保利發(fā)展也開始虧錢了。

近日，保利發(fā)展披露三季報(bào)。第三季度單季，公司營收同比增長30.65%至568.65億元，歸母凈利潤則同比暴跌299.19%，為-7.82億元。

如此程度的增收不增利，令市場錯(cuò)愕。

財(cái)報(bào)中，保利發(fā)展對此給出解釋“受行業(yè)和市場波動(dòng)影響，結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目盈利能力下降”。

受該季度拖累，保利發(fā)展前三季度的營收同比下滑4.95%，為1737.22億元，對應(yīng)歸母凈利潤同比跌幅較年中擴(kuò)大至75.31%，規(guī)模19.29億元。

保利世博天悅項(xiàng)目（孫婉秋 攝）

通過一些指標(biāo)可以看到公司歸母凈利潤下滑的主要原因。其一是毛利率下行，今年前三季度，保利發(fā)展毛利率為13.37%，較去年同期下滑2.55個(gè)百分點(diǎn)。

今年4月末的業(yè)績說明會(huì)上，財(cái)務(wù)總監(jiān)王一夫曾表態(tài)，對2025年結(jié)轉(zhuǎn)毛利率水平企穩(wěn)回升有信心。

彼時(shí)其表示，截至2024年底，公司有3070億元已售未結(jié)存貨，這部分的綜合毛利率接近14%。此外，今年一季度新銷售貨量的毛利率水平更是達(dá)到了16%，“如果全年市場沒有進(jìn)一步的大變動(dòng)，相信今年整體結(jié)轉(zhuǎn)毛利率將在14%的基礎(chǔ)上有所提升”。

《國際金融報(bào)》記者注意到，截至今年上半年，保利發(fā)展的毛利率水平為14.6%，略高于2024年全年水平。但受第三季度單季影響，截至9月末其毛利率水平調(diào)轉(zhuǎn)向下，距離預(yù)期水平越來越遠(yuǎn)。

另外，前三季度，保利發(fā)展錄得信用減值損失0.65億元；投資凈損失為1.47億元，而去年同期為投資凈收益16.38億元，僅這之間就有著17.85億元的差額。

保利世博天悅綠化（吳典 攝）

數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年，保利發(fā)展投資收益仍有9.17億元，其中對聯(lián)營及合營企業(yè)的投資收益達(dá)8.48億元，整體保持盈利。然而僅一個(gè)季度過去，公司賬面投資收益便從盈利轉(zhuǎn)為巨虧。第三季度單季，其投資收益虧損超10億元，對聯(lián)營及合營企業(yè)的投資收益虧損近乎10.6億元。

少數(shù)股東損益占比的提升也進(jìn)一步吞噬了利潤。前三季度，保利發(fā)展的少數(shù)股東損益為45.87億元，占凈利潤比重同比提升34.2個(gè)百分點(diǎn)，對應(yīng)70.4%。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉曾在采訪中表示，近年來為了緩解現(xiàn)金流問題，保利發(fā)展開始清理存量沉淀項(xiàng)目，主動(dòng)降價(jià)清貨，并將收回的資金用來摘取位于核心城市、核心地段的高溢價(jià)項(xiàng)目，打造高品質(zhì)產(chǎn)品，并以這些項(xiàng)目覆蓋舊項(xiàng)目的虧損。

截至9月末，保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)簽約金額2017.31億元，同比減少16.53%，簽約面積同比減少25.13%至1010.42萬平方米，依舊是行業(yè)銷售規(guī)模第一的房企。

第三方咨詢機(jī)構(gòu)克而瑞發(fā)布的1—9月銷售榜單中，保利發(fā)展位居榜首，是唯一一家銷售規(guī)模突破了2000億元的房企。

投資端來看，今年前三季度，保利發(fā)展新增容積率面積290萬平方米，總獲取成本603億元，較上年同期的415億元增長45%，所摘土地均位于38個(gè)核心城市，其中51%投資金額位于北上廣一線城市的核心區(qū)域核心板塊。

保利在上海地鐵為樓盤打廣告（左宇 攝）

不過，這一投拓力度其實(shí)沒有“跑贏”同行。受政策影響，今年土地市場分化加劇，三四線城市情緒依舊較冷，一二線城市推出不少優(yōu)質(zhì)地塊，它們的去化及利潤率更有保障，引得各家房企爭奪。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年前9個(gè)月，中海地產(chǎn)以1124.3億元的拿地金額躋身拿地榜單TOP1，而去年同期在這個(gè)位置上的保利發(fā)展已經(jīng)跌至第四名，排在它前面的是招商蛇口和綠城中國。

記者 吳典

編輯 孫婉秋