「西安房哥」本地購房服務(wù)平臺(tái)，深耕11年，接地氣，說人話！

小助手V：xa-fangge，咨詢，買房，裝修，投稿私信聯(lián)系。

周六早，帶娃去大明宮參加西安的經(jīng)營開放日活動(dòng)，朋友在微信上留言，語音，信息三連呼，是為自己賣房的事兒。

200多平的大面積，年初的時(shí)候還能賣650萬，如今自己又降100萬，讓我想想辦法。

我開玩笑，要不你借我500個(gè)，我再加點(diǎn)，給你接盤了？

坦率的說，當(dāng)我說出500萬的時(shí)候，心理同樣沒底，對(duì)方覺得已經(jīng)是吐血價(jià)，但買家依舊擔(dān)心買貴接盤。

這種因二手房價(jià)格評(píng)估失靈，導(dǎo)致的買賣雙方誤判，在當(dāng)下的西安，不是個(gè)例，而是大眾共同的心病。

所以，西安二手房再降多少，就，是，底？

供需錯(cuò)配

在不同時(shí)期，關(guān)于二手房價(jià)格如何估計(jì)，是有天翻地覆的區(qū)別，價(jià)格的高低，本質(zhì)上就是供需的矛盾，樸素的道理就是蘿卜快了不洗泥，蘿卜慢了還削皮。

壹

供不應(yīng)求，人人買房

這個(gè)階段主要集中在2018-2021年，因?yàn)橹鞒菂^(qū)新房供應(yīng)，限價(jià)等諸多原因，外加近百萬人口涌入，房價(jià)一路高漲，房子供不應(yīng)求，這給了二手房最強(qiáng)的底氣，也誕生了不少匪夷所思的高價(jià)小區(qū)。

一個(gè)極端個(gè)例，曲江的龍湖紫都城，2011年的小區(qū)，房齡約14年，小區(qū)最高光的時(shí)期是2021年，一套四室建面約149㎡二手房，總價(jià)高達(dá)480萬，最高單價(jià)32728元/㎡。

還是同一個(gè)小區(qū)，類似戶型，最近單價(jià)來到了13000+，房東急售總價(jià)只有190萬。

類似的處境，在曲江一期的中海紫御華府，二期的中海凱旋門等二手房里，都曾上演，外圍的西咸，自不必多說。

造成這種現(xiàn)象，本質(zhì)的原因還是供需問題，四年前龍湖二手房能賣32728元/㎡的時(shí)期，西安新房頻頻搖號(hào)，萬人搖盡出，情緒之上，無人理會(huì)漲價(jià)邏輯，如今情緒散去，自然也沒有降價(jià)的邏輯。

供不應(yīng)求的時(shí)期，二手房價(jià)格評(píng)估有以下幾招，一是參考新房的售價(jià)上浮，二是參考上一套的成交價(jià)上浮，三是看房東多大膽，買家多著急，雙方你情我愿。

大家相信買房致富的故事，自然沒人深究漲價(jià)的邏輯，通通歸功于自己眼光好，買的早，運(yùn)氣好。

貳

供大于求，扎堆賣房

也正是因?yàn)橛幸陨系穆窂揭蕾?，等到房價(jià)普降的時(shí)候，多數(shù)人身心都反應(yīng)不過來，還是簡單的供求關(guān)系。

就大眾身邊的觀感，十個(gè)人里，起碼八個(gè)已不再談?wù)摲孔?，僅有的改善，僅剩的剛需還有需求，但還在觀望。

與銳減的購房人數(shù)相比，房子的庫存卻持續(xù)增加，新房端，通過延期開發(fā)，限量供應(yīng)，雖在局部如秦漢北，團(tuán)結(jié)片區(qū)存在內(nèi)卷競爭，但整個(gè)西安范圍內(nèi)，新房的供應(yīng)量仍然有限，這也為縮量保價(jià)提供基礎(chǔ)。

更多的競爭，反而都在二手房，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，西安二手房連跌23個(gè)月，貝殼二手房掛牌量超過17萬套，如果以9月7570套的網(wǎng)簽量算，不增加新掛牌的情況下，庫存就超過22個(gè)月。

二手房飽和的供應(yīng)下，大家為搶占有限的客戶，降價(jià)成為唯一辦法，從軟新，到曲江一期，二期，再到灃東，灃西，呈現(xiàn)先跑先贏，后跑后疼局面。

尤其是對(duì)于近三年剛剛交付的社區(qū)，每逢第一套成交，鄰居都無法接受，但時(shí)間久了，反而發(fā)現(xiàn)那是成交價(jià)最高的一套。

要選房，先問房，要賣房，先聊房，市場泥沙俱下，和房哥聊聊，補(bǔ)全信息差，不再走彎路。

（一對(duì)一私聊房哥答疑）

供大于求的時(shí)期，二手房價(jià)格評(píng)估幾乎失靈，參考上一套成交價(jià)，買家不信，參考周邊新房，新房更低，高價(jià)掛牌更是無人理會(huì)，有的只有最低價(jià)成交。

