近日，南通創(chuàng)新區(qū)新掛一宗純宅地，將于12月3日出讓。

地塊編號R25028，位于勝利路東、科第路南、崇州大道西、科甲路北，土地面積約53393㎡，建筑面積≤88000㎡，容積率1.01-1.65，限高60米。

該地塊起拍價為99240萬元，折算地價約18587元/㎡，樓面價約11277元/㎡。

根據(jù)規(guī)劃，未來住宅形態(tài)為多層、小高層、高層，另須配建不小于2600㎡公共綠地、體育活動場地、不少于3個健身項目等公共配套。

就區(qū)位而言，該地塊身處成熟住區(qū)環(huán)抱之中——北側(cè)為紫瑯天城，西側(cè)為萬科方圓，東側(cè)為仁恒紫瑯世紀(jì)，約1公里范圍內(nèi)密集分布著10個新房及次新房項目，這既印證了該地段的價值共識，也預(yù)示了未來激烈的競爭態(tài)勢。

地塊一路之隔即創(chuàng)新區(qū)“地王”R23006地塊，其拿地樓面價高達(dá)18805元/㎡。相比之下，新地塊樓面價下調(diào)約7500元/㎡。價差背后，除市場環(huán)境變化外，亦與兩宗地塊容積率差異直接相關(guān)——“地王”容積率為1.1–1.21，新地塊則為1.01–1.65。

據(jù)「新知南通研究院」土拍大數(shù)據(jù)顯示，2023年至今創(chuàng)新區(qū)出讓的12宗地塊中，僅2宗容積率在1.5以上。不禁讓人思考，此時推出較高容積率地塊是出于怎樣的考量？是否預(yù)示著創(chuàng)新區(qū)將在別墅、洋房之外再開辟新賽道？

上文提到，2023年至今創(chuàng)新區(qū)先后出讓了12宗地塊，目前僅1宗入市銷售，即和園；剩下11宗待入市地塊，合計土地面積約66.69萬㎡，建筑面積約93.05萬㎡。

這之中，和園南側(cè)的R24022地塊，即紫園，目前處于已公開待取證狀態(tài)，項目規(guī)劃4棟12層四代洋房+18棟聯(lián)排/雙拼，僅120余套。

從時間維度看，11宗待入市地塊，5宗為2023年出讓，3宗為2024年出讓，3宗為今年出讓。2023年的5宗地塊即將面臨“拿地滿兩年未開發(fā)”，是調(diào)整指標(biāo)適應(yīng)市場？還是直接被收回？將成為市場關(guān)注的焦點。

最后來看新房庫存——據(jù)「新知南通研究院」不完全統(tǒng)計，目前創(chuàng)新區(qū)在售新房項目共12個，今年1-10月合計備案約784套，近一年月均備案約80套。

截至10月末，板塊狹義庫存（已獲銷許未備案）約1500套，按照近一年月均流速估算，去化周期約19個月；但若將各項目未獲銷許部分納入統(tǒng)計，板塊廣義庫存將驟升至約3900套，對應(yīng)去化周期將攀升至約49個月。

更關(guān)鍵的是，上述計算還未包含那11宗待入市地塊所形成的潛在供應(yīng)。在既有庫存已然高企的背景下，未來激烈的供應(yīng)競爭已經(jīng)可以預(yù)見。如何在這場高供應(yīng)的突圍戰(zhàn)中找到破局之道，已成為所有市場參與者無法回避的難題。