文︱劉德科

來(lái)看住建部部長(zhǎng)倪虹的新論述。他寫(xiě)了篇文章，發(fā)在一個(gè)很有分量的文件上——《〈中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十五個(gè)五年規(guī)劃的建議〉輔導(dǎo)讀本》。

「十五五」規(guī)劃建議提出了「推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展」，所以倪部長(zhǎng)的文章標(biāo)題當(dāng)然就是《推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展》。

他在文章中提出了六個(gè)重點(diǎn)任務(wù)，包括保障房、穩(wěn)樓市、現(xiàn)房銷(xiāo)售、好房子、物業(yè)服務(wù)與房屋安全管理資金等。

我們一起來(lái)感受一下——

第一，現(xiàn)房銷(xiāo)售的要訣，是政府讓利。

先說(shuō)現(xiàn)房銷(xiāo)售。倪部長(zhǎng)的文章說(shuō)要「推進(jìn)現(xiàn)房銷(xiāo)售制，實(shí)現(xiàn)所見(jiàn)即所得，從根本上防范交付風(fēng)險(xiǎn)」（同時(shí)也允許一部分期房預(yù)售）。我們想說(shuō)的是，現(xiàn)房銷(xiāo)售的要訣，是政府讓利（比如地價(jià)要更低，融資成本也要更低），不然房企根本就沒(méi)有動(dòng)力去拿地。如果沒(méi)有搞清楚這個(gè)本質(zhì)，現(xiàn)房銷(xiāo)售根本就沒(méi)法推行，最多只能是表演性地推行。過(guò)去二十多年各地不斷推行現(xiàn)房銷(xiāo)售不斷失敗，已經(jīng)證明了這一點(diǎn)。

第二，穩(wěn)樓市的要訣在于啟動(dòng)「棚改2.0」。

如何穩(wěn)樓市？倪部長(zhǎng)的主要辦法是「因城施策」與「建立『人、房、地、錢(qián)』要素聯(lián)動(dòng)機(jī)制」。這當(dāng)然沒(méi)錯(cuò)，但這是常規(guī)手段，如今樓市早已是千瘡百孔，靠常規(guī)手段，已經(jīng)不會(huì)有什么效果。如果能按照中央城市工作會(huì)議提出的「城市內(nèi)涵式發(fā)展」，有魄力有擔(dān)當(dāng)?shù)赝ㄟ^(guò)城中村改造啟動(dòng)「棚改2.0」，同時(shí)打通金融、土地與需求這三個(gè)環(huán)節(jié)，樓市才能真正止跌回穩(wěn)。

第三，保障房的要訣在于公租房與租購(gòu)?fù)瑱?quán)。

倪部長(zhǎng)在文章中說(shuō)，「完善以公租房、保障性租賃住房和配售型保障性住房為主的多層次住房保障體系」。這當(dāng)然沒(méi)錯(cuò)，但是三種保障房都要建，財(cái)政投入只會(huì)被分散，保障效率最終只能大打折扣。如果有一天，官方表述變成了「以公租房為主，以配售型保障性住房為輔」，那么保障房的春天才能算是真正到來(lái)。過(guò)去二十幾年的實(shí)踐已經(jīng)證明，配售型保障性住房難免淪為一部分人的套利工具。所以，保障房應(yīng)該力出一孔，把有限資源主要投向公租房，同時(shí)實(shí)質(zhì)性地推進(jìn)租購(gòu)?fù)瑱?quán)。讓公租房享有應(yīng)得的教育、醫(yī)療等公共資源，是社會(huì)主義的應(yīng)有之義。

第四，提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的要訣在于，政府要建立對(duì)于欠繳物業(yè)費(fèi)的約束機(jī)制。

倪部長(zhǎng)說(shuō)要「要實(shí)施物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動(dòng)」。對(duì)于公眾來(lái)說(shuō)，物業(yè)費(fèi)貴與物業(yè)服務(wù)令人不滿意，是兩大痛點(diǎn)。在痛點(diǎn)背后，物業(yè)公司當(dāng)然有很多值得反思與深刻改進(jìn)的毛病，但他們也有諸多無(wú)奈。比如現(xiàn)在的物業(yè)費(fèi)虛高了至少20%，因?yàn)閹缀跛形飿I(yè)公司都是按照80%的繳費(fèi)率來(lái)定價(jià)的，總有20%的業(yè)主出于各種原因欠繳物業(yè)費(fèi)。這也意味著80%按時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，為20%欠繳者買(mǎi)單。對(duì)于欠繳行為，物業(yè)公司的辦法非常有限。

所以，提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的要訣在于，政府要建立對(duì)于欠繳物業(yè)費(fèi)的約束機(jī)制（比如計(jì)入個(gè)人征信系統(tǒng)），別讓那些老實(shí)繳存物業(yè)費(fèi)的業(yè)主們花冤枉錢(qián)、受委屈。

第五，房屋安全管理資金的要訣在于資金管理與使用規(guī)則。

倪部長(zhǎng)提出來(lái)說(shuō)，要建立房屋安全管理資金制度。除了業(yè)主在購(gòu)房時(shí)已交存的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金攻占，接下來(lái)還要從土地出讓金中割出一部分充入這個(gè)資金（意思是這筆錢(qián)購(gòu)房者不用出，由地方政府與房企一起出）。但誰(shuí)都知道羊毛出在羊身上，從土地出讓金中割走的，最終還是會(huì)被房企計(jì)入房?jī)r(jià)，由購(gòu)房者買(mǎi)單。當(dāng)然，這也沒(méi)什么問(wèn)題，房屋安全管理資金的最大問(wèn)題在于資金管理與使用規(guī)則。此前已經(jīng)實(shí)施了二三十年的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金，管理混亂，使用麻煩，效能低下，如果這個(gè)問(wèn)題不解決不改革，那么即便再收更多錢(qián)，也是無(wú)濟(jì)于事。

第六，好房子的要訣在于住宅工業(yè)化。

倪部長(zhǎng)說(shuō)，要「實(shí)施房屋品質(zhì)提升工程」，「建設(shè)安全舒適綠色智慧的『好房子』，全鏈條提升住房標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、材料、建造、運(yùn)維水平」。這當(dāng)然好，我們只想補(bǔ)充一點(diǎn)，好房子的要訣在于住宅工業(yè)化。這個(gè)話題太大，千頭萬(wàn)緒，過(guò)去十幾年政府也制定了很多政策投入了很多精力，但收效甚微。如果能從小切口做起，比如通過(guò)制定政策支持提高室內(nèi)裝修的預(yù)制率，很可能會(huì)收到事半功倍的效果。

今天就匆匆先寫(xiě)這些，不當(dāng)之處，請(qǐng)指正。

主編-何玲 影像總監(jiān)-費(fèi)嘉

編輯-盧丹婷 編導(dǎo)-沈奕飛 攝像-王德正

商務(wù)總監(jiān)-周慧慧 總策劃-王冬鶯 總編輯-劉德科