你好我是移民觀察員無憂。

2018年，在北京SOHO大樓里，記者問了潘石屹最后一個問題：“你希望十年后的自己是怎么樣？這個國家怎么樣？”潘石屹脫口而出：“我希望最重要的是要讓守法的人有安全感”。

如今十年已過大半，法治社會穩(wěn)步推進(jìn)，而潘石屹、張欣夫婦卻離開了中國，把事業(yè)重心轉(zhuǎn)移到了美國。

這是一場從十年前就開始計劃的轉(zhuǎn)移。

在中國房地產(chǎn)市場如火如荼的十年前，潘石屹夫婦就開始籌劃在全球設(shè)立家族辦公室，最終將地點選在了美國。

目前該家族辦公室管理的資金約50億美元，規(guī)模不算特別大，但也與張欣一句廣為流傳的話對應(yīng)。張欣曾說，她不在意規(guī)模，更關(guān)心“資產(chǎn)能否代代相傳”。

與王健林、許皮帶、王石等一眾地產(chǎn)大亨齊名的潘石屹，為什么會在十年前房地產(chǎn)大火的情況下選擇逐步轉(zhuǎn)移市場呢？

因為他精明，或者說是風(fēng)險意識特別強(qiáng)。

潘石屹在國內(nèi)主要是做商業(yè)地產(chǎn)的，因為他覺得商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險要比住宅地產(chǎn)更低。

住宅地產(chǎn)是賣給老百姓的，要是爆雷出了事情，老百姓鬧起來不好收拾，開發(fā)商要承擔(dān)的責(zé)任更大。比如許皮帶，現(xiàn)在就要承擔(dān)自己種下的苦果。而商業(yè)地產(chǎn)是賣給企業(yè)的，企業(yè)很少鬧事，鬧起來能量也不大。

嚴(yán)閣老有云：“自古都是種田的造反，沒聽過商人能夠反了天的”。

正是這種超強(qiáng)的風(fēng)險意識，讓潘石屹、張欣夫婦選擇了早早規(guī)劃，才能如此順利的資金出海，去美國繼續(xù)房地產(chǎn)事業(yè)。

近日，潘石屹、張欣夫婦家族辦公室旗下的房地產(chǎn)開發(fā)公司Closer Properties宣布，已通過現(xiàn)金交易購得位于紐約曼哈頓上東區(qū)、東79街與列克星敦大道交界的五個相鄰地塊，交易總額6250萬美元。

這些地塊都位于曼哈頓黃金地段，緊鄰地鐵4、5、6號線，步行可達(dá)中央公園、博物館區(qū)及高端商業(yè)配套，天然具備抗周期與保值屬性。

這些地塊和上面的建筑估值在1.2億美元左右，原主是一家破產(chǎn)的投資公司，因為貸款沒還，被潘石屹、張欣夫婦用約5折的價格拿下，算是抄底成功了。

他們準(zhǔn)備在2026年把房子拆了，“充分利用30年的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗”，原址重建一整棟大樓，底層建商業(yè)，上層建豪華公寓，有點美國版SOHO的意思。

與SOHO中國時代高周轉(zhuǎn)、高杠桿的擴(kuò)張模式不同，潘石屹、張欣夫婦的這次美國地產(chǎn)的首次出手，帶有鮮明的時代特征——穩(wěn)健。

所有收購都用現(xiàn)金支付，融資杠桿嚴(yán)格控制在40%以下。不是一味追求規(guī)模擴(kuò)張，死命加杠桿，“人有多大膽，就敢貸多少款”，轉(zhuǎn)變?yōu)椤胺€(wěn)健推進(jìn)，風(fēng)險可控”的地產(chǎn)開發(fā)模式。

畢竟也是見過大風(fēng)大浪了，沒有了那種就是要一夜暴富，坐上首富位置的激情和壯志，更多的是考慮資產(chǎn)的穩(wěn)健增值，能夠安安穩(wěn)穩(wěn)地傳給子孫后代。

這是十年來，由于潘石屹、張欣夫婦不斷把事業(yè)重心轉(zhuǎn)向海外，引來了許多網(wǎng)友們口誅筆伐，好像這些錢是他們的一樣。夫婦倆也獲得了李嘉誠式的待遇——“不要讓潘石屹跑了”。

越是這樣喊，就會跑得越快。

很少有人會去了解，其實到2012年，SOHO中國的收入就已經(jīng)見頂，銷售團(tuán)隊解散，轉(zhuǎn)型成為了包租公。商業(yè)地產(chǎn)的那一套玩不轉(zhuǎn)了，人總得往前看，總得找出路吧？

于是從自2014年起，SOHO中國便開啟了賣資產(chǎn)換市場得進(jìn)程，潘石屹本人在2023年更是密集卸任14家關(guān)聯(lián)企業(yè)的法定代表人、董事長等職務(wù)，逐步從國內(nèi)企業(yè)經(jīng)營中抽身。

對于許多關(guān)注中國企業(yè)家出海轉(zhuǎn)型的人而言，潘石屹、張欣夫婦的案例有著象征意義。

從賣資產(chǎn)換市場、到建立家族辦公室，再到以投資人身份重新進(jìn)入熟悉的地產(chǎn)領(lǐng)域，這對夫妻完成了從“民營企業(yè)家”到“家族資本家”的完整轉(zhuǎn)身。