01

樓市“最慘”的人，出現(xiàn)了

如果你身邊有2019年咬牙買房、2024年急著賣房的朋友，不用問也知道他們有多煎熬。

這批人剛好踩中了房地產(chǎn)史上最完整的下跌周期，成了公認(rèn)最“慘”的第一批人。

先給大家講個真實(shí)案例，廣東惠州的一個業(yè)主這兩年頭發(fā)都白了半截。2019年他瞅著房價從2萬多回調(diào)到1.9萬，覺得抄底機(jī)會來了，全款190萬砸進(jìn)一套三居室。

當(dāng)時中介拍著胸脯說“深莞惠都市圈落地就翻倍”，他自己也盤算著租出去每月能有3000塊收益。

可沒想到2021年開始，房價斷崖式下跌，2024年他被公司裁員，房貸壓得喘不過氣，只能降價賣房。

最后這套房以90萬成交，算上這幾年的物業(yè)費(fèi)、稅費(fèi)，六年虧了整整110萬，相當(dāng)于打了個對折都不止。

比他更慘的大有人在。有網(wǎng)友在小紅書上吐槽，2019年在杭州花500萬買的精裝房，2024年掛牌3個月沒人問，最后260萬出手，光本金就虧了240萬。

更要命的是他當(dāng)年貸了350萬，年利率5.88%，六年利息就還了120多萬，算上機(jī)會成本，實(shí)際虧損接近400萬。這種高買低賣的操作，簡直是房地產(chǎn)投資的反面教材天花板。

為啥說2019年買房、2024-2025年賣房的人最慘？

看數(shù)據(jù)就明白了。2018-2021年全國新房銷售面積連續(xù)四年維持在17億平米左右的高位，2021年更是沖到17.9億平米的頂峰，房價也漲到10200元/平米全國均價的歷史高點(diǎn)。這幾年上車的人，相當(dāng)于在山頂接了盤。

而到2024年，全國新房銷售面積跌到9.8億平米，不少城市房價跌回2016年水平，比如北京核心區(qū)老房單價從12萬跌到8萬，燕郊部分老房甚至跌破8000元/平米。

更扎心的是這批人買房時大多30歲左右，正是成家立業(yè)的關(guān)鍵期！

買入時，掏空了“六個錢包”，背上了30年沉重房貸；

持有期間，飽受收入預(yù)期不穩(wěn)、房價陰跌的心理煎熬；

賣出時，發(fā)現(xiàn)資產(chǎn)已大幅縮水，卻因結(jié)婚、生子、工作變動、現(xiàn)金流斷裂等現(xiàn)實(shí)壓力不得不揮淚斬倉。

要不怎么說人生的選擇很重要，選擇不同，結(jié)果完全不一樣。

時代的一粒沙，落在個人頭上就是一座山。

02

賺錢靠周期

看完這些案例，你肯定會問：為啥有人靠房子暴富，有人卻虧得底朝天？

答案特簡單——人生能不能發(fā)財，很大程度上要看你踩對了哪個周期。

同樣100萬本金，2019年做了不同選擇，2025年的結(jié)果天差地別。

如果2019年把100萬投進(jìn)滬深300指數(shù)，看似波折實(shí)則有賺。

Wind數(shù)據(jù)顯示，滬深300從2019年初的3010點(diǎn)漲到現(xiàn)在將近4700點(diǎn)，累計漲幅58.8%，算上股息再投資，收益約65萬。

要是選對了賽道，比如重倉新能源龍頭寧德時代，2019年股價從60元漲到前段時間的420元，100萬會變成700萬。

即便踩了坑買了地產(chǎn)股，比如保利地產(chǎn)，從2019年的8元跌到2024年的7元，也比買房虧得少。

最穩(wěn)的是買黃金。國際金價約為1200多美元/盎司，飆升到現(xiàn)在4000多美元/盎司，100萬本金能變成330萬。

當(dāng)初搶金條的大媽先買的金條，2025年兒子結(jié)婚時賣掉黃金，可以得一套房，就連裝修款都出來了。

其實(shí)，不管你是哪代人，大家都被時代推著走，不同年齡的人在關(guān)鍵時期所處的時代背景不同罷了。

60后——乘改革東風(fēng)，享時代最大紅利。他們成年于改革開放初期，適逢價格雙軌制、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)崛起、下海經(jīng)商潮。以極低成本獲得體制內(nèi)分房或早期商品房。

70后——踩準(zhǔn)鼓點(diǎn)，順勢“躺贏”。70后踏入社會時（90年代末至21世紀(jì)初），正值中國加入WTO、經(jīng)濟(jì)騰飛、房地產(chǎn)市場化改革啟動。

隨后搭乘了2008年后房地產(chǎn)狂飆突進(jìn)的快車。職業(yè)上，他們占據(jù)了互聯(lián)網(wǎng)、金融、地產(chǎn)等行業(yè)擴(kuò)張期的關(guān)鍵崗位，成為社會中堅。

