01

楔子

最近一段時間，良子接了一個“幫忙的活”，事情的起因是：我頂樓的鄰居家里屋頂漏水，然后他們對于怎么維修不太懂，對于物業(yè)給的方案又不太放心，所以讓我做參謀。

本來我覺得這是“舉手之勞”，不就是建筑圖籍上找一下節(jié)點做法，讓物業(yè)按圖施工就行了嘛。

但隨著維修的進行，我發(fā)現(xiàn)一開始有些想當(dāng)然了。今天這篇文章就是來聊聊“為什么屋頂漏水這么難修？”這個話題。

02

漏水原因

我們現(xiàn)在很多小區(qū)都是平屋頂?shù)奈菝?，設(shè)計伊始可能是考慮屋頂上還能“利用利用”的，但就是這種平屋頂?shù)淖≌?，頂樓最容易漏?/strong>。

而引起漏水的原因有很多種，我大致分了分類，有以下三種。

第一種：施工問題

施工問題在房子剛交付的時候，是很難看得出來的。比如說防水層的搭接寬度不足或者連接不牢靠，時間一久就成了漏水點了。（如下圖為不同材料規(guī)范要求的搭接寬度）

比如說施工的時候，屋面的排水坡度沒有按照要求設(shè)置，甚至還變成了“倒反水”，長期積水就容易滲漏。（如下圖）

再比如說保護層未設(shè)分格縫，細石混凝土收縮開裂，加速防水層老化漏水。

還比如說防水節(jié)點處理不規(guī)范，該設(shè)附加防水的位置卻沒有設(shè)置，該打密封膠的地方?jīng)]有打等等。

第二種：材料問題

防水材料的好壞，對于防水至關(guān)重要。但也會出現(xiàn)防水材料選型不合理的問題，明明不能露天使用的防水材料，卻不做保護層。比如瀝青基卷材長期暴露于紫外線和溫差下，就會出現(xiàn)龜裂、脆化等問題。（如下圖）

第三種：“形變”問題

我們經(jīng)常聽到有人說，屋頂漏水是因為房子不均勻沉降導(dǎo)致防水層被拉裂，這樣的情況其實是不常見的。多半是表面的保護層因為結(jié)構(gòu)變形被破壞之后，導(dǎo)致防水層失去保護，時間一長開始老化了另外還有一種因為管理不善導(dǎo)致的防水層被破壞。比如屋面堆放重物導(dǎo)致防水層變形，再加上積水長期排不到，屋頂就開始漏水了。（如上圖）

當(dāng)然除了以上的這些問題之外，還有養(yǎng)護的問題，排水溝和排水口要經(jīng)常清理落葉、泥沙等，才能讓雨水盡快的排走，不至于積水浸泡、破壞防水層引發(fā)漏水。

03

疏 VS 堵

“大禹治水”的故事相信很多人都聽說過。說的是光靠堤壩治理洪水，效果是有限的，只有選擇了科學(xué)的疏導(dǎo)，才能治理水災(zāi)。

在堯帝統(tǒng)治時期，黃河流域洪水泛濫，淹沒了莊稼和房屋，百姓生活困苦?。堯先派大禹的父親“鯀”去治水，鯀采用“堵”的方法，修筑堤壩阻擋洪水，但治水九年未見成效?。

后來舜帝繼位，任命大禹繼續(xù)治水?。大禹吸取父親失敗的教訓(xùn)，改用“疏導(dǎo)”的方法?。他帶領(lǐng)百姓開鑿了呂梁山，確保了汾河水順利流入黃河，“治水”才會成功。

其實平屋面防水的原理和大禹治水如出一轍，就是“防排結(jié)合，以排為主”。

“排”才是屋面防水的關(guān)鍵，只要屋面雨水能快速的排走，就不會有積水，也就不會漏水了。即使防水層局部有些破損，也比較容易維修。

精髓就是要有足夠的排水坡度和合理的排水分區(qū)。（如下圖）

但是當(dāng)代的防水體系則側(cè)重于“防”，防水層越來越多，材料越來越好，這就像大禹的父親那樣，不停的在“筑壩”，但效果卻不好。

那為什么現(xiàn)在的小區(qū)不做坡屋面呢？

一方面是因為現(xiàn)在的很多小區(qū)都是高層，平屋面上人方便，既可以有額外的空間利用，貌似檢修也比較方便。

另一方面是開發(fā)商追求快速開發(fā)和成本控制，平屋面的成本會更低一些。

如果為了快速排水，在平屋面上找過大的排水坡度，不僅會增加屋面的荷載，同時也會增加造價，這都是開發(fā)商不愿意的。

所以才出現(xiàn)了現(xiàn)在的住宅小區(qū)絕大多數(shù)都是平屋面，防水體系基本靠“堵”的現(xiàn)象。

04

維修難

為什么屋面漏水，總是修不好？

這是居民和物業(yè)都頭疼的問題，而我分析了一下原因，主要是由以下三個方面造成的。

第一是漏水點非常難找。

即使我們在樓下房間里發(fā)現(xiàn)了漏水的位置，但是屋面上的防水層哪里壞了是不確定的。因為雨水會從防水層的漏水點滲下去，然后沿著找坡層流淌，最后積在所有的保溫材料里。（如下圖）

