上海樓市上演了最詭異的一幕：一邊成交火熱一邊持續(xù)下跌。

量在價先鐵律徹底失效。

10月份二手房網(wǎng)簽18483套，不算低。

如果沒有國慶節(jié)10月能破兩萬套。

10月底成交翹尾，周中都恢復到700套以上。

誰看到這數(shù)據(jù)都不會很悲觀，大家實打?qū)嵉脑谫I入。

甚至掛牌量都在不斷下滑，賣掉的房子比新掛牌的更多。

然而房價卻一路下跌。

網(wǎng)簽價下跌，鏈家成交價下跌，微觀層面感受更深，原來堅挺的大寧、古美也在補跌。

到底是誰還在買房？還要多久才能穩(wěn)住房價？

“我知道哪個小區(qū)最適合我，不需要你告訴我，我只想知道什么時候抄底，現(xiàn)在買了還會不會跌”。

最近接到太多這種咨詢。

我可以明確地告訴大家，我不知道。

不僅我不知道，我相信沒人知道。

但凡有人說他知道，他大概率是個騙子。

最有話語權的是經(jīng)濟學家，他們也不知道。

他們連股市都猜不對，經(jīng)濟學家炒股虧錢的多了去了。他們就能猜對樓市？

體制內(nèi)的智囊也猜不到，去年提出止跌回穩(wěn)，緊跟著智囊團出了措施。

到現(xiàn)在也沒達到預期。

這些人都不知道，江湖專家的話就別信了，都是博眼球。

很多人講你不懂，房價有規(guī)律的，可以量化分析。

合理房價可以用租金回報率、可以用房價收入比計算。

那么請問合理租金回報率是多少？合理房價收入比是多少？

多了解一下上海樓市你就知道，用房租衡量房價，沒太大意義。

做金融的朋友喜歡這個指標，能量化，可以使報告很漂亮，顯得很專業(yè)。

類比成股票市盈率大家也好理解。

但是租金和房價的關系，不能簡化成股票市盈率。

股票只是為了賺錢，每股能帶來的收益跟股價存在量化關系，市盈率有參考意義。

這個過程目的只有一個，就是為了賺錢。

租金回報率卻不是，租房和買房是兩個獨立客群，獨立決策，獨立定價。

現(xiàn)在上海能買房的，幾乎都是結婚、生子。租房的，單身比較多。

貝殼在奉賢開發(fā)了一個樓盤，套均總價400萬，妥妥的剛需盤。

看房客戶中已婚占比就高達87%，改善項目可能更多。

租客多是單身，前幾天還鬧出一個新聞，自如公寓的租客生孩子了，被趕出公寓。

盡管帶孩子租房的也有不少，中國人還是習慣大學畢業(yè)后租房，結婚生子時買房。

兩個獨立人群，兩個獨立產(chǎn)品，定價有什么好比的呢？

就現(xiàn)在的上海市場，租房的人，很少因為租金上升、房價下跌去買房。

正在買房的人，也不會因為租金下跌、房價上升轉(zhuǎn)而租房。

實際上現(xiàn)在房價下跌，租客轉(zhuǎn)買房的并沒有增加。

買房、租房是兩個獨立決策，定價有什么好比的呢？

少數(shù)人確實可能在糾結買房還是租房，他肯定也不是簡單算算租金和房價。

因為買房不僅能提供居住價值，還有很多情緒價值。

不管怎樣你得承認，在現(xiàn)在的上海，租房三十年，和住自己的房子三十年，體驗完全不同。

當然租金、房價毫無關系嗎？也不能說那么絕對。

租金低到忽略不計，那環(huán)二也不買房，先租一套湯臣一品看看江景。

只能說現(xiàn)在的價格體系下，租金和房價關系不大。

退一萬步講，租金和房價有關系了，那合理的租金回報率是多少？

這方面的研究太多，幾乎都是參考國外，或者參考房貸利率。

其實都沒太大意義。

且不說各個國家房屋持有成本不同，每個民族對居住的理念不同、社會文化不同，愿意在買房、在租房上花的錢差距很大。

恩格爾系數(shù)用來反映生活水平，在廣州就不太合理，廣州人太愛吃了，餐飲支出比例更高。

但你不能說廣州人窮。

房價收入比就更搞笑。

一提收入都是工資四五千，一提房價都是幾千萬。

其實上海房價收入比已經(jīng)很合理了。

2024年上海平均工資12434元/月，夫妻兩個人加起來2.5萬，不低了。

12434元工資，公積金得交1740元，夫妻雙方3480元。

如果他們公積金貸款90萬，每個月只用還3371元，完全不動用工資。

想買好點的房子，首付再付50萬，商貸再加160萬，可以買300萬的房子。

實際承擔月供6788元。

月收入2.5萬，拿6788元出來還貸款，壓力不大吧。

有人說300萬買不到什么好房子。

