問(wèn)大家一個(gè)問(wèn)題：如果此時(shí)擺在大家眼前有兩套房可選，你會(huì)怎么做抉擇？

一種是面積110平，排除公攤還剩大概89平；一種是面積110平，得房率卻達(dá)到120%，甚至還能額外贈(zèng)送陽(yáng)臺(tái)。

前提是，這兩套房子的地段和單價(jià)也都差不多。

不用猶豫，大部分人都會(huì)篤定的選擇第二種。而這，也是當(dāng)下蘭州爆火的四代宅產(chǎn)品，最吸引人的優(yōu)勢(shì)之一。

誠(chéng)然，除了超高的得房率外，其空中庭院、下沉式會(huì)所等特色也在吸引著大家，四代宅的市場(chǎng)關(guān)注度確實(shí)很高。

之所以拿它出來(lái)討論，是因?yàn)椋核某霈F(xiàn)，的確攪動(dòng)了蘭州的新房市場(chǎng)，且當(dāng)下的市場(chǎng)對(duì)它的態(tài)度，也確實(shí)有點(diǎn)奇怪……

一方面，購(gòu)房者對(duì)它的評(píng)價(jià)褒貶不一，可一部分四代宅項(xiàng)目的實(shí)際銷售情況，卻十分可觀，甚至有的項(xiàng)目推出不久，就接近清盤(pán)狀態(tài)了。

另一方面，即便建造和維護(hù)成本相比普通住宅都更高，可開(kāi)發(fā)商們?nèi)栽谇逡簧拇蛟焖拇a(chǎn)品，市場(chǎng)供應(yīng)量也在不斷激增。

不得不承認(rèn)，四代宅概念的背后，有很多問(wèn)題需要深入探索。那么，它到底是弊大于利，還是利大于弊，交付后又會(huì)遇到怎樣的問(wèn)題呢？

首先，我們來(lái)分析下四代宅產(chǎn)品身上，直擊蘭州購(gòu)房者痛點(diǎn)的超高得房率。

由于贈(zèng)送露臺(tái)、花園等不計(jì)入面積，蘭州市面上的很多四代宅實(shí)際使用面積遠(yuǎn)超傳統(tǒng)住宅，相比以往80%左右的得房率，四代宅的實(shí)得面積多得可不止是一星半點(diǎn)。

基于此，很多開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷話術(shù)也從“零公攤”變成了“負(fù)公攤”。可有沒(méi)有仔細(xì)想過(guò)，這多余的這么大的面積，到底是從哪來(lái)的？

實(shí)際上，對(duì)所有的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，提高得房率的方法，無(wú)非就是兩個(gè)，一是降低公攤，二是提升贈(zèng)送面積。

通常來(lái)講，公攤就包括電梯間、樓梯間、公共門(mén)廳及過(guò)道等。

那當(dāng)下四代宅產(chǎn)品打造的一梯兩戶，甚至一梯一戶，以及更加寬敞的門(mén)廳和過(guò)道設(shè)計(jì)改造等，其最終的公攤面積勢(shì)必也會(huì)相應(yīng)增加。

就算沒(méi)有公攤的概念，房子的建筑成本都擺在那里不會(huì)變，唯一變化的，不過(guò)只是銷售時(shí)的計(jì)算方法罷了。

尤其是在提升贈(zèng)送面積上，開(kāi)發(fā)商也算是使盡了渾身解數(shù)。要知道，所謂提升贈(zèng)送面積，指的是讓更多的室內(nèi)面積不計(jì)容。

而開(kāi)發(fā)商的方式就是，將城市規(guī)劃中不計(jì)容面積算作建筑室內(nèi)面積的一部分，從而提升贈(zèng)送面積。

比如，通過(guò)陽(yáng)臺(tái)外移、雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，或改造飄窗、設(shè)備平臺(tái)等方式……

舉個(gè)例子，按照蘭州的規(guī)定，不封閉的陽(yáng)臺(tái)確實(shí)按照水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。也就是說(shuō)，只要開(kāi)發(fā)商通過(guò)合理的布局提升陽(yáng)臺(tái)面積，再加上四代宅錯(cuò)層露臺(tái)的設(shè)計(jì)，那贈(zèng)送面積自然會(huì)提升。

