文︱劉德科

來看住建部部長倪虹的新論述。他寫了篇文章，發(fā)在一個很有分量的文件上——《〈中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十五個五年規(guī)劃的建議〉輔導(dǎo)讀本》。

「十五五」規(guī)劃建議提出了「推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展」，所以倪部長的文章標題當然就是《推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展》。

他在文章中提出了六個重點任務(wù)，包括保障房、穩(wěn)樓市、現(xiàn)房銷售、好房子、物業(yè)服務(wù)與房屋安全管理資金等。

我們一起來感受一下——

第一，現(xiàn)房銷售的要訣，是政府讓利。

先說現(xiàn)房銷售。倪部長的文章說要「推進現(xiàn)房銷售制，實現(xiàn)所見即所得，從根本上防范交付風(fēng)險」（同時也允許一部分期房預(yù)售）。我們想說的是，現(xiàn)房銷售的要訣，是政府讓利（比如地價要更低，融資成本也要更低），不然房企根本就沒有動力去拿地。如果沒有搞清楚這個本質(zhì)，現(xiàn)房銷售根本就沒法推行，最多只能是表演性地推行。過去二十多年各地不斷推行現(xiàn)房銷售不斷失敗，已經(jīng)證明了這一點。

第二，穩(wěn)樓市的要訣在于啟動「棚改2.0」。

如何穩(wěn)樓市？倪部長的主要辦法是「因城施策」與「建立『人、房、地、錢』要素聯(lián)動機制」。這當然沒錯，但這是常規(guī)手段，如今樓市早已是千瘡百孔，靠常規(guī)手段，已經(jīng)不會有什么效果。如果能按照中央城市工作會議提出的「城市內(nèi)涵式發(fā)展」，有魄力有擔當?shù)赝ㄟ^城中村改造啟動「棚改2.0」，同時打通金融、土地與需求這三個環(huán)節(jié)，樓市才能真正止跌回穩(wěn)。

第三，保障房的要訣在于公租房與租購?fù)瑱?quán)。

倪部長在文章中說，「完善以公租房、保障性租賃住房和配售型保障性住房為主的多層次住房保障體系」。這當然沒錯，但是三種保障房都要建，財政投入只會被分散，保障效率最終只能大打折扣。如果有一天，官方表述變成了「以公租房為主，以配售型保障性住房為輔」，那么保障房的春天才能算是真正到來。過去二十幾年的實踐已經(jīng)證明，配售型保障性住房難免淪為一部分人的套利工具。所以，保障房應(yīng)該力出一孔，把有限資源主要投向公租房，同時實質(zhì)性地推進租購?fù)瑱?quán)。讓公租房享有應(yīng)得的教育、醫(yī)療等公共資源，是社會主義的應(yīng)有之義。

第四，提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的要訣在于，政府要建立對于欠繳物業(yè)費的約束機制。

倪部長說要「要實施物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動」。對于公眾來說，物業(yè)費貴與物業(yè)服務(wù)令人不滿意，是兩大痛點。在痛點背后，物業(yè)公司當然有很多值得反思與深刻改進的毛病，但他們也有諸多無奈。比如現(xiàn)在的物業(yè)費虛高了至少20%，因為幾乎所有物業(yè)公司都是按照80%的繳費率來定價的，總有20%的業(yè)主出于各種原因欠繳物業(yè)費。這也意味著80%按時繳納物業(yè)費的業(yè)主，為20%欠繳者買單。對于欠繳行為，物業(yè)公司的辦法非常有限。

所以，提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的要訣在于，政府要建立對于欠繳物業(yè)費的約束機制（比如計入個人征信系統(tǒng)），別讓那些老實繳存物業(yè)費的業(yè)主們花冤枉錢、受委屈。

第五，房屋安全管理資金的要訣在于資金管理與使用規(guī)則。

倪部長提出來說，要建立房屋安全管理資金制度。除了業(yè)主在購房時已交存的住宅專項維修資金攻占，接下來還要從土地出讓金中割出一部分充入這個資金（意思是這筆錢購房者不用出，由地方政府與房企一起出）。但誰都知道羊毛出在羊身上，從土地出讓金中割走的，最終還是會被房企計入房價，由購房者買單。當然，這也沒什么問題，房屋安全管理資金的最大問題在于資金管理與使用規(guī)則。此前已經(jīng)實施了二三十年的住宅專項維修資金，管理混亂，使用麻煩，效能低下，如果這個問題不解決不改革，那么即便再收更多錢，也是無濟于事。

第六，好房子的要訣在于住宅工業(yè)化。

倪部長說，要「實施房屋品質(zhì)提升工程」，「建設(shè)安全舒適綠色智慧的『好房子』，全鏈條提升住房標準、設(shè)計、材料、建造、運維水平」。這當然好，我們只想補充一點，好房子的要訣在于住宅工業(yè)化。這個話題太大，千頭萬緒，過去十幾年政府也制定了很多政策投入了很多精力，但收效甚微。如果能從小切口做起，比如通過制定政策支持提高室內(nèi)裝修的預(yù)制率，很可能會收到事半功倍的效果。

今天就匆匆先寫這些，不當之處，請指正。

主編-何玲 影像總監(jiān)-費嘉

編輯-盧丹婷 編導(dǎo)-沈奕飛 攝像-王德正

商務(wù)總監(jiān)-周慧慧 總策劃-王冬鶯 總編輯-劉德科