最終，再降30，再降50，降了100萬的故事，就不是個(gè)例了，時(shí)間久了，大家對(duì)降價(jià)賣房就習(xí)以為常。

叁

供需失衡，掛牌17萬套

二手房想要穩(wěn)，首當(dāng)其沖要穩(wěn)定住供需，2024年，西安二手房網(wǎng)簽套數(shù)為100923套，2023年網(wǎng)簽98723套，屬于需求旺盛且穩(wěn)定的。

不穩(wěn)定的是不斷上漲的供應(yīng)量，以貝殼平臺(tái)為例，2022年初，西安二手房掛牌房源超10萬套，2024年10月，西安放開限售后，掛牌量超過14萬套，短短一年后，如今則是170504套。

短短三年時(shí)間，西安二手房供應(yīng)量增加7萬套，房子肉眼可見的變動(dòng)，買家肉眼可見的觀望減少，供需嚴(yán)重失衡，這是繼續(xù)降價(jià)的根源。

泡沫擠壓

在龐大的賣房群體里，主要包含以下心態(tài)的房東，對(duì)應(yīng)的房子狀態(tài)也基本是空置，閑置，降價(jià)，反而是自己住的，對(duì)當(dāng)下房價(jià)的波折，更加淡定。

壹

本該降價(jià)的房子

房子是商品，有新舊更迭本是正常不過的事情，但在過去房價(jià)普漲的情緒下，買房的情緒甚至遠(yuǎn)超房子本身。

那些漏水的頂樓，沒有電梯的家屬院，人員混亂的公寓樓，采光差的筒子樓，產(chǎn)權(quán)不清的安置房，掉墻皮的高層，這些本該隨著功能，賣相，壽命變短的房子，難道不該打骨折，降價(jià)賣？

貳

高價(jià)入手的房子

房子是資產(chǎn)，這是過去的邏輯，地價(jià)支撐房價(jià)，現(xiàn)房強(qiáng)于期房，但如今對(duì)著經(jīng)濟(jì)環(huán)境邊戶，房子成了負(fù)資產(chǎn)，你以為買的是房，其實(shí)是銀行30年的貸款，房價(jià)可以降，但貸款不能少。

當(dāng)年跟風(fēng)，聽說買房致富去搖號(hào)的小區(qū)，如今賣不掉月供還得還，已經(jīng)事實(shí)從資產(chǎn)淪為負(fù)擔(dān)，2024年前還期待止跌回穩(wěn)，不漲不賠也行，結(jié)果遇到今年17萬套的掛牌量，不及時(shí)止損等什么？

這已經(jīng)不是評(píng)估房子的價(jià)值邏輯，而是要評(píng)估房東的還債邏輯，不賣損失100萬，還背300萬貸款，賣了損失100萬，起碼貸款不背了。

當(dāng)年萬人搖的小區(qū)里，這樣的房東并不少，賣不賣完全取決于扛不扛得住，以及到底住不住。

叁

完全不住的房子

自住都是體驗(yàn)，不住都是成本，房子是鋼筋水泥不假，但也是生活體驗(yàn)，房子的價(jià)值很多時(shí)候只有住進(jìn)去才有發(fā)言權(quán)。

門口保安的帥氣微笑，便利店的打折促銷，小區(qū)苗木的郁郁蔥蔥，站在床邊看河景的悠然自在，這些都是買房的價(jià)值。

但如果不住，你和房子的接觸只會(huì)局限于收物業(yè)費(fèi)，和中介討價(jià)還價(jià)的有限場景，成本將是你評(píng)估房子價(jià)值的主要依據(jù)，由于貸款買房，物業(yè)費(fèi)，暖氣費(fèi)，稅費(fèi)，中介費(fèi)都是成本，房價(jià)不漲，就會(huì)成為賣房最大動(dòng)力。

當(dāng)下降價(jià)，最低價(jià)成交的房東，很多人都在以上的處境里，目的就是要回收現(xiàn)金，減少損失，降低負(fù)債，不僅西安這樣，全國諸多城市同理。

你作為同小區(qū)的業(yè)主，要住十年以上的，能不能接受投資失誤，房子空置，不堪重負(fù)的鄰居降價(jià)賣房。

多數(shù)是不接受的，因?yàn)橘I新房高價(jià)，買二手房的反而撿漏，雖然大家買來都是住，但入手門檻不同，不患寡而患不均，心態(tài)是心態(tài)，但房子就是房子，有漲有跌，有買貴就有買的便宜的。

很多人總關(guān)心二手房多錢是底，何時(shí)只跌，雖然經(jīng)濟(jì)環(huán)境，流入人口，大眾預(yù)期等不可逆，但有一個(gè)現(xiàn)象值得大家留意，即2018-2021年高價(jià)格，跟風(fēng)買的投資群體立場。

