根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》中的規(guī)定，在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建設(shè)的，建設(shè)單位或者個(gè)人需要向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門、自治區(qū)、直轄市人民政府申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)的，建設(shè)單位或者是個(gè)人需要向鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府提出申請(qǐng)，由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府報(bào)城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門核發(fā)級(jí)鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證。

　　也就是說，不管是相關(guān)單位占用土地建房，還是農(nóng)村村民個(gè)人利用土地建設(shè)住宅都需要辦理相關(guān)的建設(shè)規(guī)劃許可證等，如果需要將農(nóng)村集體土地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，還需要按照《土地管理法》第四十四條規(guī)定，辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，這是不能缺少的一步。

　　一般情況下，只有辦理了相關(guān)的審批手續(xù)和建設(shè)手續(xù)，才能開始，否則就是違法占地行為。在沒有辦理這些審批手續(xù)的情況下所建的建筑也會(huì)被稱之為“無證房屋”，日后一旦被相關(guān)部門發(fā)現(xiàn)，那么毋庸置疑，這些無證房屋絕大多數(shù)情況下都會(huì)被認(rèn)定為“違法建筑”。一旦又被認(rèn)定為違法建筑，那么對(duì)當(dāng)事人來說就會(huì)有很大的風(fēng)險(xiǎn)。

　　根據(jù)相關(guān)的法律法規(guī)，如果房屋被認(rèn)定為違法建筑，相關(guān)部門會(huì)針對(duì)這類房屋作出責(zé)令限期拆除決定，要求當(dāng)事人在文件中規(guī)定的期限內(nèi)自行拆除房屋，對(duì)于在征地拆遷范圍內(nèi)的無證房屋，即違法建筑，不光面臨著被拆除的局面，而且被征收人還面臨著一分拆遷補(bǔ)償都拿不到的情況。

　　不過這里凱諾拆遷律師需要跟大家講的是，對(duì)于違法建筑的認(rèn)定可不能太過粗略。實(shí)踐中，有的相關(guān)部門在對(duì)無證房屋進(jìn)行認(rèn)定是否是違法建筑時(shí)，往往只憑有沒有證，或者辦沒辦審批手續(xù)，建設(shè)手續(xù)來判斷，甚至有的只利用航拍圖技術(shù)來判斷無證房屋的合法性，比如拍到了就是違法，沒拍到就合法，但這些方法顯然與相關(guān)的法律法規(guī)、政策文件精神相違背。

　　根據(jù)自然資源部發(fā)布的相關(guān)政策文件，衛(wèi)片監(jiān)測只是及時(shí)掌握耕地變化情況的輔助工具，是監(jiān)測預(yù)警耕地不合理流出的技術(shù)手段，是快速發(fā)現(xiàn)違法違規(guī)占用耕地問題線索的輔助方法。衛(wèi)片監(jiān)測只是提供問題線索，不能直接作為作出行政處罰的依據(jù)，必須堅(jiān)持實(shí)事求是，開展實(shí)地核查，依據(jù)事實(shí)和政策，客觀作出耕地變化合法性判斷。

　　另外在《關(guān)于開展2023年衛(wèi)片執(zhí)法工作的通知》中也有類似的要求，部下發(fā)的衛(wèi)片執(zhí)法圖斑是通過遙感監(jiān)測判讀反映的地表變化情況，各級(jí)自然資源主管部門不得將其直接作為行政處罰的依據(jù)。

　　所以實(shí)踐過程中，如果有相關(guān)部門或者是在征收過程中，征收方將無證房屋以口頭的形式，在未經(jīng)過任何調(diào)查的情況下，以房屋沒有證，被衛(wèi)星拍到等為由認(rèn)定為違法建筑，且要被強(qiáng)行拆除，那么當(dāng)事人一定要注意。

　　一般情況下，對(duì)于無證房屋是否是違法建筑的調(diào)查認(rèn)定必須要按照以下程序進(jìn)行：（1）立案調(diào)查。接到舉報(bào)或發(fā)現(xiàn)違法占地的行為后，要先立案；（2）實(shí)地調(diào)查取證。立案之后，需要實(shí)地開展調(diào)查取證工作；（3）對(duì)涉嫌違法建筑的房屋進(jìn)行拍照、錄像取證，要求當(dāng)事人提供房屋產(chǎn)權(quán)證、土地權(quán)屬證或者其他相關(guān)手續(xù)；（4）調(diào)查后，若不存在違建的事實(shí)，應(yīng)撤銷案件；（5）調(diào)查后，如果存在違法建設(shè)的事實(shí)情況，應(yīng)當(dāng)要向當(dāng)事人提供相關(guān)的文件通知等；（6）當(dāng)事人對(duì)調(diào)查認(rèn)定的事實(shí)結(jié)果有異議的，可以要求聽證，也可以進(jìn)行陳述、申辯，相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)事人的陳述和申辯作出最終的書面認(rèn)定書。

　　換句話來說就是，違法建筑如果沒有按照上述程序進(jìn)行認(rèn)定，那么被征收人對(duì)相關(guān)部門作出的責(zé)令限期拆除決定書就要啟動(dòng)相應(yīng)的法律程序。這里需要大家注意的是，責(zé)令限期拆除決定書是一份對(duì)當(dāng)事人權(quán)益會(huì)產(chǎn)生較大影響的一份文件，當(dāng)事人在收到之后一定要重視，如果一旦錯(cuò)過對(duì)這一份文件的復(fù)議和起訴期限，那么，當(dāng)事人的房屋就很有可能會(huì)保不住。

　　從實(shí)踐過程中來看，當(dāng)事人收到責(zé)令限期拆除決定后并沒有在60天內(nèi)申請(qǐng)行政復(fù)議，也沒有在6個(gè)月內(nèi)提起行政訴訟的話，如果房屋是在拆遷中，那么征收方很有可能就會(huì)為了推進(jìn)征收工作，從而針對(duì)被征收房屋實(shí)施強(qiáng)制拆除行為，房屋一旦被強(qiáng)制拆除，那么對(duì)被征收人維權(quán)就會(huì)造成一定的困難。

　　總之，凱諾拆遷律師最后想要跟大家說的是，房屋是老百姓避風(fēng)的港灣，也是老百姓私有財(cái)產(chǎn)，所以，當(dāng)自己的無證房屋或者是好端端的房屋被認(rèn)定為違法建筑時(shí)，不管房屋有沒有在征收范圍內(nèi)，當(dāng)事人都必須要收集相關(guān)的證據(jù)材料，包括房屋內(nèi)外的照片、錄像，然后注意他們認(rèn)定時(shí)的程序，或者說是對(duì)認(rèn)定結(jié)果不服的，一定要把握好維權(quán)的機(jī)會(huì)，千萬不要錯(cuò)過，一旦過了訴訟期限，即使房屋不是真正意義上的違法建筑，那么也可能很難通過法律途徑來維護(hù)自己的權(quán)益。