但可以確定的是，樓下房間里看到的漏水點，結(jié)構(gòu)層一定是有縫隙了。所以要想徹底的修好，就得防水層和結(jié)構(gòu)樓板都要維修。

第二是局部修的節(jié)點難處理。

因為我們的平屋面最初的構(gòu)造是大屋面通鋪的，所以局部修會出現(xiàn)“新舊防水如何搭接的問題”。

正常來說，應(yīng)該是老防水材料壓在新防水上，這樣防水才有保證，否則防水效果會打折扣。但施工單位往往只能做到如下節(jié)點的樣子，因為老防水層的剝離施工上比較麻煩。

第三是維修資金誰來出的問題。

因為要想“徹底”維修，就需要開挖。而屋面一旦開挖，工程量就小不了，還涉及到垃圾清運等其他問題。這樣的造價就會比較大，頂樓居民獨自承擔(dān)多半有些“吃緊”。

而如果動用維修基金，則涉及到整棟樓的分攤問題，就需要每戶簽字同意，這手續(xù)也很繁瑣。所以最后多半是草草修修了事。

05

解決措施

前面分析了這么多問題，提了這么多困難，最后還是要落到“解決方案”上，不然文章寫的就沒什么意義了。

如果你是“大戶”，想徹底根治，就把整個屋面上的構(gòu)造層次全部鏟除，整體重做一遍。

除此之外，下面提到的維修措施，全都是“權(quán)宜之計”。具體能管多久，不僅是方案的問題，更是材料和施工的問題。

第一種：在保護層上再刷防水層

這種修防水的方式，是物業(yè)最常用的一種補救措施。作用有一些，但是耐久性非常差。

這就像在給房子穿了一件雨衣，防水效果的好壞取決于雨衣的質(zhì)量和節(jié)點位置的“嚴(yán)謹程度”。

而上圖刷的這種改性瀝青防水顯然是選錯了“雨衣”，因為這種材料是不能露天單獨使用的，還需要做一層保護層的。（規(guī)范如下圖）

而穿了這個雨衣之后，原來漏到保溫層里的水該怎么處理呢？

在圖籍中也有補救的做法，就是增設(shè)排氣管。利用水加熱之后會變成蒸汽的原理，漸漸的將“原來滲漏進去的水”排出去。但這種做法并非一朝一夕能夠排干凈，即使一個夏天也未必能完全干透。（如下圖）

而增設(shè)這種排氣管，也要注意節(jié)點的做法，特別是防水翻起的高度要大于25cm，上圖的翻起高度就不夠。不能原來的漏水沒解決，還新增了漏水點。（節(jié)點做法如下圖）

第二種：局部重做所有的構(gòu)造層次

這就像我前面文中提到的那樣，從屋面去觀察、判斷哪里是漏水點，然后將漏水位置的構(gòu)造層次全部鏟除，然后按照原有構(gòu)造層次重做一遍。

問題的關(guān)鍵是：新老防水材料交接位置一定要做好，不然防水效果是無法保證的。

另外可能也需要一些運氣的成分，防水層的漏水點和結(jié)構(gòu)層的漏水點離的不遠，順手就都解決了。

修繕是事后的補救措施，不得已而為之。那我們有沒有可能在新建的時候就考慮維修的便利性呢？

我有個設(shè)想：是否可以在新建住宅的屋面設(shè)置分倉，將大屋面打碎，通過結(jié)構(gòu)梁上翻變成一個個小屋面？（如上圖）

這樣的好處是：一旦屋面有漏水，就不用全部鏟除，只要哪一倉壞了修哪個倉，其他的不受影響。

但壞處是：新建的時候，施工會比原來麻煩多了，泛水節(jié)點多出好多，附加卷材也會多鋪好多。

如果站在消費者的角度來說，當(dāng)然希望檢修方便；但是開發(fā)商可不這么想，所以這個提議可能也只是“一廂情愿”。

06

結(jié)束語

住宅屋面防水，其實是一個系統(tǒng)問題。如果在設(shè)計伊始沒能采用合適的方式，后期維修就非常被動。

住宅屋面漏水，又是一個復(fù)雜的問題。不僅涉及到施工，更是設(shè)計、材料以及后期管理等諸多因素的疊加。

老百姓苦屋頂漏水久矣，但卻沒有很好的解決方案。而我們已經(jīng)從增量開發(fā)進入到存量市場，這些以前不屑的問題，是時候該研究起來了。

這不是住房城鄉(xiāng)建設(shè)部”部長“就鼓勵設(shè)計師，要研究“住房問題”嘛。擴展閱讀：《》