再比如，蘭州的開(kāi)敞式公共休閑綠化平臺(tái)同樣不計(jì)容?；诖?，很多四代宅原本應(yīng)該是共享的公共綠化平臺(tái)，從設(shè)計(jì)一開(kāi)始，也就有了“私有化”的傾向。

不要小看這多余的贈(zèng)送面積面積，實(shí)際羊毛還是出在羊身上。

這不僅意味著住戶要獨(dú)自承擔(dān)電梯、走廊、等公共區(qū)域的面積，后期也需要承擔(dān)的公共設(shè)施和維護(hù)，換個(gè)角度來(lái)說(shuō)就是，物業(yè)費(fèi)也會(huì)相應(yīng)高出很多。

再來(lái)看四代宅項(xiàng)目非常外顯，非常吸引購(gòu)房者的空中庭院和下沉式會(huì)所設(shè)計(jì)。

先來(lái)想象一下，超大庭院露臺(tái)上全是專業(yè)園藝師搭配的綠植，再布置上休閑搖椅、小吧臺(tái)和美酒，微風(fēng)一吹，能不上頭嗎?

下樓就是充滿綠意的生活體驗(yàn)館，游樂(lè)區(qū)、健身區(qū)、餐飲區(qū)、電影區(qū)、圖書(shū)區(qū)樣樣齊全，這樣愜意的生活又有誰(shuí)不想擁有？

這個(gè)時(shí)候再加上置業(yè)顧問(wèn)瞅準(zhǔn)時(shí)機(jī)的描述：以后這就是您清晨的瑜伽室、午后的陽(yáng)光書(shū)房、傍晚的露天酒吧……這絕妙的話術(shù)，讓人聽(tīng)了恨不得立馬掏錢(qián)買(mǎi)房。

可冷靜下來(lái)想想，四代宅那些被蘭州人詬病的缺陷，確實(shí)還未得到實(shí)質(zhì)性的解決。

從工程層面來(lái)看，眼下蘭州大庭院露臺(tái)所面臨的問(wèn)題就是：能不能真正承擔(dān)起“花園”的概念。戶戶有花園推開(kāi)陽(yáng)臺(tái)就是春意盎然，這樣的場(chǎng)景當(dāng)然是美好的，但難度也顯而易見(jiàn)。

畢竟，這種設(shè)計(jì)綜合建造成本顯著高于傳統(tǒng)住宅，光樓體的承重就是幾何倍的要求，戴上了大沿帽的四代宅，平臺(tái)越大，缺陷越大！

后期綠植養(yǎng)護(hù)更是難題，大部分植被很難在蘭州存活，不經(jīng)心養(yǎng)護(hù)，花園極易淪為“雜草園”。各家各戶的生活習(xí)慣肯定也是難以統(tǒng)一，空中綠化效果更是難以保障。

尤其到了冬季，防凍、灌溉等可能都需專業(yè)團(tuán)隊(duì)操作，花費(fèi)也會(huì)水漲船高。蚊蠅、風(fēng)沙、霧霾、雨雪……仍是開(kāi)放式平臺(tái)難以克服的硬傷。

此外，蘭州一部分四代宅可能采用了更深的陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，導(dǎo)致室內(nèi)形成2-3米的永久陰影區(qū)，出現(xiàn)“外亮內(nèi)暗”的尷尬。

而一部分項(xiàng)目的錯(cuò)層設(shè)計(jì)，可能會(huì)嚴(yán)重干擾上下層視線，陽(yáng)臺(tái)板也會(huì)遮擋下層采光，當(dāng)你在家里愜意的布置庭院，在院子里做什么，都會(huì)被鄰居盡收眼底，私密性暴露無(wú)疑。

而下沉式會(huì)所的設(shè)計(jì)，前期我們身處其中的感受確實(shí)不錯(cuò)，可一旦樓棟方位正對(duì)或背對(duì)下沉庭院，業(yè)主向下看時(shí)，就是一個(gè)黑洞，難免會(huì)感到壓抑。

更何況，其交付之前都是有開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)維護(hù)的，這種“地下庭院+地上景觀”的聯(lián)動(dòng)效果，不僅能營(yíng)造出一種高端人士的生活場(chǎng)景，還能大幅提升小區(qū)整體檔次和辨識(shí)度。

