“當(dāng)你們?yōu)橥跏恼茣r(shí)，也請給我一些鼓勵(lì)�！�2017年6月30日，在眾人的矚目下，郁亮從王石手中接過萬科的領(lǐng)導(dǎo)權(quán)。在幾度哽咽之后，他踏上了屬于自己的萬科之旅。那時(shí)，萬科正屹立于五千億元規(guī)模的巔峰，背后是蓬勃發(fā)展的地產(chǎn)黃金時(shí)代，而前方則是郁亮早已洞察到的行業(yè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

郁亮總說：“經(jīng)營企業(yè)就像跑馬拉松，拼的不是某一段多快，而是全程節(jié)奏把控�！笨烧l能想到，這場關(guān)于郁亮和萬科的馬拉松，會(huì)在2026年1月8日突然撞線？萬科A一紙公告，61歲的郁亮到齡退休，卸任董事和執(zhí)行副總裁，為他36年的萬科生涯畫上句號。

最后這段路跑得并不輕松。2025年10月底，一則“配合調(diào)查”的傳聞把他推上風(fēng)口浪尖，雖然后來官方澄清“已返崗”，可余波未平。才過兩個(gè)多月，辭職消息就塵埃落定。郁亮這一退，難道只是個(gè)人告別？不，這分明是中國房地產(chǎn)“粗放擴(kuò)張”時(shí)代落幕的又一標(biāo)志。萬科嘴上說著公司運(yùn)轉(zhuǎn)正常，可那位曾在深圳灣跑出26.2公里軌跡的領(lǐng)跑者，已經(jīng)正式離場。后地產(chǎn)時(shí)代的大幕拉開，前方全是未知數(shù)。

01 地產(chǎn)“預(yù)警者”，這次預(yù)警到自己頭上了？

在中國房地產(chǎn)這出大戲里，郁亮一直是個(gè)復(fù)雜角色。他是媒體筆下的“預(yù)警者”，北大畢業(yè)的高材生，靠敏銳嗅覺多次預(yù)判行業(yè)轉(zhuǎn)折�？芍S刺的是，這一回，預(yù)警似乎沒能在自己身上生效。

王石是理想主義的旗手，他熱衷于登山、劃艇，甚至遠(yuǎn)赴哈佛求學(xué)；而萬科這一龐大商業(yè)帝國的日常運(yùn)營、融資活動(dòng)以及制度基石的構(gòu)建，則主要由郁亮負(fù)責(zé)。

郁亮曾以貓頭鷹自比，寓意著他在商業(yè)決策中既敏銳地捕捉機(jī)會(huì)，又謹(jǐn)慎地評估風(fēng)險(xiǎn)。他運(yùn)用深厚的財(cái)務(wù)邏輯，將王石創(chuàng)立的萬科打造成為一家依靠制度運(yùn)行的現(xiàn)代企業(yè)。一位與郁亮有過合作的機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人評價(jià)道：“他總是為風(fēng)險(xiǎn)預(yù)留應(yīng)對之策。”

1988年，郁亮從北大畢業(yè)南下 深圳，兩年后加入萬科。從證券業(yè)務(wù)干起，一路升到總經(jīng)理、董事會(huì)主 席，他親歷了萬科銷售額破千億的輝煌，也在行業(yè)高歌猛進(jìn)時(shí)拋出“白銀時(shí)代”“黑鐵時(shí)代”一系列震撼彈。尤其是 2018年9月，喊出 “活下去”的 郁亮在戰(zhàn)略層面果斷做出了切割。他親自引領(lǐng)萬科清退了大量非核心業(yè)務(wù)，將原本分散的區(qū)域權(quán)力集中至總部，并推行以現(xiàn)金流為核心的考核機(jī)制。隨后郁亮帶領(lǐng)萬科開啟了一場雷厲風(fēng)行的縮表行動(dòng)，通過處置資產(chǎn)來實(shí)現(xiàn)企業(yè)的瘦身。