你就一個平均工資，要啥好房子。

上海九月份成交套數(shù)排名

上海成交最多的20個小區(qū)，套均總價166萬。

成交最多的小區(qū)恒裕嘉園，到金橋地鐵站只要16分鐘。

花200萬就能在這買套兩房，77.1平。

對于金橋上班的年輕夫妻而言，可以了吧？

你上班不在金橋也沒事，顧村、江橋、泗涇、魯匯，東西南北200多萬都買得到。

你說都是動遷房，品質(zhì)不高是吧？

對，你說對了，上海樓市的問題就是房子太差。

房地產(chǎn)1998年開始搞，到現(xiàn)在才27年，本來就沒蓋太多好房子。

2015-2024年，上海共計提供商品房78.9萬套，上海住宅共計900萬套。

意思是上海次新房只有10%不到，這里面還有很多都在五大新城。

都想買外環(huán)內(nèi)次新房，但是沒有啊，沒幾個新小區(qū)。

天天跟國外比房價，人家搞了上百年了，好房子、大房子肯定比我們多。

你可以嫌上海的房子破，不能嫌上海房子貴。

送外賣勤快點一個月能賺8000-10000，夫妻兩個人1.5萬是有的。

能買房了，哪個外賣員說買不起上海的房子找我，我?guī)湍阗I。

能讓外賣員買得起房的一線城市，是不是只有中國？

我們更要鼓勵zf、鼓勵開發(fā)商多建好房子，好房子多了你才能住上滿意的房子。

而不是降價，房價降到1萬/平，也不能讓人人都住上外環(huán)內(nèi)次新房。

不是不想，而是沒有。

寫到這肯定有人說平均工資沒意義，都是被高收入群體拉高的。

房價也一樣啊，也是被豪宅拉高了，上半年上海新房套均總價1007萬，所以大家才覺得貴。

低收入者會拿自己工資，對比被拉高的房價，才有房價太貴的錯覺。

租金回報率、房價收入比沒太大意義。

有些人天天提這些數(shù)據(jù)，你看他買房是按這個出價的嗎？

有誰給房東還價是按照租金回報率、房價收入比算出來的價格？

尚海灣豪庭134平兩房租金2萬左右，按3%的租金回報率，合理房價是800萬左右。

但是9月17日這個客戶，只談了10萬下來，1640萬買到了。

他為什么不按照800萬還價？

這個買家傻嗎？是個例嗎？

不是，現(xiàn)在每個月都有小兩萬套成交，有小兩萬個家庭不按租金回報率出價。

環(huán)二從業(yè)十幾年，沒見過一個人按租金回報率、房價收入比出價。

大家怎么出價的？

先看看市場情況，問問中介最近房價怎么走。

很容易得出結論，房價還在跌，數(shù)據(jù)在那擺著。

那就看看上套成交，同戶型之前成交1700萬，那我只出1640萬。

現(xiàn)在幾乎所有的二手房買家，出價都要低于上一套，原因也很簡單，房價在跌。

我出價比上一套高，那不是漲了嗎，誰會這么傻。

可怕的是，目前買方、賣方、中介都認為房價在跌，都能接受成交價低于上一套。

這一套成交了，小區(qū)房價創(chuàng)新低，下一套在這基礎上再談60萬。

反映在宏觀，就是房價螺旋下降。

真實的市場就這么奇葩，大家根據(jù)過去的行情，做出當下決策，影響未來趨勢。

房子應該值多少錢，沒人知道，也沒人關心，反正下跌行情，成交一套比一套低。

房價下跌的原因，就是房價下跌。

漲起來也一樣，所有數(shù)據(jù)都顯示在漲，上套成交1700萬，下一套房東底價就提到1800萬。

你不接受？分分鐘大量數(shù)據(jù)扔給你，房價在漲啊，我加價不應該嗎？

歷史上所有房價波動都是如此，房價上漲的原因就是房價上漲。

漲到一定程度，要么政策打壓，要么無房可售，趨勢就掉頭向下。

大家出價都不按照合理定價，你再計算合理房價有意義嗎？

能改變大家出價的，是上套成交價，是房價行情。

行情這東西，玄學，跟股票一樣，很多時候甚至是博傻。

股市還有點規(guī)律，莊家、大戶、主力多少有些操縱能力。

樓市全是散戶，最牛投資客某神，持倉頂多兩位數(shù)，相對于市場也是一粒塵埃。

幾十萬幾百萬的散戶心態(tài)什么時候反轉(zhuǎn)，上帝都要思考五分鐘。

專家都預測不對股市，你指望他們預測對樓市？

說回文初的數(shù)據(jù)，成交量很高。

買方、賣方、中介、專家都極度悲觀，所有人對房價上漲都失去了信心。

這個時候還有這么多成交，說明什么？

說明需求還在，而且很旺盛。

房價為什么不漲？因為還在下跌。