80后——高光入場，深陷周期泥潭。80后是最尷尬的一代。他們購房的黃金窗口期在2015-2021年，恰恰撞上房價最高點(diǎn)。

央行數(shù)據(jù)顯示，2017年全國個人住房貸款加權(quán)平均利率攀升至5.3%以上，很多人在利率高點(diǎn)背負(fù)巨額貸款入場。

如今，人到中年面臨職業(yè)瓶頸、育兒養(yǎng)老壓力，卻遭遇房價下跌、資產(chǎn)縮水，成為“高買低賣”悲劇的主角。

90后與00后——未及進(jìn)場，已見滄桑。90后尤其是95后、00后，尚未大規(guī)模進(jìn)入購房市場。他們目睹了前輩的踩坑經(jīng)歷，對高房價、長貸款心存警惕。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，在樓市下行的第一年，也就是2022年25-29歲人口住房擁有率較5年前同年齡段顯著下降。

他們更傾向租房或?qū)で蟾改钢С?，消費(fèi)觀念更務(wù)實(shí)，對房地產(chǎn)信仰已大幅動搖。

時代洪流沖刷下，無人能獨(dú)善其身。

60、70后的成功，80后的困頓，90、00后的遲疑，無不是特定經(jīng)濟(jì)周期打在個體身上的烙印。

03

下一輪周期在哪？

人生發(fā)財靠康波。

這個康波說的就是康波周期，平均周期長度50-60年，分為繁榮、衰退、蕭條、復(fù)蘇四個階段。

第一次康波（約1780-1840）的動力，來自于蒸汽機(jī)的廣泛應(yīng)用與棉紡織技術(shù)的機(jī)械化，開啟了工業(yè)革命的序幕。

第二次康波（約1840-1890）由鋼鐵和鐵路驅(qū)動，交通革命大幅壓縮了空間與時間，真正連接起全球市場。

第三次康波（約1890-1940）的核心是電力與重工業(yè)，人類進(jìn)入電氣時代，生產(chǎn)效率和生活方式發(fā)生質(zhì)的飛躍。

第四次康波（約1940-1990）伴隨著汽車、石油化工與電子技術(shù)的普及，大規(guī)模生產(chǎn)與消費(fèi)社會成為現(xiàn)實(shí)。

第五次康波（約1991-2020），則是由信息技術(shù)、互聯(lián)網(wǎng)和移動通信所主導(dǎo)，世界因互聯(lián)網(wǎng)的連接而變得扁平。

蒸汽機(jī)、電力、信息技術(shù)等技術(shù)革命分別主導(dǎo)了前四次康波周期，而第五次康波（1991年至今）由信息技術(shù)驅(qū)動。

回顧第五輪康波周期，從2015年左右開始，全球經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出低增長、資產(chǎn)價格劇烈波動、債務(wù)問題凸顯等特征。

2025年大概率處于第五次蕭條期末段，并在下半年開啟第六次復(fù)蘇初期。

若人工智能、綠色能源等技術(shù)實(shí)現(xiàn)大規(guī)模商業(yè)化，可能成為康波周期轉(zhuǎn)折的關(guān)鍵信號。

這樣看來，2019年買房與2024年賣房的人，都是宏大經(jīng)濟(jì)敘事中被選中的一批人。

他們的痛感如此真實(shí)，以至于讓無數(shù)旁觀者心有戚戚。

但歷史從不因個體的悲歡而止步。房地產(chǎn)單邊暴漲、全民造富的時代已然落幕，但這并非財富故事的終點(diǎn)，而是新篇章的序曲。

70后的改開紅利、80后的互聯(lián)網(wǎng)機(jī)遇，本質(zhì)都是特定周期下的結(jié)構(gòu)性機(jī)會。

下一輪財富分配的邏輯正在重構(gòu)，它更青睞對科技創(chuàng)新有貢獻(xiàn)的人，更垂青于能解決社會痛點(diǎn)的企業(yè)家，更獎勵那些在不確定性中保持學(xué)習(xí)與進(jìn)化能力的個體。

周期永遠(yuǎn)存在，繁榮與衰退交替本是經(jīng)濟(jì)常態(tài)。

中介門店，70后老張盯著自己那套掛牌半年、降價三次仍無人問津的兩居室，感慨現(xiàn)在大環(huán)境多么多么不好。

科技園里，90后創(chuàng)業(yè)者小李剛拿到新一輪融資，計劃租下更大的辦公室，但對買房依然搖頭。房子？不著急！市場打開了，該有的都會有！

真正的智慧，在于理解我們身處周期的何種位置，在于看清大勢所趨后校準(zhǔn)航向，更在于明白——沒有永遠(yuǎn)躺贏的資產(chǎn)，只有不斷迭代的自己。

潮水退去，方知誰在裸泳；新潮涌起，也終將托起新的航船。

下一次周期的鐘聲敲響時，你的選擇又是什么？