新房買不起，二手房降不停

前者“有價(jià)無量”，后者“以價(jià)換量”。

這兩大市場(chǎng)的癥結(jié)，恰如一枚硬幣的兩面，折射出當(dāng)前整個(gè)樓市在轉(zhuǎn)型期的獨(dú)特生態(tài)。

這一現(xiàn)象背后，是一場(chǎng)正在發(fā)生的房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變。

01

市場(chǎng)反差：新房遇冷與二手房升溫

一座城市的樓市數(shù)據(jù)，往往能照見整個(gè)行業(yè)。

2025年1-10月，東莞二手房網(wǎng)簽26024套，同比激增29%，占據(jù)全市住宅總成交量的66.6%。同時(shí)，與2024年同期相比，成交量增長(zhǎng)達(dá)29%。

反觀新房市場(chǎng)，前10個(gè)月累計(jì)成交，僅13070套，不足二手房的一半。

這些數(shù)據(jù)，清晰地展示了二手房市場(chǎng)地位的提升。

東莞的案例，體現(xiàn)著重點(diǎn)城市房地產(chǎn)交易結(jié)構(gòu)的普遍轉(zhuǎn)變。

年初以來，不僅東莞，全國(guó)新房成交面積持續(xù)承壓，不少開發(fā)商銷售額出現(xiàn)兩位數(shù)下滑。

但頗具戲劇性的是，成交量下行的同時(shí)，新房?jī)r(jià)格卻依然堅(jiān)挺，不同能級(jí)城市之間呈現(xiàn)出“冷暖不均”的情況。

與新房市場(chǎng)形成鮮明對(duì)比的是，二手房成交面積同比增長(zhǎng)顯著，然而這份活躍的背后，是價(jià)格的持續(xù)讓步。

百城二手住宅價(jià)格已連續(xù)41個(gè)月環(huán)比下跌，如今的二手房市場(chǎng)，頗像商場(chǎng)打折區(qū)——客流量的提升，全靠?jī)r(jià)格魅力。

02

樓市自我調(diào)節(jié)，重構(gòu)平衡

放眼全國(guó)，房地產(chǎn)市場(chǎng)正經(jīng)歷一場(chǎng)靜默的結(jié)構(gòu)革命。

二手房成交占比從2021年的19%躍升至2024年的46%，預(yù)計(jì)2025年將突破50%大關(guān)。

這標(biāo)志著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正式從增量時(shí)代邁向存量時(shí)代，一場(chǎng)交易主體的悄然更替正在發(fā)生。

與這種結(jié)構(gòu)變革相呼應(yīng)的是，全國(guó)新房與二手房總成交面積近兩年穩(wěn)定在15億平方米左右。

這一穩(wěn)定態(tài)勢(shì)揭示了一個(gè)被忽視的真相：市場(chǎng)的波動(dòng)更多源于投機(jī)需求的退場(chǎng)，而非真實(shí)居住需求的萎縮。

當(dāng)炒房者離場(chǎng)，真實(shí)的居住需求開始浮出水面，支撐著市場(chǎng)的基本盤。

在這場(chǎng)結(jié)構(gòu)性變革中，市場(chǎng)的自我調(diào)節(jié)機(jī)制正在發(fā)揮作用。

新房廣義庫(kù)存持續(xù)下降，目前已接近2010年初的水平；二手房掛牌量也在今年夏季出現(xiàn)回落，意味著市場(chǎng)最嚴(yán)峻的拋售壓力階段正在過去。

從東莞到全國(guó)，從66.6%到近50%，這些數(shù)字不僅代表著交易比例的變化，更預(yù)示著中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)底層邏輯的重構(gòu)。

在這個(gè)重構(gòu)過程中，開發(fā)商的產(chǎn)品力、購(gòu)房者的選擇偏好、市場(chǎng)的定價(jià)機(jī)制都在經(jīng)歷深刻調(diào)整。

當(dāng)市場(chǎng)完成這輪深度調(diào)整，一個(gè)基于真實(shí)居住需求、更加健康可持續(xù)的行業(yè)新生態(tài)或?qū)⒌絹怼?/p>

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