從這個(gè)角度，2018-2021四年排隊(duì)進(jìn)場，2021-2025四年僵持階段，2025年后，加速筑底，房價(jià)回歸真實(shí)需求，都是可見的。

內(nèi)卷加劇

我的印象里，多次政策里，圍繞二手房更多是抑制，最大的一次利好就是出臺(tái)二手房指導(dǎo)，看似是降低熱度，實(shí)則將二手房成交價(jià)推上最高峰。

利好之后都是利空，比如放開二手房限售時(shí)間，新房鼓勵(lì)四代宅，高贈(zèng)送，高新范圍不等落戶就能解決上學(xué)問題等等。

如果說過去，二手房是西安新房的供應(yīng)補(bǔ)充，新房要價(jià)格，二手房要成交，各有各的賽道，那如今新房就是二手最大的競爭。

2024年以前，新房憑借產(chǎn)品新，區(qū)域好，地價(jià)高，牢牢占據(jù)200萬以上市場，剛好和200萬以下的二手房默契配合，大家相安無事。

想要新產(chǎn)品改善，買新房，想要主城區(qū)剛需，買二手，但這種平衡，隨著主城區(qū)供地，新房市場進(jìn)一步萎靡，內(nèi)卷后，開始被打破。

去年的時(shí)候，西安流行一個(gè)順口溜，即全城16000+，即原本清晰的房價(jià)梯隊(duì)，隨著新房競爭，開始變得模糊不清。

同樣價(jià)格，高新三期，軟件新城，西部大道，港務(wù)區(qū)等都開始供應(yīng)，原本高價(jià)的改善小區(qū)，因?yàn)榭們r(jià)過高，單價(jià)也來到剛需門檻，開始價(jià)格戰(zhàn)。

但到了今年，這個(gè)門檻還在降低，團(tuán)結(jié)片區(qū)，幸福林帶，西部大道等更為成熟的主城區(qū)，開始降價(jià)搶客戶，不僅降價(jià)走低，配置還在不斷升級(jí)。

戶內(nèi)贈(zèng)送率越來越大，98㎡的新房，面積相當(dāng)于120㎡的二手，120㎡的新房，面積相當(dāng)于180㎡的二手，并且會(huì)所，大門，外立面，景觀輪番升級(jí)，地鐵，學(xué)校，醫(yī)院，商業(yè)也來到家門口。

看似是同區(qū)域新房開發(fā)商為了各自降負(fù)債，要銷量誕生的內(nèi)卷，但受傷害最大的反而是周邊的二手房。

過去新房集中在郊區(qū)，新區(qū)，有產(chǎn)品，無配套，如今主城內(nèi)熱門板塊，各處都在供應(yīng)新房，價(jià)格不漲反降，同時(shí)配套，產(chǎn)品更強(qiáng)，雖然房東無感，但大家都在搶有限的買家，哪個(gè)賣相更加，更上頭，沒有疑問。

同一區(qū)域，二手房錯(cuò)位競爭的最后一絲優(yōu)勢，也隨著新房內(nèi)內(nèi)卷消失了，二手房東可沒有開發(fā)商講故事，升級(jí)產(chǎn)品的能力，甚至學(xué)區(qū)都握不住，唯一能做的只剩降價(jià)了。

房價(jià)下跌，投資立場，掛牌激增，新房分離，可謂一環(huán)套一環(huán)，很多時(shí)候，房東總覺得是中介把房價(jià)打下去的，有炒作，虛報(bào)成分不假，但本質(zhì)上還是大眾預(yù)期降低，買房群體萎縮，二手掛牌新高造成的。

房子的問題，從來不在房子本身，房地產(chǎn)本質(zhì)是借貸，是六個(gè)錢包，看到的是房價(jià)降了，本質(zhì)還是收入降了，短期內(nèi)，二手房會(huì)有底，能止跌，但回歸還得看大眾收入，工作變化。

窮則留點(diǎn)現(xiàn)金，達(dá)則再買套房，簡單樸素的道理。

心態(tài)回歸

很多對(duì)于降價(jià)想不明白的，當(dāng)年漲價(jià)時(shí)也是稀里糊涂，過度把買房的成功歸功于個(gè)人眼光，眼界，能力，但回歸頭看，不過是運(yùn)氣好，運(yùn)氣好，僅此而已。

我每天回家，路過星火立交，有不少大篷車在擺攤賣水果，時(shí)間長了，從一家聚集成了一條街，葡萄，蘋果，香蕉，橙子，榴蓮，柚子等種類非常豐富，過去一家的時(shí)候，香蕉是一斤四塊，現(xiàn)在已經(jīng)是10塊錢一把了。

老板說，沒辦法，競爭太激烈了，賣了少賠錢，不賣放手里，三五天后就爛了，房子不是香蕉，但定價(jià)邏輯也差不多，對(duì)很多著急賣房的房東而言，要的是活下去！

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作者：晴明

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