▲ 潘石屹夫婦

文丨談古論今

大家好，這里是談古論今。

最近很多粉絲后臺問我地產(chǎn)相關(guān)的問題，尤其是問了個很尖銳的問題——

2018年，潘石屹賣了400多億資產(chǎn)。6年后，萬科虧了450億，72家房企總虧超200億。

你說，誰看對了？

講真，不是吹捧潘石屹，也不是貶低誰，就是想問一句：

為什么他能看到風險，而其他人沒有？

潘石屹的判斷邏輯，其實很簡單。

1993年，海南房地產(chǎn)泡沫破裂，無數(shù)人血本無歸，潘石屹卻能提前抽身。2016到2018年，別的房企瘋狂拿地，他卻及時停了。

為什么？

因為彼時的租金回報率，已經(jīng)低到了1%，而貸款利率卻高達4.9%。

這比賬，小學生都能算得出來。

換句話說，如果買地、建房只用來出租的話，收益要遠遠低于利息。

還有一個風險：

房價已經(jīng)漲了10到15年，如果跌個20%到30%，以國內(nèi)房企的高杠桿來看，誰都扛著不住。

諷刺的是，這只是個常識。

現(xiàn)在呢？

根據(jù)去年財報，萬科2024年虧損高達450億，是上市34年首次出現(xiàn)年度虧損。開發(fā)業(yè)務毛利率也跌到了6.8%，賣一套房只能勉強覆蓋住財務成本。

再看72家上市房企，2024年上半年總虧損達到253.9億。首開、金融街、金科，這些國企民企，一個都沒守住。

此時，恒大的老板進了看守所，碧桂園、融創(chuàng)也債務纏身。

而潘石屹呢？正在美國拍電影，好不樂哉！

至于未來3年，樓市會怎么走？

我不做定論，但是有三點，應該逃不掉。

一、經(jīng)營貸的“雷”，要炸了。

時間很明確。

2020到2021年，經(jīng)營貸進入樓市的高峰期。那時候房價漲得快，房貸利率高，很多人通過經(jīng)營貸買房，想著漲一波就賣掉還貸。

經(jīng)營貸的期限一般是3到5年。

也就是說，2024到2025年，是到期續(xù)貸的高峰期。

現(xiàn)在問題來了——房價沒漲，反而跌了。

當初500萬買的房子，現(xiàn)在可能只值450萬。銀行要你補差價，你補不起。想續(xù)貸？銀行收緊了，不好批。想賣房還貸？市場冷清，沒人接盤，或者賣出去也是虧本。

最難受的是什么？

你不是投資客，你是剛需，但用了經(jīng)營貸?，F(xiàn)在進退兩難。

這批人日子會很難，而且人數(shù)不少。

2020到2021年，是有不少經(jīng)營貸流入樓市的。這些人一旦扛不住，拋售房子，就會進一步給市場施壓。

而二手房市場，會更冷。

所以，如果你是經(jīng)營貸買房的，要提前半年就早做準備——

要么跟銀行溝通續(xù)貸，要么盡早掛牌賣房，拖到最后，選擇會更少。

二、市場將徹底分化。

什么叫分化？

就是好的更好，差的更差，中間的沒人要。

這體現(xiàn)在三個維度的分化。

1、城市分化。

一線城市核心地段的房子，還有人搶。

比如北京二環(huán)、上海內(nèi)環(huán)、深圳南山。剛需在，改善需求也在。

但三四線城市呢？

人口流失，產(chǎn)業(yè)空心化，房子根本就賣不動。

2、地段分化。

同一個城市，市中心和郊區(qū)，有著天差地別。

地鐵房、學區(qū)房，這些還有些價值。但遠郊的大盤，空置率將會越來越高。

3、品質(zhì)分化。

簡單說就是——豪宅熱銷，普通住宅滯銷。

為什么？

因為有錢人的錢沒少多少，他們要住得更好。而普通人買不起新房，也不敢輕易換房。

最關(guān)鍵的是流動性。

你的房子如果在差的城市、差的地段、差的品質(zhì)，想賣，很難。

就算降價，也不一定有人買。

這意味著什么？

意味著房子真的變回了“不動產(chǎn)”。

你以為它是資產(chǎn)，其實可能是負擔。

每個月的貸款、物業(yè)費、折舊，都在吃掉你的現(xiàn)金流。

如果你的房子在上述“差”的分類里，趁早處理。

哪怕少賺點，也比被套住強。

三、房子回歸“住”的本質(zhì)。

這句話你可能聽過很多次，但這次，是真的。

為什么？

因為未來的住房模式，正在改變。

新加坡模式，就是個參考。

要知道，新加坡有80%的人住在組屋，也就是保障房。組屋便宜，由政府主導建設(shè)，而且只能內(nèi)部流轉(zhuǎn)，不能隨便買賣。

剩下20%的人住商品房，商品房完全市場化，想漲就漲，想炒就炒。

這個模式的好處是什么？

保障房解決了大多數(shù)人的居住需求，商品房承載投資需求，兩條線互不干擾。

你猜，國內(nèi)會不會學？

實際上，有些地方已經(jīng)在試點了。

深圳就提出，未來60%的住房是保障房，40%是商品房。保障房以共有產(chǎn)權(quán)房、公租房的形式存在，覆蓋工薪階層。

就是說，炒房的時代徹底結(jié)束了。

以前，房子是投資品，閉眼買都能漲。

現(xiàn)在呢？

大部分房子只能自住，不能炒。

只有極少數(shù)的房子——一線核心、高品質(zhì)、稀缺資源——還有投資價值。

說了這么多，你可能會問：那我該怎么辦？

給三類人一點建議吧。

1、剛需。

不急著買，等等看。

為什么？

因為樓市還在下行通道，政策還在陸續(xù)出臺。

現(xiàn)在首付降了，利率降了，限購也在放松。再等等，可能更便宜。

但也別無限等。

等到房價真正止跌回穩(wěn)，可以考慮入手。

保障房的政策如果落地，你的選擇會更多。

2、投資客。

謹慎，謹慎，再謹慎。

現(xiàn)在大部分的房子已經(jīng)失去了投資價值。不僅流動性差、賣不掉，持有成本還特別高——貸款利息、物業(yè)費、折舊，哪哪都是成本。

現(xiàn)在只有極少數(shù)房子還值得投資：一線城市核心地段、學區(qū)房、地鐵房、高品質(zhì)住宅。

如果不是這些，別碰。

3、經(jīng)營貸用戶。

一定要提前規(guī)劃，別再拖。

第一，續(xù)貸，提前半年跟銀行溝通，準備材料，爭取續(xù)貸。

第二，賣房，盡早掛牌，降價求售，及時止損。

千萬別拖到還款期再慌，那時候就晚了。

現(xiàn)在回到開頭的問題——潘石屹對了嗎？

其實數(shù)據(jù)已經(jīng)說明了一切。

他并沒有什么超能力，他只是選擇相信了常識——

租金回報率和房價回撤的風險。

這些，其實都是常識。

很多人也懂，

只是，

資本會讓瘋狂！

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