但當(dāng)寒冬真來臨時(shí)，萬科這艘大船還是沒能完全避開風(fēng)浪。2025年1月，郁亮先辭去了董事會(huì)主席，轉(zhuǎn)任執(zhí)行副總裁，不到一年，徹底 退休。你說，這是功成身退，還是不得已而為之？

02 深鐵接管，萬科的“刮骨療傷”能有多痛？

萬科曾經(jīng)是 地產(chǎn)界的“模范生”，穩(wěn)健得讓人羨慕。可四十年傳奇，終究沒扛住行業(yè)調(diào)整和債務(wù)洪峰。

2025年1月，萬科突然換帥：郁亮辭任董 事長，深鐵集團(tuán)董事長辛杰接棒；總裁祝九勝也以“身體原因”轉(zhuǎn)崗顧問。這被業(yè)內(nèi)看作“深鐵全面接管”的信號——萬科長達(dá)30年的職業(yè)經(jīng)理人時(shí)代，戛然而止。

但故事沒完。同年10月，辛杰也辭了，黃力平接任董事長。管理層連環(huán)震動(dòng)背后，是大股東深鐵的救援全面鋪開。2025年，萬科內(nèi)部叫它“深鐵時(shí)代元年”，一系列大刀闊斧調(diào)整，說白了就是老牌房企在負(fù)債重壓下的生死突圍。深鐵提供借款、要求抵押物，被市場解讀為“追索擔(dān)�！�，支持力度可能見頂。

郁亮這時(shí)候離開， 真是時(shí)候嗎？地產(chǎn)資深人士張宏偉說得直白：郁亮早該走了，現(xiàn)在職位看似副總裁，實(shí)則虛職，不如明哲保身。

郁亮的辭職，從本質(zhì)上來說，是房地產(chǎn)黃金時(shí)代職業(yè)經(jīng)理人謝幕的一個(gè)象征。這不僅僅是萬科的轉(zhuǎn)型，更是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)變遷的縮影。那個(gè)高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高增長的狂飆時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返，取而代之的是一個(gè)強(qiáng)調(diào)收斂聚焦、保交房、低利潤的新周期。

難道，這也是一種無奈的自保策略？

03 債務(wù)危機(jī)下，除了自救還能指望誰？

數(shù)字不會(huì)騙人。截至2025年三季度，萬科有息負(fù)債接近3630億元，其中一年內(nèi)到期的就有1514億元，而貨幣資金僅656.8億元，現(xiàn)金短債比低到0.43。評級被下調(diào)至“垃圾級”，前三季度凈虧280億元，同比擴(kuò)大超過一半。危機(jī)之下，萬科在干嘛？深鐵輸血近300億、發(fā)REITs盤活資產(chǎn)、談債務(wù)展期、保交樓……可去年底一筆債券展期方案，同意率只有20.2%，反對比例高達(dá)78.3%。你說，市場還信它嗎？

有人說，除了萬科自己，沒人能救萬科。郁亮辭職，仿佛一個(gè)時(shí)代的注腳——他在萬科36年，以財(cái)務(wù)人的嚴(yán)謹(jǐn)把公司推向巔峰，卻在職業(yè)生涯尾聲迎來行業(yè)極寒。截至公告日，他還持有739萬多股萬科股票。這代地產(chǎn)人，吃透了行業(yè)紅利，也終將面對周期清算。

近年來，地產(chǎn)圈退休、被留置、甚至更極端的消息頻傳，野蠻生長時(shí)代徹底結(jié)束。數(shù)字經(jīng)濟(jì)應(yīng)用實(shí)踐專家駱仁童博士認(rèn)為，政府和社會(huì)應(yīng)該如何引導(dǎo)和支持房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展？如何在保障民生住房需求的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場的長期穩(wěn)定？這是需要全社會(huì)共同關(guān)注和思考的問題。 畢竟，當(dāng)狂飆落幕，我們到底需要怎樣的住房未來？

郁亮退了，萬科的自救劇本還在繼續(xù)。但問題是，下一個(gè)執(zhí)筆的會(huì)是誰？而這場波及無數(shù)人的行業(yè)轉(zhuǎn)型陣痛，又何時(shí)才能真正見到曙光？

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