“所見(jiàn)即所得”的現(xiàn)房銷售時(shí)代，再近一步。

在“十五五”規(guī)劃建議明確推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的背景下，近日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部提出了六大重點(diǎn)任務(wù)，其中“推進(jìn)現(xiàn)房銷售”尤為引人關(guān)注。這也意味著，過(guò)去30多年普遍存在的“憑圖紙買房”的“開(kāi)盲盒”模式，或?qū)⒅鸩酵顺鰵v史舞臺(tái)。

長(zhǎng)期以來(lái)，購(gòu)房者不僅需經(jīng)歷短則兩年、長(zhǎng)則五年的交房等待，還可能面對(duì)交付延期或貨不對(duì)板的風(fēng)險(xiǎn)。

業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，推進(jìn)現(xiàn)房銷售是中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展模式轉(zhuǎn)變的重要信號(hào)，未來(lái)樓市的購(gòu)買邏輯也將被重塑，住房消費(fèi)從“賭預(yù)期”轉(zhuǎn)為“驗(yàn)實(shí)物”。

中指研究院的數(shù)據(jù)進(jìn)一步顯示，2022年末以來(lái)，全國(guó)已有超30個(gè)?。ㄊ校┏雠_(tái)相關(guān)政策，今年一季度新建商品房銷售面積占比已達(dá)36%，較去年的30.84%進(jìn)一步提升。

那么，聚焦成都市場(chǎng)，現(xiàn)房銷售目前進(jìn)展如何？隨著這一制度的推進(jìn)，未來(lái)又將帶來(lái)哪些深遠(yuǎn)影響？

近6年發(fā)展，成都已有三類現(xiàn)房

在成都，現(xiàn)房銷售其實(shí)已有先例。

從2019年起，在部分地塊出讓時(shí)，就已試水“現(xiàn)房銷售”。經(jīng)過(guò)近6年發(fā)展，目前市場(chǎng)上在售和待售的現(xiàn)房項(xiàng)目大致可分為以下三類：

第一類：“先天型”現(xiàn)房項(xiàng)目

青羊區(qū)的青云闕，就是2019年后成都首個(gè)明確要求現(xiàn)房銷售的項(xiàng)目。該地塊于2019年7月出讓，2020年11月達(dá)到現(xiàn)房銷售條件。此后，在2021-2022年間，成都陸續(xù)推出了多宗類似地塊，催生了包括龍湖恒邦花千樾、卓越永利云翠、綠城桂語(yǔ)江瀾一批“先天型”現(xiàn)房項(xiàng)目。

不過(guò)，這類在出讓環(huán)節(jié)就硬性規(guī)定“現(xiàn)房銷售”的全新項(xiàng)目，在當(dāng)前市場(chǎng)供應(yīng)中只剩最近入市的通錦閣和金牛國(guó)投·上林語(yǔ)等個(gè)別樓盤(pán)。

第二類：“主動(dòng)變現(xiàn)型”項(xiàng)目

這類“主動(dòng)”選擇現(xiàn)房銷售的項(xiàng)目，其誕生初衷與曾經(jīng)的“雙限”政策密切相關(guān)。當(dāng)時(shí)，部分開(kāi)發(fā)商試圖通過(guò)延后銷售來(lái)突破限價(jià)，以謀求更高利潤(rùn)。

然而，市場(chǎng)反饋卻未必盡如開(kāi)發(fā)商所愿。此類項(xiàng)目的銷售之路不乏挑戰(zhàn)：例如位于西三環(huán)外側(cè)的金沙城·錦西觀棠，2016年首開(kāi)后保留2棟高層，直至2023年才通過(guò)法拍渠道售出；又如今年新入市的深業(yè)·泰樾府，其土地成本已達(dá)16800元/㎡且須配建1.36萬(wàn)㎡返遷住房，目前清水房起步單價(jià)約3萬(wàn)元/㎡。漫長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)周期與高昂的資金成本，使得項(xiàng)目利潤(rùn)空間被大幅壓縮。

從近兩年的市場(chǎng)實(shí)踐看，采取這一策略的項(xiàng)目類型更加明確，多為民企在核心區(qū)開(kāi)發(fā)的高端項(xiàng)目，產(chǎn)品總價(jià)普遍達(dá)到“千萬(wàn)級(jí)”，其有意以“慢”來(lái)打磨產(chǎn)品的同時(shí)，也試圖通過(guò)實(shí)景來(lái)為高總價(jià)銷售奠定基礎(chǔ)。