可實(shí)際上，下沉式會(huì)所對(duì)防水防潮以及自然采光與通風(fēng)要求極高，這就意味著后期需要更多的人力成本去維護(hù)，一旦交付后，這部分區(qū)域由誰(shuí)來(lái)運(yùn)營(yíng)呢？

游泳池的水循環(huán)系統(tǒng)更換要不要錢(qián)？健身器的維護(hù)要不要錢(qián)？電影院放映、圖書(shū)區(qū)管理要不要付出人力？

倘若這些由物業(yè)來(lái)接管，那業(yè)主就必須承擔(dān)上漲的物業(yè)費(fèi)，最尷尬的是，這些設(shè)備能同時(shí)容納的人數(shù)是有限的，人多了可能得排隊(duì)，沒(méi)人又存在長(zhǎng)期擱置的情況，誰(shuí)愿意掏這多余的維護(hù)費(fèi)呢？

要么就是物業(yè)不接手，會(huì)所招商引進(jìn)第三方公司來(lái)市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)，這就意味著小區(qū)會(huì)進(jìn)來(lái)很多除了業(yè)主之外的外來(lái)人員，難免會(huì)影響到社區(qū)的純粹，甚至?xí)a(chǎn)生糾紛。

既然存在這么多缺陷，那四代宅產(chǎn)品后期是不是就會(huì)“翻車”呢？答案是否定的。

第四代住宅的創(chuàng)新理念一定值得肯定，但其本質(zhì)，是居住產(chǎn)品的優(yōu)化，而不是市場(chǎng)低谷期的“救命稻草”。

相較于傳統(tǒng)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，四代宅的機(jī)制確實(shí)為當(dāng)下市場(chǎng)注入了一劑強(qiáng)心劑，尤其是對(duì)改善類產(chǎn)品而言，它的優(yōu)勢(shì)與居住體驗(yàn)就是顛覆性的……

它的設(shè)計(jì)的確指向了好房子的標(biāo)準(zhǔn)，也就是“更自然、更高舒適度、更美好的生活場(chǎng)景”這一終極目標(biāo)。

這個(gè)基礎(chǔ)之上，即便對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，部分成本增加了，換來(lái)的確實(shí)是更值得的生活，更何況，相比買(mǎi)普通住宅來(lái)說(shuō)，四代宅的優(yōu)勢(shì)還是很明顯的。

其次，針對(duì)空中庭院和下沉式會(huì)所設(shè)計(jì)中所呈現(xiàn)出的劣勢(shì)，蘭州越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商也已重視了起來(lái)，甚至在設(shè)計(jì)之初，就在努力規(guī)避痛點(diǎn)和缺陷，或者帶運(yùn)營(yíng)方案。

能肯定的是，未來(lái)，有產(chǎn)品能力的房企大多還是會(huì)選擇打造四代宅這樣的產(chǎn)品，而有實(shí)力想要改善生活條件的購(gòu)房者，也自然會(huì)更加青睞它。

更何況，隨著近些年房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，整個(gè)行業(yè)也確實(shí)需要一場(chǎng)革新和轉(zhuǎn)型了，也只有這樣才能重新調(diào)整市場(chǎng)。

而四代宅產(chǎn)品的出現(xiàn)和升級(jí)，就是這個(gè)過(guò)程中的必然產(chǎn)物。

只不過(guò)，對(duì)于蘭州四代宅來(lái)說(shuō)，還需要更多的產(chǎn)品研發(fā)與考量，未來(lái)也有很長(zhǎng)一段時(shí)間要走。

這個(gè)過(guò)程，就像打怪升級(jí)一樣，無(wú)論是對(duì)蘭州開(kāi)發(fā)商還是購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，都是一場(chǎng)重大考驗(yàn)。前者需要不斷推陳出新，而后者則需要更多的耐心，在選擇上去做斟酌。

當(dāng)前市場(chǎng)上那些不斷進(jìn)化的四代產(chǎn)品逐漸拋去缺陷，升級(jí)的越發(fā)完美時(shí)，這樣的產(chǎn)品無(wú)疑也就更顯難得。

而那些產(chǎn)品力還沒(méi)有跟上的房企，就必須要抓緊“補(bǔ)課”了。