目標客戶群，還有待市場檢驗。

您如何評價張欣、潘石屹的這番操作？

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