第三類：“被動(dòng)型”現(xiàn)房項(xiàng)目

相比之下，市場(chǎng)中還有一批“被動(dòng)現(xiàn)房”，其成因更為復(fù)雜，也更能反映市場(chǎng)的真實(shí)生態(tài)。它們主要源于兩方面：一是整體開(kāi)發(fā)節(jié)奏較慢，項(xiàng)目在漫長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)周期后被動(dòng)進(jìn)入現(xiàn)房銷售階段；二是一些項(xiàng)目因產(chǎn)品設(shè)計(jì)與市場(chǎng)需求脫節(jié)、定位偏差或開(kāi)發(fā)商自身實(shí)力不足，導(dǎo)致去化艱難——尤其在強(qiáng)調(diào)尺度與舒適度的“新規(guī)”出臺(tái)后，其過(guò)時(shí)的戶型設(shè)計(jì)更難獲青睞。

從近期這些項(xiàng)目的動(dòng)向來(lái)看，為加速去化，不少項(xiàng)目已開(kāi)始“以價(jià)換量”。對(duì)于有意留在主城，且對(duì)價(jià)格高度敏感的客戶，這反而提供了多一種購(gòu)房選擇。

現(xiàn)房銷售將如何影響后市？

“潮水退去，才知道誰(shuí)在裸泳”

毫無(wú)疑問(wèn)，商品房逐步推行“現(xiàn)房銷售”，讓購(gòu)房者“所見(jiàn)即所得”，能夠解決此前樓市中爛尾、信心不足等一系列問(wèn)題，將風(fēng)險(xiǎn)從購(gòu)房者端轉(zhuǎn)移到開(kāi)發(fā)商端。那么未來(lái)將承擔(dān)更多市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)和市場(chǎng)機(jī)構(gòu)，又如何看待現(xiàn)房銷售？

成都實(shí)拍圖

采訪中，其普遍認(rèn)為未來(lái)市場(chǎng)的變化將來(lái)自三方面：

一、 對(duì)于市場(chǎng)，短期或面臨供應(yīng)調(diào)整陣痛

從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，無(wú)論面積還是套數(shù)，成都新房供應(yīng)量都創(chuàng)下近4年新低。一旦進(jìn)入現(xiàn)房銷售過(guò)渡期，由于項(xiàng)目建設(shè)周期延長(zhǎng)，市場(chǎng)新增供應(yīng)可能進(jìn)一步減少。

二、對(duì)于項(xiàng)目，“被動(dòng)型”現(xiàn)房或增多

現(xiàn)房銷售制度的推進(jìn)，正使“兌現(xiàn)力”取代“預(yù)期”，成為市場(chǎng)的核心定價(jià)準(zhǔn)則。這將不可避免地引發(fā)一場(chǎng)劇烈的“馬太效應(yīng)”：兌現(xiàn)度高的項(xiàng)目會(huì)加速去化，形成口碑與流速的良性循環(huán)；而兌現(xiàn)度不足的項(xiàng)目，其所有缺陷都將暴露在陽(yáng)光下，導(dǎo)致去化愈加艱難。此種因信息透明度提升而導(dǎo)致的分化，在決策更為理性、容錯(cuò)空間更小的高總價(jià)市場(chǎng)中，將表現(xiàn)得尤為顯著。

三、 對(duì)于企業(yè)，“潮水退去，才知道誰(shuí)在裸泳”

成都一開(kāi)發(fā)商人士表示：“現(xiàn)房銷售對(duì)房企而言，最大的挑戰(zhàn)來(lái)自資金壓力?！?/p>

在這位人士看來(lái)，期房銷售下，開(kāi)發(fā)商可根據(jù)各地資金監(jiān)管政策按照修建及銷售進(jìn)度進(jìn)行分批盤(pán)活資金，而現(xiàn)房銷售要求項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格后方可銷售，資金盤(pán)活周期將延長(zhǎng) 2—3 年，財(cái)務(wù)成本顯著上升。這對(duì)于資金規(guī)模較小及負(fù)債率較高的企業(yè)來(lái)講，是一個(gè)生死存亡的關(guān)鍵性的考驗(yàn)，可預(yù)見(jiàn)的是，未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)的洗牌會(huì)進(jìn)一步加劇，部分房地產(chǎn)公司生存空間進(jìn)一步被壓縮。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)也提到，“從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，市場(chǎng)鼓勵(lì)企業(yè)打造高品質(zhì)住宅、推動(dòng)房企轉(zhuǎn)型，但在推進(jìn)現(xiàn)房銷售的過(guò)程中，也應(yīng)密切關(guān)注企業(yè)的承受能力。如果盲目推進(jìn)，可能會(huì)讓企業(yè)難以適應(yīng)?！?/p>

主編：余鴿

編輯：王榮碧

圖片來(lái)源：成都商報(bào)資料庫(kù)/IC photo/圖蟲(chóng)創(chuàng)意/視覺(jué)中國(guó)

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